ご存知のように、このHPでは、数多くの資料をもとに、警察大学校跡地開発を中心にその開発の真相を現在進行形で検証しています。警察大学校跡地開発と中野サンプラザ
ご存知のように、このHPでは、数多くの資料をもとに、警察大学校跡地開発を中心にその開発の真相を現在進行形で検証しています。
その中で、警大跡地開発が旧計画から現計画に移行する際のきっかけに、中野サンプラザの取得とそれと関連した駅前再開発があることが分かっていました。
警大跡地開発計画は2007年4月に都市計画決定され、民間が約400万円/㎡で購入など、すでに土地処分が進んでいます。
一方、駅前開発はそれと並行して、2006年末にグランドデザインの発表、2007年2月には「ゼネコン、デベロッパー、建設コンサルタントや、都市再生機構などデベロッパー機能を持つ特殊法人などで実務経験を積んだ人を想定」した拠点まちづくり推進室の課長を公募、警大跡地の土地処分が終わるやいなや独立行政法人都市再生機構が中野駅周辺開発計画＝90haの下地づくりに乗り出す、国交省出身の副区長の任命など、最近になってその動きは急激になっています。
一体、この駅前開発は警大跡地開発とどのような関係があるのでしょうか。中野サンプラザは、駅前開発にどのような関係があるのでしょうか。いま、多くの区民が関心を寄せています。この関心に応える意味で、このHPでも客観的な事実を分かりやすく提供し、多くの区民のみなさんとともに考えていきたいと思います。
住民の力でどこまでできるかは不確かなものがありますが、力を合わせて、区民にわかりやすい情報提供に努力していきたいと思いますので、ご協力をお願いします。警大跡地開発問題と同様、出来る限りの資料を基にして正確性を確保するのは当然ですが、もし間違い等にお気づきの際には、遠慮無くご指摘をお願いします。
なお、こちらから匿名による情報提供も出来ますので、ご利用下さい。
（株）まちづくり中野21と金融団
（1）中野サンプラザの売却方針
（2）都市再生ファンドを利用するに至った経過
（3）出資者と駅前開発との関係
（4）田中区長の責任は
中野サンプラザの土地の行方？
（１）公有地の民間売却は警大跡地だけではない？
<資料>
警大跡地開発については、2001年6月の警大跡地の「転換計画」を7月11日に財務省に提出後、財務省も参加した連絡調整会で、用地処分や事業計画等にかかわる具体的な調整を図っていくということが確認されていましたが、この開発計画の進展は、みるべきものがありませんでした。（注1-2）
その背景には
2002年には清掃一部事務組合が清掃工場建設は不要であることを認める検討結果を発表したこと。
中野サンプラザなど、全国にある雇用・能力開発機構などの廃止・解体の議論が2001年に、開始されたこと。（注1-1）
従前の警大跡地の開発計画が東京都、杉並区、中野区に合意され、国に上げられたときには、すでに並行して中野サンプラザなどをどうしようかという議論が、主立ったところでされていたことになります。その議論の中心には、行革担当大臣・石原伸晃議員などもいました。警大跡地の開発計画は、15haの避難有効面積を確保する防災公園を中心となった計画として進んでいましたが、当時の自公政権のもとでの大きな流れの一つに、民間活力の導入というものがあり、公有地の開発事業への民間参入がすすめられていたこと。（注1-3）
そんなことが複雑に絡み合ったのでしょうか、2001年6月「転換計画」は財務省も参加した連絡調整会のもとで検討に入ったものの棚上げにされ、警大跡地開発は駅前開発も含めた高層ビルを誘致する「中野駅周辺まちづくり計画」に変わっていきます。中野区では、その計画の見直しと同時並行して、中野サンプラザを取得する方策が検討されていきました。（注1-4）
中野サンプラザを取得するために、中野区は民間とともに、（株）まちづくり中野21を設立しました。そこがサンプラザの取得資金として、金融機関からの融資、都市再生ファンドなどの資金繰りを考えました。（注2-1）
①銀行へは、毎年7千万円の利息が流れるしくみ
金融機関からの融資総額は、33億4千万円。内訳は以下の通りです。各期の損益計算書を見ると、融資を受けた金融機関には、下記の通り利息を支払っています。
金融機関名 融資額
（百万円）利息合計(百万円) 04年度
05年度
06年度
野村信託銀行 1,340
8 77
72
みずほ銀行 1,500
西武信金 500
＊野村信託銀行分は、10年かけて利息と現金を償還、みずほ銀行、西武信金へは10年後に一括返済のようです。
＊みずほ銀行と、西武信金は利率は同一ですが、野村信託銀行の利率は、前半の5年間は両社よりも0.55％も高く、後半の5年間はさらによれより１％も跳ね上がる、両社と比較すると1.55％も高くなるようになっています。33億4千万円融資額は、中野サンプラザを貸して得ることのできる賃料と返済額との関係に制約されたようです。（注2-4）
②都市再生ファンドという出資金
もう一つの「都市再生ファンド」とは、何でしょうか。
政府は弱肉強食の「構造改革」路線を加速させていましたが、2002年12月12日、民間主導の都市再生に拍車をかけようと、「改革加速プログラム」を発表しました。その中の一つに、「都市再生ファンド」を使った金融支援があります。（注2-2）
この「都市再生ファンド」を使うためには、下記のような、いくつかの条件が設定されています。どこであろうと、どんな事業であろうと使えるというものではなさそうです。（注2-3）
- 都市再生緊急地域整備内の事業
- 広義の公共施設の整備
- 区域が1ha以上
- 事業計画が国土交通大臣の認定を受けた事業
- 金融支援をおこなうものが適当と判断した事業など
なお、この都市再生ファンドの業務開始は、2003年6月27日です。（注2-2）
中野サンプラザの取得とは、当てはまらない条件項目もありますが、実際には使われています。
（株）まちづくり中野21が、どこでどういう手続き経て、都市再生ファンドを使おうと決まったのでしょうか。それが、区民にとってどのような影響を受けることになるのでしょうか。
①駅前開発、サンプラザ譲渡の可能性など
