中野区は、2007年7月に「中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等」を（独）都市再生機構へ業務委託しました。この仕様書には、警大跡地について「地区計画の変更」というものがあります。2007年4月の都市計画決定を遵守するのは開発者の最低限のルールです
中野区は、2007年7月に「中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等」を（独）都市再生機構へ業務委託しました。この仕様書には、警大跡地について「地区計画の変更」というものがあります。
地区計画というのは、2007年4月に都市計画決定されたものです。たとえば、3～4haの防災緑地の確保、高さ制限、複数建築物による日影規制、壁面後退、病院・中学校への日影配慮・・・・・・。行政と開発者の間で、もし仮にそれさえも、住民の利益に反する方向で変更することが仕組まれているとしたら、問題です。あの地区計画は、開発者が守るべき最低限のルールです。この土地は、住民の災害時の避難場所です。病院、学校、公園があります。周辺は閑静な住宅街で、多くの住民がながい間住み続けています。
地区計画は、開発者が売買契約に入る前に、決定されていたものです。その最低限の地区計画の内容を開発者に守らせることは、地区計画をすすめてきた地主・財務省、都市計画決定の責任者である東京都、まちづくりをすすめてきた中野区など行政の最低限の責任です。そのためにも、地区計画の動向に係わる開発協議会の内容については、中野区は住民に全面公開して欲しいと思います。
法律にもとづき決定された地区計画を、開発者の利益のために、行政と開発者でなし崩しにしようとしているとしたら、絶対に許されないルール破りです。そんなことを考えているとしたら、直ちに開発から手を引いていただきたいと思います。
都市再生機構東京都心支社への委託について
中野区は今後の具体的なまちづくりの調整・まとめを1億円で独立行政法人 都市再生機構東京都心支社へ委託
独立行政法人・都市再生機構東京都心支社は日建設計、アークポイント、JR東日本コンサルタンツなどに再委託
中野駅の駅施設、駅前広場の検討
2008年度、2009年度もUR都市機構との契約を続行
開発と住民
全体の動き
10月22日に開発協議会が初会合
住民の生活と地域の環境を守るという社会的責任を果たすことに力をつくしてほしい
住民団体の動き
警大跡地地区まちづくり連絡会を設置
開発協議会、まちづくり連絡会の状況
都市計画マスタープラン改訂方針を公表
帝京平成大学、明治大学が07年12月3日から暫定利用の整備工事・・・住民説明会はしてください
C区画に早稲田大学が応募
明治大学、帝京平成大学の設計等契約先を決定
警大跡地の土地売却状況
警大跡地の払い下げ価格にたいする、杉並区長の怒り・・・・・杉並区報07年9月1日号より
路線価の5～8倍の価格の背景
１．中野区は今後の具体的なまちづくりの調整・まとめを1億円(2007年度)で独立行政法人 都市再生機構東京都心支社へ委託
①駅周辺90haのまちづくり調査委託
中野区は、警大跡地の民間の入札が始まる約1週間前、6月21日「中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等」の業務委託を検討し、7月6日には独立行政法人・都市再生機構東京都心支社（以下、ＵＲ）と約1億4百万円（消費税含む）で特命随契約で委託契約しました。
委託の対象となるまちづくりの地域は、中野駅周辺の約90haの地域で、契約期間は07年度末までです。
委託の主な内容は、中野駅周辺まちづくりの総合的な推進に向けたコーディネート業務、警大跡地等のまちづくり推進に関する業務、中野駅周辺各地区のまちづくりの調査検討業務（中野4丁目囲町地区、中野4丁目西地区、中野駅地区、中野2丁目・3丁目）などです。なお、警大跡地については、地区計画の変更等に係わる調整等などという項目も入っています。
契約金額は1億円余ですが、この調査委託契約について契約前後の区議会では、その報告はありませんでした。
また、08年度末までの契約ですが、1億円もの費用が、どのような委託業務に、どのように配分されているのか、なぜ今この時期に90haの膨大な地域の調査委託をわずか半年で1億円もかけてコンサルに委託するのか、区民への説明責任が求められます。かつ、07年2月には、「都市計画およびまちづくり事業の総合推進、調整」を職務内容とする課長級職員を公募したわけですので、それとの関係も説明責任を求められるでしょう。
なお、拠点まちづくり推進室が、区民、区議会等に、上記の「中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等」が（独）都市再生機構へ業務委託されたことを公表したのは、10月17日の建設委員会でした。それも、開発協議会のコーディネーターとして（独）都市再生機構が受けることを説明する際にしたものでした。（注4-11）
資料
②1億円の調査委託の検査が1人・1日、議会への報告がない
上記の契約は、2008年3月28日に完了しています。それについて、以下の2つの事実が確認できました。
どのようなものが中野区に納められたのでしょうか。上記委託契約書を見ると、「基礎調査」など成果物として形になって見えるものもありますが、「業務を行う」という成果物としては目に見えないものもあります。
形になる「報告書」にしても、1億円の業務が集約されたものですから、相当なものだろうということは、だれもが想像するはずです。
では、その1億円相当の業務について、完了後にどのような検査が行われたのでしょうか。その検査証（右図参照）によると、3月31日に一人で検査をして、その日の内に検査「合格」になっていいます。
もう一つ、事実として確認する必要があることは、1億円の業務がどのようなものだったのか、未だ議会に報告されていないということです。（参照）
かつ、客観的に、その業務、成果物として示せるリストは、公式文書としては存在していないということです。「成果物として何が納品された分かるもの」としてある公式文書は、「納品書」だけです。
その納品書の内訳書として、明示されているものは「業務委託報告書」とその「電子媒体」だけです。「1億円の業務としては、あまりにもお粗末だ」というのが、区民の感覚ではないでしょうか。
特に疑問に思うのは、2007年度の業務委託という事業は、「報告書」というように成果が形になって現れるものよりも、「業務」という成果物として形にならないもののウェイトが多いにもかかわらず、、いつ、何人で、何を行ったかなど業務量を示すものさえも、契約先から納められていないということです。
③住民対策にも税金が使われていた
一方、納品書の中には含まれていませんが、右図のような「業務日誌」が納品されています。
これは、警大跡地、駅周辺、中野駅地区、駅南口地区などとして請け負った業務の一部の警大跡地の部分のものでしかありません。
何日、何時間、何人が参加して、どんなことをしたのかなどというものが書かれたものではありません。
中野区が参加していない業務もあるように、中野区がこれから、すべてをチェックをできるわけではありません。
また、10日の欄のところには、「警大跡地地区質問状打ち合わせ」があります。これは、こちらの質問状に対する、中野区、各大学、東京建物グループ、URが参加した、住民対策の打ち合わせだと考えられます。こんなものにも、税金を使って、委託業務契約として行われているということです。
④1億円でおこなった具体的な業務内容
次に、2007年度のURとの契約に1億円をかけていますが、それは有効に使われたのかを特に警大跡地等開発に係わる事業でチェックしていきたいと思います。
協定書、規約までつくった開発協議会は何だったのか
最初に検証したいのが、2007年10月に設置した開発協議会、基本協定書についてです。開発協議会とは、こちらで明らかにしています。
この開発協議会の中に、事業推進コーディネーターとして（独）都市再生機構＝URをおきました。そして、その開発協議会は、①建築マスタープランの作成、②開発モデルの策定、③都市計画・建築計画の推進とまちの管理運営などを、することになっています。
繰り返しになりますが、2007年10月15日に、「開発業者との開発に関する基本協定書」「開発協議会規約」が、各開発者に発送されました。
開発協議会は、その協定書の第7条で規定されています。開発協議会と、上記の協定書は一体のものだということになります。第1回目の開発協議会の議題には、この協定書、規約の確認も含まれていました。
また、この基本協定書には、今後の開発に向けての基本的な事項が定められています。
ところが、1年たつと、2008年9月19日の中野区議会で「警察大学校等跡地地区のまちづくりに関する覚書（案）」が公表されました。
そこで問題になるのが、2007年度のURとの契約でおこなわれた「開発業者との開発に関する基本協定書」が、「警察大学校等跡地地区のまちづくりに関する覚書（案）」との関係はどう整理されているのかということです。開発協議会は、どういう結果になったのかということです。
前者の協定と、後者の覚え書の第1条「目的」をみると、具体的に書かれているかどうかの違いがあるぐらいで、趣旨は同じようなものです。
前者については、第4条「開発の基本方針」で、「地区計画の遵守」はうたってないものの、「『中野駅周辺まちづくりガイドライン2007』を基本とし」と規定しています。
後者の覚書については、「開発の基本方針」を示す条文は省かれ、中野区の担当課長の説明では、「都市計画になじみのないものを協定するもの」（2008年9月19日中野区議会）、「ガイドライン、地区計画に盛り込めないような内容をまちづくりの合意ということでまとめたもの」（2008年9月12日、26日住民説明会）という説明がありました。
