関連情報一覧
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- 中野区都市計画審議会条例施行規則改定
- 都市再生の可能性を奪う国有地処分
- 地価上昇は庶民の暮らしにじわりと影響を与える
- 防衛施設庁官製談合で公取委の排除命令受け、都は大成建設JVとの仮契約解除
- 6月27日の警大跡地入札結果
- 大学予定地3画の内、2区画決定
- 環境省が地主等に土壌汚染調査を義務づける法改正を検討 「日経」（07/5/23）
- 再開発の現場を行く 中野警大跡地編（「週刊ビル経営」2007年5月7日号）
- 東京23区の大規模オフィス供給量調査07を発表
- 都市再生法改定案可決・・・3月16日衆院本会議
- 23区内の国家公務員宿舎の処分
- 求められる環境重視のまちづくり
- 江戸川区・・・公園の周辺は高さ10～16m以内に
- 日本建築学会と土木学会が「海溝型巨大地震による長周期地震動と土木・建築構造物の耐震性向上に関する共同提言」を発表
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- 銀座、例外なく５６メートル以下に規制
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マンション紛争問題
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汚職防止で目黒区
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再開発反対の住民らシンポ 中野区の警察大学校跡地 2009.05.08 共同通信
東京都中野区が進める警察大学校跡地の再開発計画をめぐり、当初計画より防災公園の面積が大幅に縮小され、安全性に問題があるなどとして、計画に反対する住民が八日、区内でシンポジウムを開き、専門家らが計画の問題点を指摘した。
区は二〇〇一年、跡地に四ヘクタールの防災公園と清掃工場、病院を建てる計画案を策定。その後、清掃工場の計画が白紙になり、現在までに防災公園を一・五ヘクタールに縮小した上で、新たに高層の大学や商業ビルを建てる計画に変更した。
シンポには約八十人が参加した。「景観と住環境を考える全国ネットワーク」代表の日置雅晴（ひおき・まさはる）弁護士がスライドで市民参加を保障したデンマークの再開発例を紹介。景観の破壊や地域コミュニティーの分断、防災面の不備など、日本で起きている問題点を話し合った。
計画は今月二十二日、東京都都市計画審議会で議案となり、承認される見通し。(以下 略)
目黒、渋谷区で高さ制限の素案発表
目黒、渋谷区が、ほぼ全区域で建築物の高さを制限する都市計画の変更手続きを進めています。高層ビルによる住環境や景観の悪化にたいして、周辺住民からの議会への陳情が出されるなどの運動が背景にあるようです。詳しい内容は、下記を参照してください。
目黒区ＨＰで公開されている素案 渋谷区ＨＰで公開されている素案
中野区都市計画審議会条例施行規則改定
2007年11月19日の都市計画審議会で、規則を改訂し、会議の非公開ができるようにしたり、傍聴者数を25人に制限するなど、傍聴者への規制がされました。
詳細は、こちらを参照
都市再生の可能性を奪う国有地処分・・・岩見良太郎氏 「区画再開発通信」07-8号より
官庁跡地、公務員宿舎などの国有地売却が、不動産業界にとっては「喉から手が出るほど欲しい物件である」しかし、「日本の都市は公園緑地や文化施設、公共施設のストックはまだまだ貧弱である。真の都市再生のためには、これらのストックの充実をはかるための公有地の拡大が何より不可欠である。国有地売却は貴重なまちづくりの種地をなくし、住民本位のまちづくりの可能性を奪い去ってしまうものである」「いったん処分した公有地を再び取り返すのは、破壊された自然を復元するのと同じように難しい。都市の資質とその向上可能性は都市がどれだけ豊かに公有地を所有しているかに規定される。財政再建という目先の目的のために貴重な公有土地財産を売り払うという愚挙を許してはならない」と、筆者は言う。
全文はこちらから
地価上昇は庶民の暮らしにじわりと影響を与える 07/08/04「東京」
路線価は相続税や贈与税の算定基準だが、その上昇は地代や賃料、サービス料などに跳ね返る。さらに三年に一度の固定資産税の評価替えも〇九年度に迫っており、これも負担増の可能性がある。地価上昇は庶民の暮らしにじわりと影響を与える。
国交省は来年一月から三大都市や政令指定都市などを対象に、住宅地と商業地約百カ所を選んで本格的な地価分析調査を行う計画だ。比較的高い価格の地点を選んで鑑定し公表するという。しっかりと調べてタイミング良く公表してもらいたい。
防衛施設庁官製談合で公取委の排除命令受け、都は大成建設JVとの仮契約解除
公正取引委員会は6月20日、防衛施設庁発注工事をめぐる官製談合事件で、鹿島、大成建設、大林組、清水建設の大手4社など建設会社60社の独占禁止法違反を認定、内56社に排除措置命令、51社に合計30億5074万円の課徴金納付命令を発表。
公取委の決定を受け、東京都は6月21日、大成建設・東急建設・大豊建設・銭高組・みらい建設工業JVとの間で結んだ411億円（税抜き）の中央環状品川線シールド工事の仮契約を解除した。
27日の警大跡地の3.5ha分の入札結果
住宅と商業・業務用地を一緒にした3.5haを、1437億円（税込み）で特定目的会社（ＳＰＣ）の「東京開発Ｒ」と、東京建物、昭栄の３社で構成するグループに決めたとのことです。・・・「建設通信新聞」（2007年6月28日付）より