中野区のHPによると、2004年11月15日、 「区は、(株)中野サンプラザ(中野サンプラザの運営会社)から提案された(株)まちづくり中野21の資金調達計画について、区として2億円以上の出資を行わず、増資によってもまちづくりに資するという当初の目的や区の主導性を確保することができることから、了承することとした」と書かれています。（注3-1）
ということは、上記の資金調達について都市再生ファンドを使うことになった公の理由は、以下の3点ということになります。
- 区として2億円以上の出資を行う必要がない
- （株）中野サンプラザが提案し中野区が合意した
- 駅前開発に役立つ
この都市再生ファンドを使うことになった理由は、中野区の説明によると、大変重要な意味を持つものです。なぜなら、出資者は中野駅周辺まちづくりに今後責任ある関与と提案を行うことができるし、中野区が中野サンプラザをその出資者へ譲渡することもあり得るからです。（注3-2）
②野村信託銀行にはファンドで毎年1億円以上の配当を受ける権利、残余財産あれば15億円が
都市再生ファンドには、優先的にサンプラザの運用益が配当されることになっています。仮に、運用益が出なければ債権として繰り越され、累計されて戻るしくみなっています。それでも払えなかったら、残余財産から持って行かれることになっています。都市再生ファンドのA種優先株は、中野サンプラザが不動産価格以上の債務超過になり破綻しない限り、取りっぱぐれることはないしくみになっています。（注3-3）
この都市再生ファンドを扱っているのは、中野サンプラザの場合は、野村信託銀行です。その原資は機関投資家から来ています。野村信託銀行は一方で融資をしているわけですから、このプロジェクトの立ち上がり時から、資金繰りの相談にのり、サンプラザ取得の事業計画を熟知する立場にありました。安心して投資できるかどうか、投資できるしくみはどうしたらできるかなど、野村信託銀行にとって取りぱっぐれのない仕組みになったのでしょう。融資で手堅く利息を得る、取りっぱぐれがないA種優先株、残余財産から手堅く利益を得るB種優先株など、さすがプロです。
一方、この資金繰りの仕組みを中野区に提案した（株）中野サンプラザはC種優先株式をもち、優先株Ａ配分後の未処分利益の７２％を優先配分というしくみになっています。（注3-3）
中野サンプラザを取得するという中野区の公共事業をだしに、大もうけのできる金融団の資金調達のしくみがつくられたようです。
出資者等
株式種類
株数
出資額
（百万円）中野区 甲種優先株式 4000 200 （株）中野サンプラザ 普通株式 2000 100 都市再生ファンド Ａ種優先株式 15 1500 都市再生ファンド Ｂ種優先株式 9 270 （株）中野サンプラザ Ｃ種優先株式 1 672 各出資者への初年度からの配当結果は、以下の通りです。
出資者
株式種類
配当金 (百万円)
04年度
05年度
06年度
中野区 甲種優先株式 0.2
0
0
（株）中野サンプラザ 普通株式 0.1
0
0
都市再生ファンド Ａ種優先株式 0.4
75
98
都市再生ファンド Ｂ種優先株式 0.3
0
0
（株）中野サンプラザ Ｃ種優先株式 1.5
0
0
A種優先株 05年度以降は毎年9%の利益配当＝135百万円を受けとる権利があります。
③残余財産の分配では、野村、（株）中野サンプラザに莫大な利益が行く場合も
中野区のHPでは明らかになりませんが、（株）まちづくり中野21の定款を見ると、それぞれ出資者には、配当以外に、残余財産の分配という規定があります。（注3-4）
それによると、サンプラザを処分する際に残余財産があれば
- A種優先株は、発行価額が分配されます。したがって、A種優先株は、15億円＋毎年9％の配当の内未支払分が得られる。
- B種優先株は、甲種優先株A種優先株分配額を控除した15％が得られる。
- C種優先株は、甲種、A種、B種優先株分配額を控除した72％が得られる。
- 甲種優先株には、最優先に1円/株が残余財産から得られる。１，２，３の残りの財産は、甲種、普通株式で分配。
以上をわかりやすくするために、具体的な事例を仮定して計算してみました。（注3-5）
出資者等 株式種類 株数 出資額 残余財産 （百万円） 80億円 180億円 18億円 中野区 甲種優先株式 4000 200 10 26 0 （株）中野サンプラザ 普通株式 2000 100 5 13 0 都市再生ファンド Ａ種優先株式 15 1500 16 16 16 都市再生ファンド Ｂ種優先株式 9 270 10 25 0 （株）中野サンプラザ Ｃ種優先株式 1 672 39 100 1 ＊残余財産80億円は、土地が100万円/㎡で売却され、債務を金融機関に返済した残り（最後に元金を一括返還するのはみずほ銀行と西武信金分。野村信託銀行分は、10年かけて利息と現金を償還していく）、A種優先株が各期の利益剰余金からの不足分の累計を1億円等と仮定し計算しました。残余財産180億円は、土地が200万円/㎡で売却されたと仮定。
債務超過で破綻せずに、土地を売却して残余財産が上記のようにあればあるほど、野村信託銀行、（株）中野サンプラザに莫大な利益が入る仕組みになっていることが分かります。逆に、残余財産があまり残らなかったというばあいには、A種優先株には配当されても、中野区には出資金が戻らないケースもあるということになります。おまけに、融資の利率は他の2社より割高です。
①資金調達構想の経過
上記で見てきたように、これまで中野サンプラザの取得するための資金調達の検討など、そのカギを握ってきたのは（株）中野サンプラザでした。また、今後、そこに中野サンプラザが譲渡される可能性も中野区はにおわせています。
この企業は、中野サンプラザの運営を委託されることを目的に、はじめに「中野サンプラザ運営研究会グループ」として発足しました。中野区が「中野サンプラザの取得・運営について」大手コンサルに調査委託の結果、生まれることになり、運営の委託先に選定された企業です。生まれも育ちも、中野サンプラザ取得、駅前開発が絡んでおります。（注4-1）
運営委託先に選定される際に、彼らが中野区に示した資金調達案は、中野区がまとめた文書によれば「政府系金融機関、都市銀行、信用金庫等の金融団による新たな資金調達の仕組みの提案がなされ、その中で、再整備事業へのプロセスが記述されている」としています。（注4-2）