ということは、前者と後者の大きな違いは、「中野駅周辺まちづくりガイドライン2007」に規定している都市計画関連の内容を基本として開発を行うかどうかが、盛り込まれているかどうかです。また、後者の覚書は、「URが中野区と事業者の間に介在してまとめたものではない」「中野区と事業者間で締結するものにURが介在することはない」（2008年9月26日住民説明会）との説明も担当課長よりありました。
したがって、2007年10月に開発協議会を立ち上げた時と、今回の覚書では「中野駅周辺まちづくりガイドライン2007」への立場について一貫性がありません。かつ、2007年度のURとの契約では、開発者と中野区の間の協定書はURが作成したのに、2008年度については、URとの契約ではそういうことをしないとの説明にも受け取れます。
結局、2007年度の契約によっておこなわれた開発協議会は、区民にどのような成果があったのか、何だったのかという疑問が残ることになります。
２-1．2007年度の契約 独立行政法人・都市再生機構東京都心支社との契約
日建設計、アークポイント、JR東日本コンサルなどへ再委託
①分かっているだけでも契約金額の60％分が再委託、それ以外にもある
上記のコーディネート業務のうち「中野警察大学校跡地等におけるまちづくり推進支援業務」は、9月12日にＵＲが約4900万円で日建設計に随意契約している。
また、都市再生機構東京都心支社のHPでは、2007年8月10日に「中野駅南口地区におけるまちづくり支援業務」を、ＵＲが956万円で(株)アークポイント（豊島区）と随意契約したことが公表されています。
さらに、2007年10月25日には、「JR中野駅施設等構想検討業務」を、約400万円でJR東日本コンサルタンツ（株）と随意契約したことが公表されています。（注4-12）
これでは、中野区は警大跡地のコーディネート業務を日建設計、南口地区のコーディネート業務を(株)アークポイントに契約していることとほぼ同じです。まさに、2003年度、2004年度に警大跡地のまちづくりを新都市建設公社を通して日建設計に調査委託事例と同じような方法です。
中野区が都市再生機構東京都心支社と随意契約するにあたって起案した「業者指定理由書」によれば
- 駅前、南口、警大跡地、囲町など、一括した業務委託が必要だ。
- 多くの地権者に影響を及ぼすことから、公平性、透明性の観点から公的性格を有すること
- 他に、任せられる類似団体はない
などとしています。
上記の３社を合わせて、中野区がＵＲとの契約金額の60％分になります。詳細は不明ですが、それ以外にも再委託があります。となると、中野区がUR都市機構と随意契約するにあたって起案した「業者指定理由書」の内容と、再委託されていることについて、このことはどう説明するのでしょうか。
②再委託の内容からも随意契約の理由は破綻
（独）都市再生機構東京都心支社（以下、ＵＲ）の再委託は、7月6日に中野区と契約していますが、そ3日後、7月9日に「作業依頼の承諾について」として、「一部作業を作業補助会社に依頼することについて承諾を」お願いしています。（注4-2）
それによると、
- 再委託する業務は、全部で４つです。①警察大学校跡地等、中野駅地区、中野4丁目西地区及び中野4丁目囲町地区における、誘導すべき各種開発条件や整備構想案等の作成に係わる作業。②中野駅南口地区（中野2丁目、3丁目）における、まちづくり構想案等の作成に係わる作業。③中野駅地区における駅舎部分の計画条件の整理・確認作業や関係機関への協議資料作成等の作業。④警察大学校等跡地における既存樹木の取り扱い（保存・移植・伐採）の検討作業等。
- いずれの再委託も、契約は翌年3月7日までとなっている。
- 再委託の仕様書を見ると、「業務の一部」という文言とは裏腹に、いずれの再委託も「具体的な指針案や整備構想案を作成」、「まちづくり構想案・地区整備計画の策定」など中心業務をはじめ、各協議会等に参加しなければ作成できない「資料の作成、会議記録の作成」 となっている。
これでは、
第1に、中野区がＵＲを特定して随意契約しなければならない理由とした「一括した業務委託が必要」「公平性、透明性の観点から公的性格を有すること」「他に、任せられる類似団体はない」は、成り立ちません。
第2に、ＵＲのＨＰでは、アークポイントとプロポーザル方式で契約するに至った理由について、「本業務は、中野駅南口地区を対象として、関係者が将来市街地像を共有しながら一体的かつ総合的に開発等がすすめられるよう、まちづくり構想案等を作成するものである。本業務を履行するには都市計画等における多様な知識・経験を必要とするため」としています。（注4-4）
第3に、中野区がＵＲへ発注した仕様書と、ＵＲが再委託先への仕様書を比較してみてください。ほとんど、同じ内容です。ということは、ＵＲの請け負った業務のほとんどが、再委託先される仕様書になっているということです。
このように、ＵＲは、中野区たいして「一部作業を作業補助会社」として「承諾」を願い出ていますが、実態は今回の再委託は単なる「一部の業務」と言えるものではないことがわかります。
上記に、UR都市機構が7月9日に「作業依頼の承諾について」を中野区に提出して、再委託の了承を得ようとしていることを紹介しました。
右の写真は、UR都市機構が「コーディネート業務」の再委託の再委託の決裁書です。
それを見ると、UR都市機構内では、7月6日の契約が終了する前、中野区からの確認を得る前、7月5日に再委託の起案が行われて、内部で決裁手続きに入っていることがわかります。
実は、「中野駅南口地区のまちづくり推進支援業務」も、7月5日に再委託の起案も同様です。
③区民の貴重な税金1億円を使う業務の再委託問題の情報を公開せよ
上記であきらかにしたように、再委託業務は4つです。しかし、ＵＲのＨＰを見ても、現時点であきらかにされているのはアークポイントへの再委託だけです。いったい、全体で再委託した契約金額はいくらなのでしょうか。実質的には、ＵＲは、請け負った分のどの業務を、いくらで請け負ったことになるのでしょうか。
中野区は、2003年、2004年における調査委託契約でも同様のことが起きています。（参照）
中野区は、今回の再委託について、ＵＲとの契約第3条（一括再委託の禁止）にもとずく調査をしていません。理由は、ＵＲから承諾願が提出され、中野区が承諾したからです。中野区は、本条による再委託の承諾願いが7月9日にＵＲから出されて、その日の内に承諾をしています。どんな調査をしたのかは公式な記録はありません。承諾願いと承諾書あるだけです。貴重な税金1億円も使われているというのに、これで区民への説明責任が果たせるのでしょうか。（注4-3）
ＵＲは、中野区が「公平性、透明性の観点から公的性格を有すること」とされた法人です。ＵＲが受け取る契約報酬は、私たち区民の貴重な税金です。ならば、業務が本格的に進むまえに、区民へ情報を公開する社会的責任があるのではないでしょうか。中野区は、区民への説明責任を果すべきではないでしょうか。
④UR都市機構の再委託発注書の方が具体的？
両者の発注仕様書を比較してください。
中野区からUR都市機構への発注仕様書
UR都市機構からの再委託発注仕様書 中野区が作成した委託仕様書から 日建設計への発注仕様書から
アークポイントへの発注仕様書から
JR東日本コンサルタンツへの発注仕様書から
既存樹木の発注仕様書からたとえば、UR都市機構が再委託した一つ、「中野警察大学跡地等地区 樹木調査設計」仕様書は、中野区からUR都市機構への発注仕様書では見ることのできないものです。なのに、UR都市機構から中野区に再委託承諾願いが出ています。
各地権者内の樹木について、地権者の責任でやらせるべきものなのに、各地権者からＵＲが請け負って、あるいは財務省の仕事を、中野区の税金で肩代わりをしているようにも見えないでしょうか。中野区が既存樹木について本格的な保存を考えているなら、中野区は今回の発注について区民に説明して欲しいものです。
また、JR中野駅施設等構想検討業務についても、同様のことが言えます。JR中野駅の鉄道施設（駅舎、改札、昇降施設、コンコース）について、技術面・管理運営面からも将来実現可能な配置計画、動線計画の検討を実施し、機構の業務を支援するなどいうものになっています。
そもそも、どういう理由で、ＵＲの再委託発注仕様書の方が、中野区からＵＲへの発注仕様書より具体的なのでしょうか。中野区の仕様書にない業務を、どうしてＵＲは再委託することが可能だったのでしょうか。やるべき仕事、課題が何かについて、中野区よりもＵＲ方が詳しく知っているということは、どういうことでしょうか。中野区が「中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等」業務の起案書をつくる前に、ＵＲに見積もりを依頼していることと関係があるのでしょうか。
中野区はＵＲについて「公平性、透明性の観点から公的性格を有すること」とされた法人としています。以上の点について、区民にわかりやくすく説明してほしいと思いますが、いかがでしょうか。
⑤中野区は6月1日にUR都市機構に見積依頼し、言い値で契約
ＵＲから6月15日に「中野駅周辺まちづくりに係わるコーディネート業務経費内訳明細書」を得ていることを上記で明らかにしていますが、これは6月1日に中野区がＵＲにたいして見積もりを依頼したものです。（参照）
中野区の積算は、この後に行われています。しかも、見積もり依頼はＵＲ一社(右図参照)で、契約金額はＵＲの言い値です。これでは、ＵＲへの見積もり依頼に何の意味があったというのでしょうか。
公共事業は、予算、入札、契約、着工となりますが、次のように指摘する方もおります。
「工事にともなう地質などの調査、建設する施設の構造などについての調査研究、これらをもとにした基本設計の作成などがあってはじめて、事業の予算が決まり、工事仕様書をもとにして、業者を集めた入札がおこなわれるのです。・・・大規模工事になればなるほど、こうした調査研究が重要となります。ですから『調査費がつけば事業の実施は決まったようなもの』といわれるのです」
「（入札参加企業から1社を選び）工事仕様書をつくらせることは、いまや『公然の秘密』です。入札の際に工事仕様書は一セットだけ示されますが、どの業者がつくったものかは、みなが知っており、仕様書をもとにして事業価格を積算する業者などいないのが実情です」
「公共事業の調査・設計段階からの官庁と業者の一体性こそが、問われるといえるでしょう」（注4-10）
これを地でいったような契約手続きに見えます。
このＨＰでは、今回のＵＲへの発注業務内容との関連から、「都市計画およびまちづくり事業の総合推進、調整」を職務内容とする課長級職員を公募したこととの関連を問うてきました。
実は、この課長級職員は、「まちづくり事業の総合調整・推進のための能力を一層向上させる」ことを目的に、採用後すぐに2ヶ月の「民間企業派遣研修」に行くわけですが、その研修先が、上記のＵＲへの見積もり依頼先と一致しています。公募課長の２ヶ月間の研修派遣先は、（独）都市再生機構東京都心支社業務第５ユニットです。
その研修は5月31日に終了するわけですが、6月1日には同部署あてに先に紹介した見積もり依頼がされているということになります。
⑥住民団体がＵＲにたいして質問状を提出
07年11月30日、「警察大学校等跡地に緑と青空の公園をつくる会」と「高円寺の環境を守る会」は、（独）都市再生機構東京都心支社支社長あてに、中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート業務にかかわる12項目の質問を提出し、回答を求めました。
質問の主なものは、
- ＵＲが作成した6月15日付けの「中野駅周辺まちづくりに係わるコーディネート業務経費内訳明細書」での見積書と契約金額が同一だという点について、法令遵守、企業理念との関係で問題ないのかなど。
- 中野区が「他に、任せられる類似団体はない」などとして、ＵＲと随意契約したにもかかわらず、ＵＲが契約後すぐに再委託の承諾願いをだしている点について、ＵＲの通常の業務方法なのかなど。
- 「地区計画の変更」に関する点について、開発者の意向で協議することが中野区から依頼されてているのかなど。
- 日建設計に再委託している点について、中野区との調整経過など。
＊質問全文です（注4-6）・・・・なお、ＵＲはこの質問にまったく回答不能です。住民の指摘に否定できません。
⑦「私どもにはノウハウがない」（担当参事）
「残念ながら、私どもにあれだけの大規模開発のノウハウがない」、2007年12月4日の中野区議会建設委員会での拠点まちづくり担当参事の説明です。
上記の②から④を見ると、自ら認めているように中野区にノウハウがないことが区民にもよく分かります。それなのに大規模開発を進めるということは、いったいどこから発案されたというのでしょうか。
また、その区議会建設委員会では「その相手先としては、透明性、公平性の確保ができる都市再生機構」に依頼したということも説明しています。だったら、中野区は区民のこれらの疑問に応え、UR都市機構に真相の公開を求めてほしいと思います。
⑧2007年度のＵＲの再委託手続き・・・公文書は？
例えば、再委託された「中野警察大学校跡地等におけるまちづくり推進委託業務」の場合を見てみます
右図はＵＲが、再委託先を選定するにあたって提出書類の送付を要請する文書の一部をコピーしたものですが、情報公開請求によっても、ご覧のように日付は入っておりますが案文でしか出てきませんでした。これでは、実際に送付した文書はないということになります。
こうした案の段階の文書でも、仮にURから指名先に送られたとして、プロポーザル方式による選定が終われば、選定されなかった各指名先には、非特定通知書が送られることになります。
この非特定通知書についても、情報公開請求しても、案分のものしか出てきませんでした。
右図がその一例ですが、頭に（案）とついており、日付もついておりませんが、宛先だけは黒塗りされています。しかし、こんなものが、直接送られるわけがありません。この非特定通知書も、実際に送付した文書はないということになります。
このことは、「南口地区におけるまちづくり推進支援業務」など他の再委託業務についても同様の結果です。したがって、文書開示の結果を見ても、指名先は黒塗り、どのように評価したかの部分も黒塗りですから、URのプロポーザル方式による入札結果は、契約先が決まるまでにどのような手続きがされたのかを、情報公開請求をしても、知ることはできないということになります。
10月31日の区民対話集会で発表された文書によると、中野区は「駅舎改良に合わせた駅前広場や自由通路の整備に向けた検討」を始めています。（注4-5）
10月22日付け「建設通信新聞」によると、中野区は中野駅の駅施設や駅前広場の配置を検討するための「交通結節点あり方検討会」を設置し、すでに2007年10月23日に第1回目を開催したとのことです。メンバーは、西岡誠治副区長、谷村秀樹拠点まちづくり推進室長、学識経験者2人（山下保博都公園協会理事長、矢島隆計量計画研究所常任理事）、東京都都市整備局、同建設局、JR東日本、（独）都市再生機構東京都心支社。
07年7月に契約した（独）都市再生機構東京都心支社は、中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等の業務委託仕様書によると、2006年度の調査結果にもとづき整備考案を作成、その構想案を作成するための検討委員会の設置と運営をやることになっている。（注4-1）
2007年度のUR都市機構と中野区との契約には、上記のように多くの問題点があります。それを、08年度になっても、あいまいにしたまま続行していくのか、あるいは区民の利益を中心にして契約を見直すのか、中野区はその分岐点にいました。
その選択には、上記に現れたような、これまでの問題をどう整理、総括するのかが欠かせません。では、中野区では、どう進めたのでしょうか。
08年5月12日におこなわれた中野区議会建設委員会への報告では、「まちづくり推進のためのUR都市機構との連携協力について」という資料が、報告されました。それは、区民の利益を中心に見直すのではなく、引き続き中野区はUR都市機構に依存した「まちづくり」を推進していく、そのために「覚書」を交換するというものでした。（注4-16）
これまで区民から指摘されてきた問題をどう整理したのか、なぜUR都市機構でなければならないのか、建設委員会に提出された文書には、区民を納得させる情報がありません。「まちづくりに関連して多くの経験と実績を有する」としているだけです。
さらに、08年5月29日の区長記者会見では、22日にUR都市機構との上記の「覚書」を交わしたことが明らかにしましたが、その資料によると、「区内におけるまちづくりの推進にあたり、幅広い連携協力の関係を構築する」としています。区内全域の開発をUR都市機構に依存する道に入っていくことになります。（参照）
2007年度の契約額の半分以上を民間に再委託されていること、発注仕様書は再委託仕様書の方が詳細であること、URとの契約金額がURの言い値であることなど、これらの問題について何一つ解明していません。UR都市機構も、中野区も、区民への説明責任を果たしていません。（注4-18）
こんな進め方では「中野駅周辺まちづくり計画」を東京都新都市建設公社に随意契約した時と同じ道に入ってしまいます。（参照）
多くの区民から批判され、監査委員からも問題を指摘された2003～4年の契約からも、何一つ教訓をくみ取らずに、またあの同じ道に入り込んでいってしまっているのではないかと思えてなりません。
2008年度契約・・1.5億円
実際に、2008年度の契約は、7月2日に（独）都市再生機構と、税込みで1億5千万円で行われました。
2008年度も随意契約です。（注4-21）
契約金額は、今年度も見積もりを（独）都市再生機構に依頼したのか、予定価格152,187,000円に対して、URが提示した価格はその99.97％に相当する152,145,000円でした。
再委託については、2008年度も、7月7日付けで再委託の業者を募集しております。（参照）
2009年度契約・・1億円
2009年度の契約はどうなっているでしょうか。
2009年4月23日に、中野区からURに対して見積書の提出を依頼しました。4月30日に、URからの見積もり金額110,145,000円との回答が届きました。
実際の契約金額は、105,000,000円。URの見積もり金額の、95.3％です。
①多額の税金をつかって、住民を排除した地区整備計画づくり
2008年度
契約では、2007年度よりも以下の点が明確にされています。
- 警大跡地内の地区整備計画案の策定、公共的施設の整備指針等の提案。
- 駅周辺まちづくり調査検討業務に中野5丁目地区を追加。
- 中野駅周辺まちづくりグランドデザイン改訂、提案。
- 地区計画の変更にむけて各事業者への支援。
など本来なら、地区整備計画の基本計画案が07年度にできているはずですが、都市基盤整備、コンサルに多額の税金を投入されているというのに、中野区は関係住民にはまったく情報を提供しておりません。
その一方で、多額の税金を使って、地区計画の変更にむけて各事業者を支援するというのはどういうことでしょうか。
こちらで書いてきたように、地区計画自身には大きな問題点ありましたが、その地区計画でさえ、開発事業者にたいして、住民の生活環境を守る、避難場所の確保等を守らせるなど、行政側はどのような努力をしてきたのでしょうか。
いざ事業者の都合の悪い地区計画とわかれば、住民の反対を押し切ってすすめた地区計画でも、多額の税金を使って業者の要求に応えるという、行政の開発者支援の姿勢は、許されるものではありません。