したがって中野区は、これまで見てきたような現行の資金調達構想を承知して、「資金調達と資金収支の整合性」という項目で、高い評価点をつけたことになります。区として、どのような資金調達構想にするかという考えがまったくなく、実質的には、この運営グループ、後の（株）中野サンプラザにまかせてきたのではないかと危惧されます。融資を受ける金融機関との関係、都市再生ファンドを中心として出資者との関係など、区の関与よりも、この企業が実施的主導権を握ってきたのではないのかということです。（注4-3）
このグループはその後、(株)中野サンプラザとなるわけですが、その株主は(株)ビジネスバンクコンサルティング､日本閣観光(株)、(株)東京アスレティッククラブ、(株)スペース、宮園オート(株)、(株)モック、(株)ニナファームジャポン、(株)エーティーティー総研、大島一成となっています。
（株）中野サンプラザに関しては、最近問題になった架空取引疑惑が内部告発で顕在化、一気に有名になりました。架空取引は、未だ疑惑段階で何とも言えませんが、少なくとも（株）中野サンプラザの大株主である(株)ビジネスバンクコンサルティングが、実は（株）中野サンプラザと取引関係にもあったこと、（株）中野サンプラザの実質的な経営は(株)ビジネスバンクコンサルティング、両社の社長だった大島一成に任されてたということは事実です。それが、疑惑が生まれる根源になっています。このようなことでは、（株）中野サンプラザの運営の公共性がどう担保されるのか、区民にとっては大変重要なことです。（注4-7）
なぜなら、これまで見てきたように駅前開発の重要なカギを握っているし、配当においても出資者としてC種優先株の株主だからです。
②（株）中野サンプラザの健全性、公共性はどう担保されるか
先の運営委託先に選定される過程では、「公共的運営への配慮」が、もう一方の企業の提案に比較して、中野サンプラザ運営研究会グループが高得点をとりました。何をもって、高得点だったのかは、未だ明確にはなっていませんが、上記の資金調達構想とは矛盾しないと判断したことは事実でしょう。しかし、都市再生ファンドが投入され、設立当初（株）まちづくり中野21への中野区の出資比率が66.7％あったものが、7.3％まで下がってしまいました。（注4-4）
そのため、どんなことが起きたでしょうか。
たとえば2007年8月13日、ある方が今回の架空取引疑惑をきっかけに「地方自冶法第221条（予算の執行に関する長の調査権）をもって（株）まちづくり中野21側に対して、調査」を求める住民監査請求をしました。それに対して、監査委員は、「（株）まちづくり21への出資は1/2未満のため、法221条の調査権の対象とならない」として、「却下（要件不充足）」しました。（注4-5）
その他、住民監査請求しようとすれば、地方自治法法199条で、補助金など財政的な援助が入っている団体については、区長が要求すれば監査することができる規定があります。この条件は、出資している団体の場合は、1/4以上です。（株）まちづくり中野21は、この規定からは外れた会社になってしまいました。もはや、住民の目の届かない企業になってしまいました。（注4-6）
（株）まちづくり中野21が中野サンプラザを所有しているわけですが、その所有者への地方自治法にもとづく監視機能という区民の重要なチェックが働かない、ほとんど民間企業と変わらない状態になっています。その所有者が、先の（株）中野サンプラザに運営を委託する。もはや、中野サンプラザの資金調達による配当、運営における健全性、公共性の担保するものがどこにあるのかとということになってきます。
それが、選考基準で、「公共的運営への配慮」で高得点を得ているわけですから、区民の目からみると、区がかかわっているにもかかわらず選考でこうしたことが見えてないところに、このプロジェクトの弱点があります。
しかも、そんな重要なことが、区民への報告、議会への報告もなく、勝手に決められて事後報告しかなかったということにも驚かされます。（注4-8）
中野サンプラザをどうするのかは、従前から「将来のまちづくりについて重要」と区長は繰り返し強調してきていたことです。その一方で、こんな重大な変更が、区議会、区民への報告もなく区長のもとでおこなわれたわけですが、その責任は明らかにされる必要があります。③コンサル・民間依存の区政運営
なぜ、そんなことになってしまったのか。2005年2月21日、田中区長は中野区議会本会議で、出資比率と区の関与、短期間による定款変更、それははじめからシナリオができていたのではないかと質問され、田中区長は下記のような経過を説明する答弁してかできませんでした。（注4-9）
- 7月の再提案書では優先株の発行は想定されていない
- 10月13日に資金調達の枠組みを提示
- 1ヶ月の検討を経て、11月15日に、枠組みを決定
指摘されたことが区民にとって、区政にとってどのような意味をもつのかを区長はまったく理解できていないようです。しかも、区長の経過説明は資金調達の枠組み、優先株の発行は当初には想定されていないかのような認識になっています。しかし、これもおかしな話です。
第1に、2004年12月2日の総務委員会へ提出した資料を見ればわかるように、2004年1月の段階ですでに中野区は（独）雇用・能力開発機構にたいして第3セクターの出資割合について、「資金調達方法を多様化することで購入資金調達をより容易にするために、第３セクターは議決権のない種類株を設けること」についての可能性を問い合わせています。
第2に、2004年2月、3月の予算議会の質疑をみれば分かるように、資金調達と運営、どれだけのサンプラザの収益を見込んで新会社が成り立つようにしていくのかなど検討を進めていたことは事実です。運営委託会社の選考についての再三にわたる延期の主な要因には、資金調達がありました。中野サンプラザの取得・運営にとって、資金調達が大きなカギになっていました。
第3に、中野サンプラザの取得・運営に関する企画調査委託は、コンサルと契約して進めていたことですし、区もコンサルタントと相談をしていることを明らかにしてました。また区自身が経営については不得手で民間から学び取るようにしたいと言っているように、区としては、資金調達等のノウハウがなく、コンサル、民間に依存して検討も進めていたということです。（注4-10）