②駅周辺のまちづくり調査検討業務
2008年度
一方、2007年度の契約と大差がないのが、中野4丁目囲町地区、中野駅地区、中野駅南口地区の「まちづくり構想案・基本計画の作成」です。2007年度に1億円もの大金が、何にどう使われたのか。2008年度は、2007年度にどのような到達にたって、何をどうすすめるのか、そのためにいくらかかるのか、全く不明です。
また、駅周辺90haという広大な開発にこれまで2億6千万円もの税金を投入しならが、2007年度と同様、2008年度の契約に際しても、区議会への報告がされないというのは、どういうことでしょうか。
2009年度
2009年度は、駅周辺の対象地区を従来の90haから110haに拡大しました。
税金を湯水のごとく投入して、いったいどのような成果でているのか、区民の間で情報が共有されているのでしょうか。
③再委託先
2008年度
2008年10月1日付「建設通信新聞」によると、中野区が発注した2008年度の調査委託について、再委託先が確定したとのこと。
「中野警察大学校跡地等におけるまちづくり推進支援業務」・・・・・７１００万円（税別）で日建設計。
ＪＲ中野駅施設等整備構想検討業務・・・・・・・・・・ジェイアール東日本コンサルタンツ
同駅南口地区まちづくり計画検討支援業務・・・・・ポリテック・エイディディ（港区）
2009年度
2009年度のURと契約は、5月14日おこなれましたが、この年も再委託がおこなれます。
URは契約の2週間も前、すでに5月1日には、再委託先を募集しています。（右図参照）
民間開発誘導の地域？
2007年度に、中野区が中野駅周辺まちづくりのコーディネート業務をＵＲ都市再生機構へ随意契約で委託した際の指定理由書で、中野区はＵＲ都市機構について「公的機関の特徴とノウハウを生かした都市再生」を展開し「他に類似団体はない」としています。
URについては、実は、国が解体縮小の改革方針を明らかにしています。その中期計画を見ると、大目標として「民間活力を引き出す」をURの掲げる「都市再生の意義」としています。
もともと中野区も、「中野駅周辺まちづくり計画」では「民間活力を活用しながら中野の真の顔として再生」としています。そして14haの警大跡地について、住民要望をことごとくけって、そのほとんどを民間に売却するうえで大きな役割をはたしのも、中野区でした。
その手法も、「開発協議会」、「まちづくり連絡会」は、住民との関係を閉ざして進めるという、これもまた、前世紀の手法での「まちづくり」、「民間主導」のまちづくりです。
中野区は、URとの連携で「民間建築投資を誘発」する地域としての役目を負わされるということでしょうか。
これから、中野区がそんな「まちづくり」につきすすんでいって良いのでしょうか。本来なら、関係分野の公の研究機関との連携、中野区の職員と住民との連携、住民参加で、住民との合意を築き上げながら、中野としての主体性をもって、中野区にふさわしいものに仕上げていく責任こそ、中野区にはあると思いますが、いかがでしょうか。
警大跡地の土地購入の入札は、財務省によって07年6月27日に行われました。それに先立つ、現地説明会も6月15日に行われました。
同時に、ここの土地を購入した場合に、開発者にはどのような条件、規制がかかっているかは、「入札案内書」で「開発条件」として4頁にわたって詳細に書かれています。
開発条件には、たとえば「地区計画の遵守」、「『中野駅周辺まちづくりガイドライン2007』の遵守」、「周辺環境への配慮等」など、全部で7項目が例示され、その他として、「その他、開発にあたつての諸規制により協議が必要となる場合には、条例並びに要綱等に従い関係行政機関と協議して下さい」となっています。
なお、「入札案内書」には、その地区計画がどのようなものかについて、その全文を参考資料として添付してあります。
このように「地区計画の遵守」等は、この土地を購入する際の前提条件になっているものです。それを承知で、各開発者は、土地の購入価格を決めて入札しているはずです。
中野区が2007年度に（独）都市再生機構に業務委託した、「中野駅まちづくり等業務委託」では、その発注仕様書のなかに、「地区計画の遵守」ではなく「地区計画の変更」が目的となった業務手続き書かれています。開発者にたいして行政が税金を使って地区計画の変更を支援するなど、とんでもありません。ましてや、最初からこうなることを前提にして、入札がおこわれていたとしたら大問題です。
財務省、東京都、中野区、各開発者は、地区計画の遵守等、各開発条件の遵守に向けて、手続きを進めていくべきです。
①2008年8月29日、住民の前に初めて地区計画の変更手続きをすすめると公表
2008年8月29日、中野区役所で『警察大学校等跡地地区のまちづくり』と題する住民説明会が開催されました。
中野区は、この場で初めて、URとの契約の中で明らかにした「地区計画の変更」をすすめることを、右のスライドを使って住民の前に明らかにしました。
これまで中野区は、区議会、住民説明会、また2005年5月東京都、中野区、杉並区が合意し財務省に要望した「『警察大学校等移転跡地土地利用転換計画案』の見直し」等では、地区計画決定後の手続きは「地区整備計画で具体的なまちづくりを規制・誘導する」としてきました。
ところが今回の住民への説明では、地区計画の企画提案を中野区が受理するというスケジュールになっています。
いったいこれはどういうことでしょうか。
仮に、新たな地権者のもとで、従来の地区計画を遵守した地区整備計画の企画提案ではなく、まったく新たな地区計画が提案されて、それを受けて、都市計画決定手続きを進めるということになると、財務省、東京都、中野区がすすめてきた、2007年4月の都市計画決定は何だったのかということになります。
2006年11月27日中野区議会本会議
○拠点まちづくり推進室長（石橋隆） 今後、土地取得者等が確定し、計画内容等が具体化した段階で、容積率や高さの限度などにつきまして地区整備計画の中で定めてまいりたいというふうに考えております。
2005年5月に、東京都、杉並区、中野区の3者で合意した「『警察大学校等移転跡地土地利用転換計画案」の見直し」で確認されてきた事項については、右図を参照してください。
②9月5日の区議会建設委員会でも企画提案書の受理について初めて公表
右図は、2008年9月5日の中野区議会建設委員会で配布された資料の今後のスケジュールが記載された部分です。
これを見ると、先月29日に住民に公表した「地区計画の変更」という言葉を使用するのは避けていますが、「事業者はは地区計画に関する企画提案書を区経由で都に提出」としています。
区として初めて、区議会にたいして、開発者から、あらためて「地区計画」提案を受け入れる用意があるといことを明らかにしたことになります。
区の文書でありながら、まったく人ごとのような書き方をしていますが、これでは、財務省が土地を売却する際に、開発条件として案内した「地区計画の遵守」は何だったのかということになります。
財務省、東京都、中野区、開発者の間で、最初から地区計画の変更について、了解されていたのではないかという疑問が起きて当然です。
③8月26日の住民説明会
さらに、問題な点は、今後、開発者と中野区の間で、覚書きを締結するとしていることです。その内容の元になるのが、8月26日に開発者に要請したという内容です。（参照）
8月29日の住民説明会では、中野区の担当課長が、今回の要請項目というのは、「地区計画、まちづくりガイドラインなどで方針しか定まっていないものについて、具体化したものだ」と説明しました。本当にそういうものになっているのでしょうか。
第1に、この要請項目をみると、要請しようがしまいが、開発者として守らなければならないルールである、自治体の定める条例、要綱、指針を守るよう求めている項目が５つもあります。法律、条例などを守るのは、当然のことなのに、なぜ、ことさら区が独自につよく要請しているように見せるのでしょうか。
その1つ、環境確保条例の遵守について要請している項目を見ると、わざわざ、「最高水準（原則AA）になるようにする」としていますが、現状では事業者の80％がAA以上のクラスです。ＣＯ2削減ということから考えると、ＡＡ以上は、最低限の目標です。それを「最高水準」としているのは、おかしな話です。しかも、貴重な緑地をつぶしておいて、開発でＣＯ2を増加させるわけですから、いったい、そんな要請どんな意味をもつのと言われても仕方ありません。（参照）
第2に、住民にとって切実な問題である避難場所の有効面積の確保は未だ説明できませんし、地区計画で高さ制限を「おおむね110m」としている点、まちづくりガイドラインで「（街路幅員と沿道の建物の高さの比が）1～2が望ましい」、高円寺北と大学の間の緑の緩衝帯などなど、本来さらに具体化すべき点が、まったく具体化されていません。
たとえば、8月29日の住民説明会では、地区計画で、どれだけの避難有効面積を考えているのかという質問に回答不能でした。高円寺北と大学の間の緑の緩衝帯についてに「ガイドラインにもとづいて要望してほしい」と発言しましたが、担当課長からはこれは、「壁面後退のこと」「ガイドラインは模式図にすぎない」と、中野区が開発業者の住民との緩衝帯として住民要望を押さえこうもうと言う姿勢をとりました。
第3に、「まちづくりガイドライン」では、防災対策への協力について、「備蓄機能の確保」「救援物資の提供」「帰宅困難者の受け入れ」「災害時の救援体制」にもふれているのに、要請項目では「備蓄倉庫」にしか言及しないなど、要請項目の方が、具体化するどころかガイドラインよりも後退しています。
また、公共空地と公園について、地区計画では、「一体的に利用可能なまとまった空間となるよう配慮」といっているにもかかわらず、要請事項では「一体感ある空間」と、空間的な一体性に後退してしまっています。
第4に、東京建物グループが開発するビルについて、2千～3千㎡の床を使う事業について、区と協議して実施するとしています。これでは、区の税金を活用して一定の床について区の事業を行っても良いということを宣言していると言えないか？という疑問が生じます。どこの駅前開発でも、良くあるのが、空いてしまった保留床を税金で買い上げたり、借り上げたりしているケースがありますが、それとどこが違うのでしょうか。
・・・・などなど、8月29日の住民説会での課長の説明「地区計画、まちづくりガイドラインなどで方針しか定まっていないものについて、具体化したものだ」という説明は、まったくつじつまが合わないことが分かります。こんなことを、上げていくとキリがありません。
中野区が、まず具体的に努力すべき事は、財務省が開発者に土地売却をする際に示した開発条件＝「地区計画の遵守」、「『中野駅周辺まちづくりガイドライン』の遵守」という約束を、まずは守らせることです。
にもかかわらず、「地区計画、まちづくりガイドラインなどで方針しか定まっていないものについて、具体化したものだ」と区民に説明し、あたかも区がより地区計画の遵守、ガイドラインの遵守にむけて手続きをとっているというように、区民に見せかけをしながら、「覚書き」を締結するというのは、いったいどういう役割を負ったものなのでしょうか。
「地区計画の変更」、開発者から「地区計画の企画提案」を受けるということと、関係があるのでしょうか。
④地区計画の遵守・・・中野区には担保するものがない
9月19日に中野区議会の建設委員会が行われ、担当者から重要な点が説明されました。
第1に、地区計画の企画提案については、「区は通過するだけ」で、「決定権者は都である」と説明されたことです。
であるならば、中野区として、これまでに多額の税金をコンサルに投入してつくってきたまちづくり計画をすすめるために、どのような姿勢で臨む必要があるかということが検討されなければなりませんが、そちらについても皆無ということでした。
同時に報告された建築基本計画案も、「最終決定されるものではない」と説明されました。
第2に、覚書きは、「都市計画になじみのないものを協定するもの」との説明がされたことです。（覚書き案）
ということは、覚書きというのは、都市計画の関係法に規定される事項については何ら影響を及ぼすものではなく、本質的には地区計画の遵守、ガイドラインに規定している都市計画関連の内容とは無関係だということになります。
これは、8月29日の住民説明会での、担当課長の覚書きの位置づけにたいするちぐはぐな説明について、つじつまが合わないことを指摘され（上記①参照）、9月12日の住民説明会、今回の建設委員会で、説明の変更を余儀なくされたわけです。いわば、そのいい加減さが曝露されたことになります。
もう一つ、そのいい加減さを証明するものが、右図のものです。
中野区は開発者へ「要請した」としていますが（上記①参照）、その開発者への要請したという文書はなく、8月26日の建設委員会説明資料が、開発者と中野区の間で相談しながら作成されたというものにすぎないということです。
おまけに、当日の建設委員会では、9月12日の住民説明で出た住民の意見などが、どのように反映しているのか問われ、担当課長の回答が「環境への影響、心配の声が多かった。基本的には覚書きの中に盛り込んである。開発者も最大限回答している」との認識しかありませんでした。
結局のところ、あたかも中野区が開発者にたいして覚書きという形で、まちづくりに一定の規制をしているかのような見えますが、実際には、地区計画の企画提案についても、財務省の開発条件（地区計画、ガイドラインなどの遵守）を担保するものを、中野区は持っておらず、覚書きでも都市計画法上の規制はかけられず、まちづくりの方向をコントロールできるものは持とうともしていないということが、バレてしまったということになります。
こんな状態で、まちづくりをそのまますすめさせて良いのか。50年、100年後のまちを想像して、問う必要があるでしょう。
中野区発表によると、警大跡地の再開発促進区内の地権者等で構成される「警察大学校等跡地開発協議会」を、会長・谷村秀樹中野区拠点まちづくり推進室長、事務局・拠点まちづくり推進室、事業推進コーディネータ・（独）都市再生機構、会員を財務省関東財務局、自警会、帝京平成大学、明治大学、中野TMK（中野駅前開発特定目的会社）として発足します。
この開発協議会によって、2008年3月には、地区計画にもとづいて「施設配置」「有効空地率の確保」「避難有効面積の確保」「発生集中交通量・周辺交通量負荷等の検討」等を反映させた「建築マスタープラン」を確定するとなっています。
また、同再開発促進区の地権者のほかに、杉並区等を加えた「まちづくり連絡会」を12月に発足させる予定です。
なお、10月19日付け「建設通信新聞」によると、上記「警察大学校等跡地開発協議会」の初会合が22日に開かれたようです。しかし、この協議会は「非公開」とのことです。
公有地の開発に多額の税金が投入され行政機関がかかわっており、周辺地域住民へ多大な影響を与える開発計画であるにもかかわらず、非公開というのは不可解です。
開発協議会に係わる資料の比較
開発協議会は、これまでに2007年10月31日、12月20日、2008年1月24日と3回、開催されてきました。
右図は、中野区が各開発者に送付した協議会開催案内の一部ですが、住民にはその議題さえも隠蔽して進めています。（注4-15）
住民に隠蔽する理由は「各会員間の率直な意見交換や信頼関係を損なう恐れがあり、協議会の運営に著しい支障を及ぼす恐れがあるため」としています。住民との信頼関係よりも、開発者との信頼関係を重視する区の姿勢というのは、いかがなものでしょうか。
住民への隠蔽を率先して進めているのは、だれなのでしょうか。どこでどう協議されて決まったのでしょうか。
上記で明らかになっているように、その起案の手続きは、中野区がしております。
また、住民団体の質問状にたいして、民間開発業者は、この問題について回答をさけ、,この開発すすめている（独）都市再生機構は回答すらしていません。開発者の2つの大学については、いずれも開発協議会が非公開になった経過については「承知していない」という回答をしています。
したがって、開発協議会を非公開で進めるというのは、開発者の全体の協議で決まったのではないということです。
これまでの開発協議会の内容
2007年10月16日の中野区議会建設委員会で公表された上記資料では、何を決めるのかを公表しています。その後も、2008年3月12日の中野区議会の建設委員会には、「開発協議会における取り組み状況」なる資料が公表されましたが、何が話し合われてきたのか公表しています。
これらを比較すると、建築マスタープラン作成のうち、開発規模、用途構成、発生集中交通量・周辺交通容量負荷等の検討が当初の予定にくらべて、すすんでいないことがはっきりします。
開発協議会をめぐる課題
ここまで進んでいる開発協議会ですが、重要な点を置き去りにして進めているのは問題です。早急に以下の点を解決していくべきです。
- 「開発協議会」の中心的役割を中野区がになっているにもかかわらず、開発の影響をもっとも受ける周辺住民を参加させていません。「開発協議会」の情報は隠蔽するのではなく、ただちに公開をしていただきたいと思います。
- 各開発者は一日も早く住民説明会を開催し、住民参加の対話型で、住民の要望・意見を反映させた計画を進めていただきたいと思います。計画を固めてから、住民への説明では、混乱がおきるだけです。
- 「ここは私の土地」「法律の範囲内」と勝手に開発計画をつくられてはこまります。法律、ガイドラインを守ることは最低限のルールですが、その上で、さらに積極的に避難場所の機能、既存樹木の保存、周辺の住環境など、住民の要望・意見を、どのように担保していくのかを示していただきたいと思います。
- 中野区の説明によれば開発者は「特に著しい利益を受ける」として、駅前開発を目的とした開発者協力金を寄附することになっています。しかし、もともとの土地は公有地です。私立大学には補助金として税金が入っています。ならば、「著しい利益」は周辺住民の環境を確保するためにこそ、還元してもらいたいと思いますがいかがでしょうか。
たとえば、大学が駅前開発のために寄附金を出すということなどは、内部で、また社会的に合意は得られるとは思えません。これからのまちづくりに必要なのは、高齢化社会、既存のストックの有効活用、防災都市づくり、地球温暖化対策など21世紀型のまちづくりではないのでしょうか。
もうこれ以上、緑を壊して高層ビルを建てるなどという時代遅れの大規模開発からは手を引いていただきたいところです。
２．住民の生活と地域の環境を守るという社会的責任を果たすことに力をつくしてほしい
①非公開にするかどうかの決定は、区の機関決定事項でない
この開発協議会を非公開にするかどうかを、決めた組織体はどこなのか。区が多額の税金を投入するわけですから、常識的に考えれば、そのことを区の機関で判断しているはずです。
そして、それはいつの時点で、どのような議論を踏まえて検討されたのかということが問題になります。法的な検討はされたのかも重要なことです。
ところが、そのようなものは存在しないというのが、区としての公式な見解です。中野区としての公的機関での決定事項ではないということになりますが、そんなことに区民の貴重な税金が投入されるというのはどういうことでしょうか。（参照）
②結論だけを押しつけるのは民主的な進め方ではありません
その理由、根拠もはっきり説明できないのに、非公式の結論だけが理屈もなしに、強引に押しつけられています。民主的な進め方とはとても言えません。