運営委託先を選出する選考委員には金融の専門家はいませんから、その資金調達の主な判断は委託されたコンサルが係わっていたことになります。一方、中野サンプラザ運営グループ内のビジネスバンクコンサルティングは、その会社案内によれば株式公開・M&A・事業再生コンサルティング、債権・不動産投資事業などを専門とする企業です。したがって、資金調達の具体的な方策については、区よりも委託先のコンサル、提案者の方が詳しく、区は助言を受ける立場でした。第4に、融資総額の約1/3、約13億円ｊを融資している野村信託銀行は、金融機関として貸した金がきちんと返済されるかどうかの経営の見通しをチェックできます。その上で、野村信託銀行は融資だけではなく、都市再生ファンドによる投資で利息よりも高い利回りを得る見通しを得て、A種優先株15億円の出資を引き受けています。
結局のところ、区が主体的に考えて、公共性を何によって担保するのか、区としての考えが定めきれず、民間提案者、委託コンサルに依存して、資金調達の具体化が決められていったのではないでしょうか。田中区長の、駅周辺開発至上主義、コンサル・民間依存の区政運営が行きついた結果です。
④区長の使命は、30万区民のくらし、福祉の保持
委託コンサル、民間提案者が描いたシナリオは、①中野区に中野サンプラザを取得させ、②そのノウハウをもたない中野区から委託調査をうけるコンサルに委託調査費が入り、、③取得した中野サンプラザの運営で民間提案者には利益が入り、④取得するための金融支援する金融団に利息・配当が回る、⑤あわよくば中野サンプラザの土地も民間が取得する、ということでした。
一方中野区は、中野サンプラザを取得しても、上記のようにコンサル、金融団に利益を根こそぎ持って行かれる仕組みにおかれることで、区民にたいして中野サンプラザ取得の公共的性格の理屈づくりにコンサルトともに腐心しました。結果的に、出資比率による地方自治法等で担保された自治体の調査権、監査権はなくなり、「2/3の議決権」を唯一の御旗にしました。
しかし、区長の説明とは逆に、実際の(株)まちづくり中野21の役員体制を見ても、2005年6月24日の株主総会で大島一成氏の支配体制は強まっていきます。第2期の株主総会が終わった、2005年7月25日の中野区議会総務委員会で川崎政策計画担当課長は、常勤監査役が(株)中野サンプラザの従業員であって問題ないのかと指摘されて、「問題がない」、取締役である内田助役は「取締役の立場として賛成」したと説明するという、お粗末ぶりです。なお、区議会では問題にされませんでしたが、常勤監査以外の監査役2名も大島一成氏のビジネスバンクコンサルティングの社員で固められました。(株)まちづくり中野21の発足時から取締役である大島氏は、取締役社長大島氏とは親子関係です。
そして問題は現実になり、今回の架空リース契約疑惑、まちづくり中野21と(株)中野サンプラザ両社の取締役を大島一成氏がなり、大島一成氏が社長となっているビジネスバンクコンサルティングと(株)中野サンプラザが取引関係にあった問題にたいして、「2/3の議決権」「実質的な支配権」は何のチェック機能も果たしえなかったことは事実が証明してしまいました。いったい、「2/3の議決権」を錦の御旗して(株)まちづくり中野21に中野区が出資した意味はどこにあったのでしょうか。（注4-11）
そもそも自治体のとって重要なことは、「住民の福祉の向上」であって、デベロッパーのようなことに熱を入れることではないはずです。自治体が会社の支配権などもったところで企業利益を求める企業経営と、住民の安全、健康、福祉を保持すること等を目的とする地方自治体とでは事業の性格がまったく異なります。仮に自治体が関与する企業をつくったところで、出資先への監視機能、調査機能がなくて、どうして住民の安全、健康、福祉を保持すること等を目的とする地方自治体としての事業の性格を確保することができるのでしょうか。
そうした事業の性格が元々ない(株)まちづくり中野21をつくったうえに、その企業にたいする監視機能、調査機能もないわけですから、中野区が中野サンプラザ取得によって果たした大きな役割は、コンサル、金融団等への経済効果＝委託費、利息、配当でした。
さらには、中野サンプラザの取得を理由に、大震災時の「避難地としての役割」「応急対応活動、復旧活動等の総合的拠点」との位置づけで、中央部に防災公園を整備し、有効避難面積約15ヘクタールの確保を目指す2001年の「土地利用転換計画案」を、一方的に反故にして高層ビル誘致計画に変質させ、貴重な公有地のほとんどを民間に売却する道を切り開いたわけですから、その責任は重大です。
その背後にいったい何があったのかを含めて、これらのことは徹底的に解明されなければなりません。
①区が取得した中野サンプラザの土地の扱いに関する、この間の区の説明
2004年11月の議会での確認も得ずに、かってに都市再生ファンドを含む出資金構想を打ち出したことによって、残余財産については、区の持ち分が大幅に減少することは、先に見たとおりです。中野サンプラザの残余財産≒土地は、残れば残るほど、(株)中野サンプラザがもっていく取分が多くなる仕組みになりました。
この事について、区議会で議論が一番紛糾したのが2004年12月の総務委員会でした。しかし、どうも質疑のやりとりを見ると、きちんと区から情報が議員へ充分提供されていたのか疑わしい、区長をはじめ関係者は、本来伝えるべき情報をはっきり伝えていません。（注5-1）
このHPで定款にもとづく残余財産の試算をしたように、具体的な試算をすればはっきりわかることです。あくまでも試算ですが、その与条件さえ双方で確認していれば、済むことです。
田中区長は、追究されるのを恐れてか、彼の口からは「２億円の出資金を損なうことはない」、「中野駅周辺のにぎわいと新たなまちづくりに結びつけていく」と説明するのが限界のようです。（注5-2）
こうした説明を、区民からも分かるように行間を埋めるとどうなるでしょうか、金融団は出資によって残余財産から大きな利益を得る場合も想定されますが中野区はたとえば40億円などと土地の値が激減しない限り「２億円の出資金を損なうことはない」と考えます。では、なぜそんなことに税金を2億円も出資したり、コンサルへ委託料を払って民間のために取得する道をつくったのかと言われるかも知れませんが、そのことによって「中野駅周辺のにぎわいと新たなまちづくりに結びつけていく」ことができるということは、決して高い税金投入ではないと考えるからです。
なお、さらに補足させていただきますが、この土地を民間が取得する場合は、国の説明によりますと区が取得する場合の2倍、約110億円になります。区が取得する場合は、その資金調達の方法等、コンサルに調査委託することで委託費用、また今回のような資金調達の仕組みによって、金融団には配当・利息がいく、残余財産の処分で仮に土地がさらに値上がるようなことになれば投資したところには残余財産分が高配分されるなど、実際の土地取得のコストは超安価になるなど民間には良いことずくめになるわけですが、中野区としてはそんなことを考えて中野サンプラザを取得するわけではなく、あくまでも中野駅周辺の賑わいのしんとして位置づけ中野区の活性化を真剣に考えた上での結論であると言うことを、充分ご理解していただければと思います。
・・・・長くなりましたが、ということになるのではないでしょうか。（注5-3）
②金融団に再整備計画の重要な権限
上記の行間部分の話は、何を根拠したものか、先の金融調達の話で理解できると思いますが、それを実際の手続きでどう裏付けられているか、次に説明したいと思います。
「中野サンプラザ取得・運営等事業に関する基本協定書」を見てみてください。この協定書は、2004年7～8月の素案から2005年4月までめまぐるしく改訂されました。
どこが改訂されていったのでしょうか。(株)まちづくり中野21と運営会社との間で契約が締結される前までは、その契約書の主要なものは、中野サンプラザの管理運営などに関することでした。再整備に関することは、全条文40条前後の内、わずか2条しかありませんでした。行数にして15行程度のものです。（注5-4）
その後、先に見た金融団が構成されてから実際の契約になりました。その際の契約書は、中野サンプラザの管理運営などに関することは、「事業契約書」となりました。一方、再整備に関することは、その部分だけで2頁に拡充された「中野サンプラザ取得・運営等事業に関する基本協定書」が、中野区、(株)中野サンプラザ、金融団、さらにスポンサーと位置づけられた(株)ビジネスバンクコンサルティング､日本閣観光(株)、(株)東京アスレティッククラブ、(株)スペース、宮園オート(株)、(株)モック、(株)ニナファームジャポン、(株)エーティーティー総研、大島一成らと、契約されました。（注5-5）
この手続きを見ただけでも、金融団、運営会社らが、如何に再整備へのこだわりが強いかが分かります。
次にその協定の内容を見ると、さらに金融団、事業運営会社、その株主にとって「再整備」が如何に重要な位置づけになっているかがよりはっきりします。
当初のコンサルが作成した案の段階の協定書は、再整備に関する項目は、主には以下の2点です。
- 中野区と運営会社が、区が定めたまちづくり整備方針にもとづいて（株）まちづくり中野21をして中野サンプラザの再整備等の計画策定し、遅滞なく計画を実施する。
- 再整備が困難と判断した場合は不動産の処分を協議し、不動産を譲渡し会社を解散する。
実際に契約された協定書はどうなったでしょうか。主なものを拾って見ると
- 再整備については野村信託銀行と十分協議をして、運営会社が再整備計画（基本構想）を策定する
- 再整備事業をおこなう事業パートナーは野村信託銀行が認めることができる資力・信用力を持つものとする。（スポンサー、金融団もその候補）
- 再整備の実施計画は、金融団と充分協議する。その計画には、資金調達計画と現在の債務の返済、優先株式Aの償還も含む。
- 債権全額の返済ができないことが明らかになった場合は、金融団が譲渡先の決定をする。譲渡価額は金融団が損しないようにする。
など、金融団の再整備へのかかわり方が格段に強化されたことが分かります。
この金融団のかかわった資金調達について、区長が区議会へ諮らずに勝手にやったことがさんざん問題になり、その後、区議会のかかわりが追加されて、翌年4月に改訂となりました。（注5-7）
行革断行評議会メンバー 実際の会議には石原行政改革担当大臣（当時）も出席。
（独）雇用・能力開発機構の廃止・解体が具体的に議論 行革断行評議会（第14回）議事要旨
中野区は、2002年8月に機構から中野サンプラザ譲渡の打診を受けています。・・・中野区議会総務委員会資料
警大跡地開発と2001年「転換計画」について、このHP全体でふれていますので参照してください。たとえば、こちら、こちら
2001年9月7日 警察大学校等跡地利用特別委員会
久保田まちづくり課長 では、財務省への要望につきまして、御報告いたします（資料２）。
お手元の「警察大学校等移転跡地の土地利用転換計画案について」と書かれました財務大臣あての書面をごらんください。
この書面につきましては、東京都知事、中野区長及び杉並区長の連名により、要望書により１０年以上にわたり、区民、区議会及び関係機関を交えた意見交換や調整を経た地元自治体の要望案としまして、この土地利用転換計画案を７月１１日に財務省に提出しております。当日は、中野区長、中野区都市整備部長、杉並区都市整備部長及び東京都都市計画局開発企画担当部長等がさいたま新都心にございます財務省関東財務局を訪問し、管財第二部長に要望書を手渡しております。
財務省といたしましては、警察大学校等の府中への移転費用は跡地の用地処分費で賄うのが原則でございまして、当面の移転費用につきましては、借入金を充てており、処分が長引くと金利負担がふえるために、できるだけ即金処分したいというような意向を表明されました。
今後につきましては、財務省も参加いたします連絡調整会で、用地処分や事業計画等にかかわります具体的な調整を図っていくということとなっておりまして、現在その連絡調整会の設置に向けて準備作業を行っております。上記の連絡調整会の開催状況
2001年10月26日 連絡調整会第1回目を開催、2回目は2002年3月8日に開かれた整備手法の検討について議論されたようですが、その後どう進んだのかは不明です。
都市再生本部 (2001年5月にできた)