区への問い合わせにたいして、担当の窓口は「協議会での協議等は、各事業者の経営に関する重要な情報を含むこととなる。このため、協議及び協議資料等を公開することは、各事業者間の率直な意見交換や信頼関係を損なう恐れがあり、協議会の運営に著しい支障を及ぼす恐れがある」という説明をします。
公的な検討もしていないという見解を区長名で正式に出しながら、公式でもない結論がなぜ区民に押しつけられるのでしょうか。この公式でもない見解は、どこで協議、検討された結論なのでしょうか。
③地区計画の変更はやめて、情報公開してください
3～4haの防災緑地の確保をどうするのかは、地域住民の命がかかっている重要な事項です。高さ制限、複数建築物による日影規制、壁面後退、病院・中学校への日影配慮・・・・・・、住民にとっても、地球環境、地域環境を守る上でも、どれも重要な問題です。
UR都市機構への発注仕様書では「地区計画の変更」が前提になっています。これから設置される地区計画区域内の地権者を含めた「まちづくり連絡会」でも、「地区計画の変更にあたっては」と、地区計画の変更が決まったかのように前提にされています。（別紙参照）
地区計画は、開発者が売買契約に入る前に、決定されていたものです。その最低限の地区計画の内容を開発者に守らせることは、地区計画をすすめてきた地主・財務省、都市計画決定の責任者である東京都、まちづくりをすすめてきた中野区など行政機関の最低限の責任ですし、その力をもっているはずです。
地区計画の作成に係わってきた行政機関が、開発者にたいして毅然とした対応をしてほしいというは、あまりにもささやかな住民の願いではないでしょうか。
開発協議会の地区計画に動向に係わる内容について住民に情報公開してほしいというのは、協議会の会長である中野区が果たす最低限の義務ではないか思いますがいかがでしょうか。
警察病院は、再開発促進区に位置する地権者ですが、開発協議会のメンバーではありません。病院への日影はどうなるのでしょうか。開発協議会の内容が非公開にされるということは、中央中学校の南側への高層建築物の計画については、教育委員会へも相談もされないということになるのでしょうか。
公有地の確保へ住民の願いを踏みにじった上に、2007年4月の都市計画決定をなし崩しにしていくなどという身勝手なことは、もうしないでください。住民の生活と地域の環境を守るという社会的な責任を果たすことにこそ、力をつくしていただけないでしょうか。
①中野、杉並区の住民団体が開発者へ質問を提出・・・・07年11月30日
07年11月30日、「警察大学校等跡地に緑と青空の公園をつくる会」と「高円寺の環境を守る会」は、警大跡地内の開発業者として確定している、帝京平成大学、明治大学の各学校法人理事長、中野開発特定目的会社、(株)東京建物、(株)昭栄の代表取締役社長あてに、今後の開発にかかわる10項目ほどの質問を提出し、回答を求めています。
民間開発会社への質問の要旨を、下記へ紹介しておきます。
- 2007年4月に都市計画決定された地区計画について、最低限守っていただかなければならないことが決められているが、それを変更する方向で協議することを関係者に依頼しているのか。
- 開発計画については、どのようにすすめるのか手続き過程の情報公開を住民へ徹底し、住民とともにすすめるまちづくりに、特段の努力をもとめるがどうか。
- 地球環境の維持・保全、ヒートアイランド対策、災害時の都市機能をもったまちづくりに、開発者として特段の努力をする考えがあるのか。
- 住民のもっとも要望の強い防災公園について、公園としての環境は望めないが、それでもよりよい環境を確保できるものに特段の努力はするのか。
- 開発協議会を「非公開」というのは、どの事業者から出て、どういう理由で、どのようにして決定されたのか。
- 開発協議会が「非公開」ということについて、どういう立場・見解か。
- 事業者の社会的責任として、開発協議会は住民に全面公開すべきではないか。
- 中野区が求めている開発協力金について、この開発により、どのような基準で「特に著しい利益」を得ていると判断されているのか。
- 予算を、このような寄附として使うことについて、その妥当性・合理性を、従業員、株主、住民にどのように説明するのか。
- 警察学校側の跡地については「射撃場に係る鉛汚染調査・対策ガイドライン」等にそって、現行法令にもとづく調査して周辺住民に、その結果を情報公開するべきではないか。
などです。
＊質問全文です（注4-7）
②高円寺北1丁目の住民団体が中野区、３開発者へ要望と質問を届ける・・０８年９月１７日
08年9月17日、高円寺北1丁目の住民団体「高円寺の環境を守る会」は、中野区長、帝京平成大学、明治大学の各学校法人理事長、(株)東京建物代表取締役社長あてに、今後の開発にかかわる3項目の要望と質問を提出し、回答を求めました。
1、土地購入時の開発条件を遵守すること。2、地区計画内の避難有効面積を明らかにすること。3、周辺住民との協議の場の確保すること、です。
１は、中野区が開発者から「地区計画の企画提案」を受ける手続きをすすめていることから、あくまでも財務省が売却時の「開発条件」として示した、「地区計画」「ガイドライン」等を遵守するよう求めたものです。
２は、地区計画内は、住民の重要な避難場所であるにもかかわらず、未だ中野区の担当課長も、開発によって出る避難有効面積を明らかにすることができていません。そこで、開発によって出る避難有効面積を明らかにすること。避難場所としての地区の役割を遵守するよう求めたものです。
3は、建築基本計画等の策定という段階で、周辺住民及び区民への説明、協議の機会を設け、計画が固まる前に、周辺住民との協議をおこなうこと。その協議では、住民との合意を最大限尊重し、拙速にすすめないこと、というものです。
それは、この間の住民説明会で、中野区はまちづくりガイドラインに高円寺北1丁目と大学の間の緩衝帯など具体的に図示されている項目でありながら、それを開発者に遵守させるために具体化に努力するという姿勢は、まったく見せず、逆に住民の要望を軽視する対応をしてきました。また、日照への影響については、「もっとも厳しい日影規制、複合日影規制をとっている」と言っていますが、高円寺北1丁目地域に午前中に起きる日影を規制できる法律はなく、複合日影規制をとっても、それを食い止めることはできません。
その他にも、区画道路の安全問題、風害、騒音、排ガス、景観など、高円寺北1丁目、囲町など周辺住民への影響は相当なものがありますが、建築紛争条例による対応では、地区計画の内容が決定し、建築の設計から確認申請の段階での対応になってしまいます。そこで、計画が固まる前の段階で、周辺住民との協議の場を確保するために、要望したものです。それは、開発者が、財務省の「開発条件」で例示されている「周辺環境への配慮等」を遵守する立場でもあります。（注4-22）
2007年12月3日の中野区議会建設委員会で、警大跡地の開発区域に隣接する「中野4丁目地区地区計画」区域内の一般地権者等や、杉並区の開発事業者を含めた「まちづくり連絡会」を設置することを明らかにしました。（注4-8）
設置目的は、「区が将来的には跡地のまちづくりと一体となった建物更新等が望ましい」として「連携して事業を推進していく必要がある」というものです。
この連絡会の役割は、下記のとおりです。
- 開発協議会の協議のとりまとめにむけた連絡・調整
- 道路等の基盤施設整備の内容やスケジュール等の連絡・調整
- 「地区計画」の変更にむけた連絡・調整
- 将来のまちの管理運営方法や管理主体等についての連絡・調整
構成メンバーは、会長に中野区副区長、事務局に中野区まちづくり推進室、会員は開発協議会メンバーとNTT都市開発(株)、学校法人窪田学園、ブルンネン中野、中野第2スカイハイツ、警視庁、社会福祉法人鵜足津会、杉並区です。事業推進コーディネーターに（独）都市再生機構です。（注4-9）
今後の予定としては、12月に設置に向けた協議をおこない、1月までに設置、1月以降には適時開催としています。
12月4日の区議会では、拠点まちづくり担当参事は「（いろいろな個人、企業情報を除きましては）公開」する意向をあきらかにしました。（注4-13）
6月11日に開催された、中野区議会建設委員会によると、上記の「まちづくり連絡会」は、実際には08年3月になって、設置のための準備会を開催し、設置にむけての話し合いを行ったということのようです。
「開発協議会」の方は、各事業者の基本計画案作成に向けての開催状況を上記に報告していますが、それ以降は開催されていないようです。第3回目以降については、区が、各事業者の基本計画案作成に向け、関係事業者と協議調整を行っているようです。（注4-20）
中野区は、2008年5月12日の中野区議会建設委員会に、「中野区都市計画マスタープラン改訂方針」を発表しました。（注4-17）
それによると、2009年3月までにMPを決定することを想定して、準備を進めることになっています。内容は、現在進めているまちづくりに合わせて、変更するというものです。
さらに6月10日の中野区議会建設委員会に「中野区都市計画マスタープラン改定の基本的考え方について」を発表しました。（注4-19）
この改訂素案（骨子）が、さらに改訂素案となり、今後発表される予定です。
このHPであきらかにしてきたように、中野区はこれまでも都市計画マスタープランと矛盾する警大跡地の開発計画をつくっておいて、後から都市計画MPを「修正」という本末転倒の進め方をしてきました。
こうした手続きは、中野区のすすめる「まちづくり」が如何に目先の開発しか考えていないかを象徴するものです。
帝京平成大学、明治大学が07年12月3日から暫定利用の整備工事・・・住民説明会はしてください
今回の暫定工事は、2008年1月1日には学校用地して使用しているということを示す税金対策でおこなうものです。作業者の（有）帝栄高橋工業は、帝京大学の関連会社と思われます。