東京都では2003年度重点施策というものを発表した。構造改革を推進する7つの戦略的取り組みとして、公有地、民間活力の活用が取上げられた
2001年6月12日警察大学校等跡地利用特別委員会
奥山まちづくり課長 民有地までを含めたという考え方は、民有地のところにも何か手をつけていくんだということを強く言っているわけではありません。まず計画対象区域の設定の仕方として、跡地だけを考えればいいやということはやはりよくないわけであります。これは国からも指導されていることの一つであります。まちづくりですから、やはり周辺も一体として考えていかなければならない。その考える区域として周辺を含んでいるということでございます。こちらも参照して下さい。
14haの公有地、104億円の公金を使って高層ビル群のまちづくり
貴重な緑地を破壊し高層ビル誘致に果たした東京都の役割
中野区が中野サンプラザを取得するために検討してきた経過について
（株）まちづくり中野21にたいする、当初の出資計画（資本金3億円で、中野区が2/3を出資することが決められていた）
取得する直前に区民、区議会にも公表されなかった資金調達状況（その後、都市再生ファンドなどから出資を受ける）
中野区議会の総務委員会資料も参照してください
改革加速プログラム
２．構造改革推進型の公共投資の促進
（１）都市再生及びこれを促進する都市機能高度化の推進
金融面での支援や、民間単独では困難な土地の集約・整形化、基盤整備等の環境整備を行うことにより、民間主導の都市再生を促すとともに、土地の流動化・有効利用を通じて、土地を含む不動産市場の活性化を図る。また、都市再生を促進する、大都市を中心とした交通・物流機能を強化することにより、国際競争力のある都市を構築する。
(1) 民間部門の都市開発投資の促進
・ 日本政策投資銀行及び民間都市開発推進機構が、「都市再生ファンド（仮称）」その他の投資ファンドに出資を行い、民間投資家等の資金を活用しつつ、都市再生特別措置法の認定都市再生事業を中心とした民間都市再生事業に対して、金融面での支援を行う。2003年6月27日 国交省が発表した上記の具体化 ・・・都市再生ファンドの業務開始
都市再生ファンドを使うための条件（民都機構のHPより）
「都市再生ファンド」の出資を受けた開発事業の事例
都営南青山一丁目建替プロジェクト
大手町連鎖型再開発に総額670億円を融資
都有地を使った秋葉原駅前開発
みずほ銀行大手町本部ビル
2004年12月2日 中野区議会総務委員会
田中区長 金融機関からの融資というのは、事業を運営して返済をする、返済できる額からおのずと決まってくる額があるというふうになるわけでありまして、それが約三十数億であったということだというふうに私どもは理解をしております。およそ年間取ることのできる賃料というのが、４億数千万といった額を想定していると思いますので、そうしたところから出てくる金額がその金額になったということはまずあると思います。
（株）まちづくり中野21・・・中野サンプラザを取得するために中野区等がつくった三セク企業
（株）中野サンプラザ・・・・（株）まちづくり中野21から賃借し、中野サンプラザの運営を委託されている企業
平成16年11月15日 区は、(株)中野サンプラザ(中野サンプラザの運営会社)から提案された(株)まちづくり中野21の資金調達計画について、区として2億円以上の出資を行わず、増資によってもまちづくりに資するという当初の目的や区の主導性を確保することができることから、了承することとした。
中野区議会の総務委員会での資料でも、（株）中野サンプラザより提案されたものであることが明らかです。こちらの資料を見ると、10月13日に（株）中野サンプラザから提案を受けたことになっています。・・・委員会資料
2004年1月19日 中野区議会総務委員会 鈴木政策担当課長
そして、第三セクターへ出資した者は、区と連携・協力によりまして、中野駅周辺まちづくりに今後責任ある関与と提案を行うことができるものとするというような考え方で、事業者の募集、出資者について整理をさせていただいたところです。
もう少し平たく言いますと、サンプラの購入等の資金の融資、それから、第三セクターへの資本金の出資、そして、賃貸によるサンプラザの事業の運営について、民間側から一括して提案してもらい、区がその内容を審査して、よりよい提案のところを決めたいというような枠組みでございます。この枠組みのねらいは、第三セクターが運営事業者の賃料によって、基本的には年間の支出経費を賄うというようなことを考えてございますので、運営事業者は、その経費を上回る賃料を支払ってくれることが条件となる。そこら辺をきちっと確保するためのスキームというふうに御理解いただきたいというふうに思います。
2004年1月19日 中野区議会総務委員会 金野区長室長
ここは簡単に、譲渡するという選択肢がありますというだけの書き方ですが、中野駅周辺のまちづくり全体の事業によっては、中野区あるいはこの第三セクターの出資者以外のところが事業主体になって、全体を動かすというふうなことも考えられます。そういった場合に、中野区がやるより、事業目的が適切で、また事業者が適当だということであれば、そこに譲渡して中野駅周辺の活性化をやっていただくというのがよりふさわしい場合もあるというふうに想定しております。したがって、ただ単に金額で渡すということには決してならないというふうに思っておりまして、次の事業計画、あるいは中野駅周辺の整備にいかにサンプラザを使うという計画なのかというふうなことを十分加味した上で、適当だという場合は、その計画を前提に譲渡をするということもあり得る選択肢というふうに思っております。ここの議論をまとめると、
- 中野区、まちづくり中野21以外のところが出資者となって全体を動かす
- その事業者が適切だ判断できれば譲渡することも想定している
- その基準は、駅前開発がサンプラザを如何に生かすかということ
優先株式の内容
・甲種優先株式
取締役会及び株主総会の決定事項のうち、不動産の売買、事業契約の締結及び変更、多額の借財など重要事項について拒否権をもつ。
・Ａ種優先株式
発行価額に対して年９％の利益配当。配当できなかった分及び発行価額分は残余財産から優先配分。
・Ｂ種優先株式
優先株Ａ配分後の未処分利益の１５％を優先配分。
・Ｃ種優先株式
優先株Ａ配分後の未処分利益の７２％を優先配分。
- 甲種優先株がなによりも先立って受け取る権利がありますが、1円/株したがって、4000円を受け取る。さらに、普通株式1株について分配する残余財産と同額が分配される。次に優先されるのがA種優先株で、15億円＋Σ（1.35億円―各期の利益処分金）、取りっぱぐれはまったくないしくみなっています。
- その次がB種優先株で、１，２の残りの15％分
- そしてC種優先株で、１，２，３の残りの72％分
- 最後に残った分を、甲種、普通の合算した株数で、一株あたりの配当を算出して、株数で乗ずることになります。
こちらのHPで検証してきたものですが、こちらを参照してください。2004年7月14日の報告に、中野サンプラザ運営研究会グループが登場してきます。
提案を選考した有識者委員会のメンバー・・・・金融の専門家はいないように見受けられる？？
提案を選考した人たちが採点した応募者提案書の評価表
地方自治法199条 〔職務〕
監査委員は、普通地方公共団体の財務に関する事務の執行及び普通地方公共団体の経営に係る事業の管理を監査する。
⑦ 監査委員は、必要があると認めるとき、又は普通地方公共団体の長の要求があるときは、当該普通地方公共団体が補助金、交付金、負担金、貸付金、損失補償、利子補給その他の財政的援助を与えているものの出納その他の事務の執行で当該財政的援助に係るものを監査することができる。当該普通地方公共団体が出資しているもので政令で定めるもの、当該普通地方公共団体が借入金の元金又は利子の支払を保証しているもの、当該普通地方公共団体が受益権を有する信託で政令で定めるものの受託者及び当該普通地方公共団体が第二百四十四条の二第三項の規定に基づき公の施設の管理を行わせているものについても、また、同様とする。地方自治法221条 （予算の執行に関する長の調査権等）
普通地方公共団体の長は、予算の執行の適正を期するため、委員会若しくは委員又はこれらの管理に属する機関で権限を有するものに対して、収入及び支出の実績若しくは見込みについて報告を徴し、予算の執行状況を実地について調査し、又はその結果に基づいて必要な措置を講ずべきことを求めることができる。
２ 普通地方公共団体の長は、予算の執行の適正を期するため、工事の請負契約者、物品の納入者、補助金、交付金、貸付金等の交付若しくは貸付けを受けた者（補助金、交付金、貸付金等の終局の受領者を含む。）又は調査、試験、研究等の委託を受けた者に対して、その状況を調査し、又は報告を徴することができる。
３ 前二項の規定は、普通地方公共団体が出資している法人で政令で定めるもの、普通地方公共団体が借入金の元金若しくは利子の支払を保証し、又は損失補償を行う等その者のために債務を負担している法人で政令で定めるもの及び普通地方公共団体が受益権を有する信託で政令で定めるものの受託者にこれを準用する。
（株）ビジネスバンクコンサルティング2005年12月期決算短信から・・・代表取締役社長が大島一成氏です。
中野区議会 2004年12月1日総務委員会、12月2日総務委員会 他
平成１７年（２００５年）２月２１日 中野区議会本会議
田中大輔 中野サンプラザ運営研究会グループによる７月に提出をされました再提案書の中では、日本政策投資銀行などの金融機関からの資金調達の枠組みが提案をされていたところであります。その時点では、優先株の発行による資金調達はまだ想定されてはおりませんでした。中野サンプラザ運営協議会グループが金融機関と協議をして検討してきた結果、１０月１３日に今回の資金調達の枠組み案を提示してまいりました。この枠組みについて、事業者及び区が結論を得るためには、１カ月を要したわけであります。結果、１１月１５日に、下記の理由により、この枠組みを決定したものであります。「下記の」というのは、これから申し上げるということですけれども。この枠組みを検討した結果、区が２億円以上の出資を行わないこと、増資が行われても、まちづくりに資するという本事業の目的及び区の指導性を確保できること、１０年間の運営を確保できる最適な枠組みであること、こうしたことから、出資も含めた資金調達の枠組みを了承し、必要な定款変更などの手続において区の議決権を行使したものであります。
2004年３月８日 中野区議会総務分科会
鈴木政策担当課長 ３分の２の絶対議決権については、今、室長の方から答弁させていただきましたけれども、意思決定のところでは、一番絶対多数ということで議決権があるというふうに、コンサルタントの方からも言われておるところでございます。2004年3月2日 予算特別委員会
鈴木政策担当課長 公も民も、これからはやはり経営のことを抜きには考えられないわけでありまして、そういった観点からも、私どもはやはりこれまでどちらかといえば公が不得手であった経営の感覚、そういったものを民間から学び取るということからも、今回は民間の代表取締役をこの会社に当て込むということが妥当であるというふうに考えております。金野区長室長 区が１００％を出資する場合というのも当然、検討の中には入っていました。それで、さまざまな区が委託した調査の中では、事業者に対して参入の意欲、どういう事業計画の組み立てをするのかということでヒアリングをしてきたわけですが、そういった中で、先ほど申し上げましたように、新会社がどういう収支をするのか、あるいは資金調達をするのかということと、事業運営、どれだけのサンプラザの収益を見込んで新会社が成り立つようにしていくのか、これは非常に密接にかかわってくる。そうすると、資金調達と運営というものを切り離して考えることはなかなか難しくて、一体で考えなければいけないということが一つわかってきました。
中野サンプラザの取得・運営に関する企画調査委託・・・・(株)日建設計との契約・・・・契約金額は3200万円（03年11月契約、04年4月契約 履行期限11月30日）
2005年2月21日 中野区議会本会議
田中大輔 サンプラザ取得運営等の事業の目的は、中野区の活性化と中野駅周辺まちづくりを推進することにあります。今回の資金調達方法によりまして、株式会社まちづくり中野２１における区の出資割合は３分の２ではなくなるわけでありますが、区は株主総会の議決権の３分の２を持ち、会社の実質的な支配権を有しているところであります。また、取締役会のみの議決で実施可能な事項についても、重要事項については甲種株主として拒否権を有しておりまして、区は本事業の目的を達するための権利を確保していると考えているところです。(株)まちづくり中野21の役員体制（各期報告書より）