一枚のチラシによる案内で済ませるのではなく、どんな工事で、どんな影響が周辺にあるのか、住民は心配しています。是非住民説明会を行っていただきたいものです。
大学にも税金から補助金があるのではないでしょうか。この公有地の購入についても、随意契約でおこなわれ、民間よりも優遇措置を受けています。そもそも大学の存在意義は、社会的な課題について、社会的解決にむけて教育・研究する役割ではないでしょうか。こうした点からも、各大学には民間企業以上に、その社会的責任が求められていると思いますが、いかがなものでしょうか。
上記のチラシを見ると、もう仮設コートの整備工事は終わったのではないかと思いますが、12月18日の朝の状況は、整地したとは言えないような状況でした。まだ、まだ工事は続くのでしょうか。
2008年2月8日付「日刊建設通信新聞」によると、警察大学校等移転跡地の大学施設予定用地Ｃ区画（敷地面積が約0.8ha。警察病院の西側区画）の公募に早稲田大学（新宿区、白井克彦総長）が応募し、財務省関東財務局は、今月内に同大と見積もり合わせする方向で準備を進めているとのことです。
その後、2008年3月に、関東財務局は、売却先を早稲田大学に決定しました。
既売却部分は、こちらを参照してください。
「東京新聞」（08/04/16夕）によれば、「新キャンパスには海外留学生と日本人学生が同居する寮や語学教室などで構成される国際コミュニティプラザ（仮称）を建設。国際コミュニティプラザは十階建てで、一、二階を教室、三階以上を寮として利用する。寮では留学生と日本人学生二人ずつが四人部屋で居住。相互理解を深めながら語学力などの向上を目指す。計九百人の収容が可能」ということになっています。（注5-1）
また、「早稲田ウィークリー」1160号（08年6月19日）では、「中野駅に近く、地域連携も視野に入れ、さらに進化した900人規模の『異文化共生型混住寮』」(留学生・日本人・男女の混住寮)を計画している」と紹介しています。（参照）
中野区では、「中野駅周辺まちづくり計画」（05年5月）で、大学の立地として「ヒューマンサービス」「情報通信」などを例示してきたわけで、大手コンサルに委託して中野区が描いた青写真が、この分野でも破綻の兆候がでてきたことになります。
（2008年6月11日付け「建設通信新聞」から）この警大跡地に計画している明治大学の中野キャンパス（仮称）の開発について、グランドデザインや設計のコンサルタント業務を五味建築設計事務所（中野区）が担当、既存の旧警察庁宿舎は、事業が具体化するまで留学生用宿舎などへの利用を検討するとのこと。また、杉並区に寄宿舎と共同住宅で構成する国際交流会館（仮称）の新築（設計＝ＩＮＡ新建築研究所）も計画。早ければ７月の着工を予定しているとのこと。（2008年6月11日付け「建設通信新聞」から）・・（注5-2）
帝京平成大学は、東京都中野区の警察大学校等移転跡地に計画している中野キャンパスの設計者を日本設計に決めた。看護や薬学関連の学部の校舎新設を計画している。2010年にも着工し、12年か13年の4月開校を目指す。（2008年5月20日付け「建設通信新聞」から）
杉並の福祉施設の新築工事は、08年1月に入札公告、3月に工事着工
07年12月4日の杉並区議会保健福祉委員会での報告によると、杉並区部分に開設予定の鵜足津福祉会が運営する特別養護老人ホームと障害者施設の福祉施設の新築工事は、08年3月に工事着工、09年7月ごろオープン予定です。
なお、この建設予定地の土壌汚染調査からは、環境基準値を上回る四塩化炭素（揮発性有機化合物）＝1.1倍、鉛（重金属）＝1.9倍が検出されました。そのため、詳細調査を行い、四塩化炭素は検出されず、環境基準の4.7倍の鉛が検出された。12月下旬までに土壌の入れ替えを行い、有害物質を除去することになりました。（参照）
フェンスで囲って土壌汚染処理を進めている様子。外部からは何をしているのかは、見ることはできません。
08年3月に、工事予定地周辺に配布された案内によると、特別養護老人ホームと障害者施設の複合施設の建設工事を、飛島建設（千代田区三番町ノ２）関東建築支店が施工（08/03/05付け「建通新聞」・・「応募３社の中から飛島建設に決定）、工期は08年3月17日から09年4月30日まで。設計者は、（株）松田平田設計です。
右の写真は、2008年6月7日の杉並用地部分に建つ特別養護老人ホームと障害者施設の複合施設の建設工事の様子です。
杉並区は、1月31日に住民説明会を開催し、公園予定地といしていた部分について、都市計画手続きにはいる確認をとりました。
今後、08年度に用地の買収、09年度に実施設計、10年度に整備工事に入る予定とのことです。
公園の設計等についても、今後住民と相談しながら進めていくことも、確認しました。
なお、杉並区が警大跡地を取得する部分は、全体で0.86haで、内0.5haが特別養護老人ホーム、0.1haが居宅介護施設、0.36haが都市計画公園になります。（跡地の処分予定図面はこちらです）
警察大跡地内の工事が、2009年6月から開始されます。それに先立ち、住民説明会が6月23日に開催されました。
今のところはっきりしている工事は、跡地内の都市計画道路整備下水道施設設置等工事、都市計画道路（いわゆるF字道路）にあたる部分の土壌汚染対策工事、都市計画道路にあたる部分の既存樹木の移植工事です。
各工事については、別々に総合評価落札方式の入札が行われ、すべての工事を（株）飛鳥が落札しました。総額で、約1億9千4百万円（税込）になります。
工事名
予定価格（税抜き）
落札価格
落札率
下水道施設設置等工事 151,100,000
145,000,000 96.0％
既存樹木移植等工事 32,500,000
30,000,000
92.3％
汚染土壌改良工事 11,500,000
10,000,000
87.0%
6月23日の説明会によると
F字道路の造成工事によって、移植される既存樹木は、対象となる69本のうち、わずか17本、１／４にすぎないということが分かりました。移植できない理由とされた、老木、根鉢問題、根絡み問題などは、時間と労力をかければ解決できる問題なのかどうか、どの程度検証したものなのかは、区の説明からは不明でした。
工事には、当初のべ４０台／日ものダンプが出入りする、埋設構造物の撤去などもあり、長期にわたってかなりの騒音、振動が予想されることがわかりました。周辺の皆さんからは、交通安全にたいする不安の声ともに、通常公共工事では常識になっている振動、騒音の測定器の常設が当初から予定されておらず、住環境への配慮不備などずさんな計画をすすめてきた中野区側への抗議が出され、今後区が請負業者との間で検討することになりました。
今回の工事に続いて、２期工事が９月末から始まることが分かり、ついては２期工事前に再度住民説明会を行うことが確認されました。
なお、F字道路の早稲田通り側出入り口にあたる周辺住民の皆さんからは、都市計画決定から工事開始に至るまでの説明不足を指摘する声が複数からあがり、区民参加なおざり開発優先という区の姿勢が改めて浮き彫りになりました。
東京建物、明治大学、帝京平成大学が「開発許可標識」掲示
2009年7月18日、警察大学校跡地周辺の壁に、右図のような「開発許可標識」が掲示されていることがわかりました。
この標識によると、警察大跡地の約7.2ha部分（東京建物、明治大学、帝京平成大学が所有部分の総面積 参照）についての開発許可申請を開発事業者が行い、中野区の都市整備部都市開発担当が7月9日に「開発許可書交付」したようです。
その後、開発事業者は「工事着手届」を提出しているはずですが、標識によると、工事は2009年7月17日から2011年11月30日まで行われることになっています。
周辺住民には、説明会の開催など何の連絡もありませんが、いったいどうなっているのでしょうか。
中野区が公表している開発許可申請手続きについては、こちらを参照してください。
2009年6月17日、中野区は統合される中央中学校の改築にともなう基本構想、基本計画等を策定する業務委託先の募集を開始しました。案内によると、今回の業務委託は、今後おこわなれる実際の設計業務委託とは別のものとしています。
委託先の選定要領によると、改築の検討にあたって学校関係者やPTA、地域の方々などが参加する「委員会」から要望や意見を聞きながらすすめる、としています。しかし、学校関係者から一番心配しているのは、学校の南側の国家公務員宿舎問題です。それについては、今回の基本設計とは別に、中野区として、明確に財務省にたいして、異議申し立てすべきではないでしょうか。
ところが、選定要領では「『中野駅周辺まちづくり』の考えに沿った計画にする必要がある」としています。これでは、まるで中野区が「中野駅周辺まちづくり」によって中学校の南側に公務員宿舎ができる計画について、「十分ふまえよ」「容認せよ」とも言っているようにも受け取れ、あらかじめ伏線を張っているように見えます。
子どもたちのために、最適な教育環境が確保するために、大人がどれだけ努力したか、その姿を子どもたちに見せたいものです。
＜資料＞
中野駅周辺まちづくりに関わるコーディネート等の業務委託仕様書
「2006年度の調査結果」とする「中野駅地区整備計画案作成支援業務委託の成果について」を参照のこと
第3条 乙は、この契約について委託業務の全部又は主要な部分を一括して第3者に委託することができない。ただし、あらかじめ甲の承諾を得たときは、この限りでない。
中野区が契約書第3条について、受託者に調査したことがわかる資料は、「不存在」
各開発者へ、警察大学校等跡地に緑と青空の公園をつくる会、高円寺の環境を守る会が提出した質問状
NTT都市開発(株) 現在賃借人はLEC
NTT都市開発(株)についてはこちらにも登場します
岩波ジュニア新書「行政ってなんだろう」新藤宗幸著
2007年10月17日 中野区議会建設委員会