こんな役員体制の中、素人の区の特別職が取締役に入ったところで、「2/3の議決権」「実質的な支配権」など発揮できるのか
地位
第1期 第2期 第3期 主な職業
代表取締役 大島一成 大島一成 大島一成 (株)中野サンプラザ、ビジネスバンクコンサルティング代表取締役、 取締役 内田司郎 区助役 内田司郎 区助役 石神正義 中野区副区長 取締役 大島剛生 大島剛生 大島剛生 大島会計事務所 税理士 常勤監査役 佐々木和仁 佐々木和仁 (株)中野サンプラザに勤務 監査役 小沢郁芳 小沢郁芳 小沢郁芳 ビジネスバンクコンサルティング 管理部 監査役 安達博之 安達博之 ビジネスバンクコンサルティング 管理部マネージャー ＊ 2005年6月24日の株主総会から大島一成氏の支配体制が強まった。また、代表取締役と取締役の大島氏は、親子関係です。
2004年9月13日 中野区議会総務委員会
議員 この代表取締役と取締役の大島さんは親子ですか。
鈴木政策計画担当課長 そのように聞いております。常勤監査役が(株)中野サンプラザの従業員であって問題ないのかと指摘されて・・・
2005年7月25日 中野区議会総務委員会
川崎政策計画担当課長 商法上、監査役についての規定がございまして、その会社の使用人、いわゆる一般的な従業員とか、あるいはその子会社の者ということについてはなれないということはございますが、このまちづくり２１と株式会社中野サンプラザとの関係でいいますと問題がないということでございます。
内田助役 この件につきましては、取締役会におきまして、私からも関連会社等との関係について知ったところでありますけれども、この扱いについては、商法に照らして問題となるものではないというふうなことでありまして、私としてはそうしたことから、本件については取締役の立場として賛成をいたしております。
中野区議会総務委員会 2004年12月1日 12月2日
2005年2月21日 中野区議会本会議
田中区長 区は、区民の税金から支出した２億円の出資金を損なうことなく、本事業を進めていくこと、と同時に中野駅周辺のにぎわいと新たなまちづくりに結びつけていくことを最優先に、今回の枠組みを構築した結果、分配の想定が変わってきたということであります。この間の検討状況について、適宜的確な御説明ができなかったということについて、大変申しわけなく思っているところであります。
2004年12月1日 中野区議会総務委員会
田辺区長室長 再整備の枠組みについては今お話ししたとおりでございますが、御指摘のように、どこかの時点ではきちんと清算する時点がございます。その時点では、残っている残債、利子を合わせました残債、それからそのときの土地建物の価値というようなことを含めまして、関係者で協議していくということになると思います。田辺区長室長 これは今さら申し上げるまでもないというふうに思いますけれども、中野区がサンプラザを取得した意味というのは、２億円が云々というよりは、区としてあそこの場所を活用して、中野駅周辺を再整備していくための区民の意見を反映した発言権があるというふうなことに着目してこの事業を組み立ててきております。そういう意味では、１０年間の運営の中できちんとした発言権を持っていくということを大事にしていきたいというふうに思っております。また、今後の枠組みにつきましては、これ以上、なかなか関係者がふえたり、あるいは資本の構成が変わったりというようなことは極力避けていかなければならないというふうには思っておりますが、そうしたことにつきましては、議会と十分お話し合いをさせていただきながら、その都度その都度判断していきたいというふうに思っております。
2005年1月11日 中野区議会総務委員会
田辺区長室長 発言権と戻ってくるお金が、それは当然違うだろうという意味でお話をさせていただいています。それから、発言権につきましては、再整備に当たりまして、まず、このサンプラザ周辺の再整備については、区が再整備の方針を示した上で、サンプラザの運営会社が再整備の計画をつくるということで、区としての方針に基づいて定められていくものであるということを、基本協定と、それから事業に関する協定の中でも示しておりますので、そういう意味ではきちんとうたっているものと。それを私が発言権というふうに申し上げました。
2004年7月14日中野区議会総務委員会資料、2004年8月27日中野区議会総務委員会資料（それぞれ区と委託契約したコンサルが作成か？）
調印した基本協定書（2004年12月6日総務委員会で公表）
みていただければわかりますが、関連した条項は、第10条です。金融団が構成されることで、再整備計画にたいする金融団のかかわりが大幅に強化されました。
区議会の関与を強化した協定書の改訂がおこわれる 2005年4月の総務委員会発表
東京建物は、2001年度の運営実績を分析し、主に以下の点を指摘
- 売り上げ42億円、営業利益は△2億円。しかも、固定資産税の1/2軽減、1.2億円の投資実績、売上高人件費比率が他のホテルの1.5倍、広告宣伝費が低い。
- 改善策として3つのケースを検討した結果、①売り上げ高人件費比率25％とかなり削減するとやっていける。②従業員を再雇用し一律削減して売り上げ高比率を通常ホテル並に引き下げても借入金の返済が困難になる。③年1億2千万円で外部に運営を委託。利益を上がった場合はその5％を加算。再委託も認める。従業員83人で試算するとやっていける。
- 結論として上記③ケースが適正な水準としている。
委託後、その経過の詳細はすでにこちらで追っています
結論としては、この「日建設計に投資した34百万円は区民に役に立ったのか」という区民的議論が必要ではないでしょうか。なぜなら、最後のドンデン返し（2004年10月13日提案の新資金調達構想）には契約した企業は、どう係わっていたのか検証が必要だからです。真相究明が必要ではないでしょうか。
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