秋元拠点まちづくり担当参事 開発協議会の構成でございますが、これは中野区が主体となりまして、中野四丁目地区地区計画におきます、その中で再開発等促進区を定めたわけでございますが、その区域、それから地区整備計画の区域の地権者の方々と開発協議会を構成するわけでございます。その中に事業推進コーディネーターといたしまして、中野区が中野駅周辺まちづくりに係るコーディネート業務を委託してございます独立行政法人都市再生機構を含めるということで考えてございます。区からは、随意契約で委託契約したこと、日建設計等に再委託されていることについては発表されておりません。
2007年12月4日 中野区議会建設委員会
秋元拠点まちづくり担当参事 恐らく連絡・調整事項、多岐にわたる内容になるだろうというふうに思っております。したがいまして、いろいろな個人の情報にかかわること、企業情報にかかわること等が入ってくるかと思われますが、そういった部分を除きましては、公開していこうというふうに思っております。
開発業者との開発に関する基本協定書、規約・・・10月15日に決定・施行し、財務省、自警会、帝京平成大学、明治大学、東京建物(株)へ田中区長名で発送した。
2007年10月31日、12月20日、2008年1月24日の各開催通知
2008年5月12日、中野区議会建設委員会への提出資料
2008年5月12日、中野区議会建設委員会への提出資料
2008年6月10日、中野区議会建設委員会への提出資料
2008年6月11日 中野区議会建設委員会への提出資料
2008年度、（独）都市再生機構との随意契約の指定理由書
中野区への要望事項
その１ 開発者には土地購入時の開発条件を遵守させること
中野区は、住民説明会で、開発者から「地区計画の企画提案」を受ける手続きをすすめることを明らかにしました。問題は、この企画提案が、2007年4月に都市計画決定された地区計画、2007年「中野駅周辺まちづくりガイドライン」、財務省の「開発条件」を遵守するものかどうかということです。その点への回答として、9月12日の住民説明会で、担当課長は「遵守させる」と断言しました。
「遵守させる」と断言した担保として、これから手続きされる「覚書き」「建築基本計画」「地区計画の企画提案」の中に、それらを遵守しないものがあれば、合意しない、受理しないという手続きが必要になります。あるいは、「遵守させる」と断言したことを担保するために他の方法をとるのであれば、お示しください。その２ 地区計画内の避難有効面積を明らかにさせること
2007年4月に都市計画決定された地区計画では、「避難場所としての地区の役割を継続」「都市計画公園及び公共空地との連続性に配慮して、緑地及び広場を整備する」「（公開空地と公園の整備は）一体的に利用可能なまとまった空間」としています。しかし、今回の要請では、中野区は「一体感ある空間」と、空間的な一体性を強調するだけにとどめ、民間も大学も「一体的な利用」については、言及していません。
「中野駅周辺まちづくりガイドライン」では、「一人当り1㎡の避難有効面積を確保する」「3～4haの空間を確保する」としています。しかし、8月29日の住民説明会では、松前課長は、地区計画内での避難有効面積について回答できませんでした。
「総合的な防災拠点として機能するよう、区と協議した諸施設（備蓄倉庫等）を整備する」とした中野区の要請にたいして、大学は在館者への対応が主な回答で、各開発者は「まちづくりガイドライン」で示した「防災備蓄機能の確保」「救援物資の提供」「帰宅困難者の受け入れ」「災害時の救援体制」には、具体的にふれていません。
開発者に避難有効面積を具体的に確保させため、各開発者からの避難有効面積を明らかにすること。避難場所としての地区の役割を遵守するよう求めること。その３ 開発者との協議の場を確保すること
２回の住民説明会では、周辺住民から多くの要望、心配、批判の声がだされました。
例えば、高円寺北１丁目と大学予定地の緩衝帯について強い要望が出されましたが、中野区からは「壁面線の後退部分について緑化を指導する。そう理解してもらいたい」と、ガイドラインにも具体的に図示されていながら、それを遵守させるために具体化に努力するという姿勢とは、逆の対応をされました。
また、日照への影響については、「もっとも厳しい日影規制、複合日影規制をとっている」と言いましたが、高円寺北1丁目地域に午前中に起きる日影を規制できる法律はなく、複合日影規制をとっても、それを食い止めることはできません。
区画道路1号/2号の道路幅は12mで、自動車交通量を考えても、道路構造令からみても、安全の確保には、かなり無理があると考えています。
その他にも風害、騒音、排ガス、景観など、高円寺北1丁目、囲町など周辺住民への影響は相当なものがありますが、建築紛争条例による対応では、地区計画の内容が決定し、建築の設計から確認申請の段階での対応になってしまいます。
計画が固まる前の段階で、周辺住民との協議の場を確保することが重要になります。それを実現するには、中野区の対応が欠かせません。それは、開発者が、財務省の「開発条件」で例示されている「周辺環境への配慮等」を遵守する立場でもあります。
したがって、中野区としても、各開発者にたいして、建築基本計画及び企画提案書案の策定というそれぞれの段階で、周辺住民及び区民への説明、協議の機会を設け、計画が固まる前に、周辺住民との協議をおこなわせること。その協議では、住民との合意を最大限尊重し、拙速にすすめさせないこと。以上を求めるものです。開発者への要望事項
その１ 土地購入時の開発条件を遵守すること
中野区は、住民説明会で、開発者から「地区計画の企画提案」を受ける手続きをすすめることを明らかにしました。周辺住民は、この企画提案が、2007年4月に都市計画決定された地区計画、2007年「中野駅周辺まちづくりガイドライン」、財務省の「開発条件」を遵守するものかどうかということを危惧しております。幸いに、9月12日の住民説明会で、中野区の担当課長は「遵守させる」と断言しました。
そこで改めて御社に要望するものですが、これから手続きされる「覚書き」「建築基本計画」「地区計画の企画提案」については、財務省が売却時の「開発条件」として示した、前記の「地区計画」「ガイドライン」等を遵守するよう求めます。その２ 地区計画内の避難有効面積を明らかにすること
2007年4月に都市計画決定された地区計画では、「避難場所としての地区の役割を継続」「都市計画公園及び公共空地との連続性に配慮して、緑地及び広場を整備する」「（公開空地と公園の整備は）一体的に利用可能なまとまった空間」としています。
「中野駅周辺まちづくりガイドライン」では、「一人当り1㎡の避難有効面積を確保する」「3～4haの空間を確保する」としています。
御社は、「総合的な防災拠点として機能するよう、区と協議した諸施設（備蓄倉庫等）を整備する」とした中野区の要請にたいして、「まちづくりガイドライン」で示した「防災備蓄機能の確保」「救援物資の提供」「帰宅困難者の受け入れ」「災害時の救援体制」「（公園と公開空地の）一体的な利用」については、言及していません。
御社は、開発によって出る避難有効面積を明らかにすること。避難場所としての地区の役割を遵守するよう求めます。その３ 周辺住民との協議の場の確保すること
この間の住民説明会で、開発に関係して、周辺住民から多くの要望、心配・批判の声がだされました。
特に、高円寺北１丁目と大学予定地の緩衝帯の設置、区画道路1号/2号の安全確保、午前中の日照への影響、高さ制限10mの第1種低層住宅地への景観影響、不動産価値への影響、風害、騒音、排ガス、景観など、相当なものがありますが、建築紛争条例による対応では、地区計画の内容が決定し、建築の設計から確認申請の段階での対応になってしまいます。
一方、財務省は、御社に「開発条件」で「周辺環境への配慮等」を例示し遵守することを売却時の求めています。
したがって、御社は、建築基本計画の内容を決める前、及び企画提案書案の策定する、それぞれの段階で、周辺住民及び区民への説明、協議の機会を設け、計画が固まる前に、周辺住民との協議の場を確保すること。その協議では、住民との合意を最大限尊重し、拙速な手続きはしないこと。以上を求めるものです。
早稲田大学の2007年度事業計画、2008年度事業計画書、2008年度予算についてなど（当該地購入に51億2千万円を組んでいる）を参照
五味建築設計事務所 五味道雄 中野区都市計画審議会 （五味道雄氏は区民委員） 環境審議会委員
０７年１１月１９日付け「建設通信新聞」によると、中野区は０８年度予算案編成に向け検討中の主な取り組み案を明らかにしたとのことです。下記に、警大跡地に開発に関連した具体的な内容を引用しますが、このままいけば、０８年度も相当多額の税金がコンサルに流れることになります。07年に引き続く部分は、再度ＵＲへ随意契約され、ＵＲからの再委託も随意契約で民間コンサルに、税金が流れる仕組みが作られるということでしょうか。
かつて「字句上の修正」作業でごまかした、警大跡地開発と矛盾する都市計画マスタープランについて、改訂作業が入ってことも注目されます。
- 中野駅周辺地区＝整備構想の作成
- 警察大学校等跡地整備＝地区計画の見直し、都市計画道路・公園の設計など
- 中野駅南口地区及び周辺まちづくり推進＝南口地区と周辺のまちづくり方針などの検討
- 都市計画マスタープラン、みどりの基本計画の改定＝区基本構想や基本計画の策定を踏まえ改訂
- もみじやま通り都市計画道路整備＝事業計画策定に向けた調査・検討
- 本町地域のまちづくり＝地区計画の導入やまちづくり事業の手法の検討のための現況調査・交通調査、本町２丁目郵政宿舎跡地の取得
なお、詳細は2007年11月16日の中野区議会建設委員会に資料配付されました。
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