税抜きで、1369億円/35000㎡＝391万円/㎡
この件について、昭栄(株)が29日付けで自ら公表に踏み切りました。 東京建物(株)も同様です。
「東京開発Ｒ」について、千代田区神田神保町１－１１ さくら綜合事務所内
こちらも参照してみてください
「日本経済新聞」（07/6/29）によると
財務省は国有地を売る相手を選ぶ際に、購入希望価格だけでなく購入後の用地利用計画も含め総合的に審査する新手法を導入する方針を固めたとのこと。土地値上がりを期待した転売目的による取得や、周辺環境にそぐわない施設の建設を防ぐのがねらいだそうで、財務省は適切な土地利用を促すには現行ルールだけでは不十分と判断したと報道しています。また、財務省は新方式の詳細について有識者会議でつめたうえで、09年に国有財産法改正案を国会に提出する方針だそうです。
国交省が「地方における不動産証券化市場活性化事業」の応募状況を発表
国土交通省は、7月5日、「地方における不動産証券化市場活性化事業」の応募状況を発表、全国から１０件の応募があった。同事業は、日本不動産研究所が委託されているが、東北地方１件、関東地方３件、中部地方４件、九州地方２件。
今後、この10件の事業提案に対しては、各分野の専門家にて構成される「アドバイザリー会議」において専門的・技術的見地からアドバイスを実施。アドバイザリー会議の構成員は、
アドバイザリー会議委員
委員長
前川 俊一 明海大学不動産学部 教授
委 員
巻島 一郎 （社）不動産証券化協会
専務理事
土岐 好隆 三菱UFJ証券（株） 投資銀行本部
アセット・ファイナンス＆インベストメント・グループ
不動産投資銀行部 副部長
岡 修司 住友信託銀行（株）
不動産投資企画部 次長
信田 直昭 （株）スペース・ジー・ネット・コンサルティング
取締役
田村幸太郎 牛島総合法律事務所
杉本 茂 さくら綜合事務所
児玉 俊一 （株）格付投資情報センター SF本部
担当部長
坂本 圭司 （株）竹中工務店
ワークプレイスプロデュース本部 PM/CM担当課長
今井 祐輔 （株）竹中工務店 大阪本店 FM部
副部長
中村 直器 （株）イー・アール・エス
環境部長
森松 信雄 （株）イー・アール・エス
デュー・デリジェンス部長
小林 信夫 （財）日本不動産研究所 業務部
副部長
高額な入札価格をどう見るか
07/8/2「朝日」は、8月１日に公表された０７年分の路線価の全国平均が前年より８・６％も上昇した事について、「首都圏で相次ぐ大型再開発や投資資金流入」「大都市部の地価上昇は値上がり益を見込む投資ファンド資金を引き寄せて起きている。ただ、一部に収益性を無視した土地取引も見受けられ、「バブル再来」を懸念する声も日増しに強まっている」と指摘している。
その具体例の一つとして、「土地獲得競争も激しさを増す。東京建物などのグループは６月末、国が払い下げた東京・中野の警察大学校跡地３・５ヘクタールを１４３７億円で落札。容積率が緩和された土地なので単純比較はできないが、近くの路線価の５倍以上だ。入札に参加した不動産会社は『その値段まで引き上げないと、取れないのか』と驚いた」という例を持ち出している。
07/8/1「朝日」は、東北新幹線で仙台駅では、「東京や海外の資本によるオフィスビルやホテル、マンションの立地が進む。同市の大手不動産業者によると、オフィスビルだけでも今後３年間に２０棟前後が完成する予定」と報道。その駅前の路線価は。「前年に４・４％だった変動率は３０・１％に伸びた」とのこと。その活発な開発の背景に、「不動産ファンドの動きがある」とのことで、その具体例としてあげられたのが、「今年５月、青葉通りから南に１００メートルの場所に、地上９階地下１階建ての複合ビル「仙台プライムビル」が開業した。事業主体は、不動産大手の「東京建物」と世界有数の不動産ファンドとされる米国の「ラサール投資ファンド」が出資した法人だ。ファンドの運用資産規模は３千億～４千億円に上る。複数の地元の不動産関係者によれば、市内の再開発地には他にも多くのファンド資金が入っているという」としている。
丸紅と東京建物は１２日、商業施設に特化した新型不動産投資ファンドを設立したと発表した。分譲マンションの低層階の区分所有店舗を中心に投資する業界初のファンドという。丸紅が持つテナント誘致などのノウハウを生かし、物件を買い取った上でスーパーなどに賃貸する。同ファンドは両社が折半で出資。区分所有店舗だけでなく、中小のショッピングセンターにも投資する。資産規模は３～５年間で１００億～１２０億円にする。区分所有店舗の多くは不動産管理会社が所有しているが、テナント運営などのノウハウがない。第１弾として東京２３区内の新築大規模マンション４棟の１階部分の区分所有店舗４物件を約３０億円で取得する。いずれも丸紅と関係が深いマルエツが運営するスーパーが入居する。・・・・05/12/13 「朝日」
東京建物はオフィス、マンション等に各地で高額投資
東京建物（東京）は昨年末、福岡市の繁華街・天神に近い温浴施設を買った。高層オフィスビルに建て替える計画だ。その１カ月前には市中心部のダイエー店舗跡地も取得。１階と地下にダイエーを入店させ、上層階はオフィス主体の複合ビルにする。ともに相場以上の高値取引だったと地元不動産関係者はみる。東京建物は投資理由について「福岡はオフィス供給が少なく空室率が下がっている。アジアの玄関口で、今後の成長も見込める」と話している。・・・07/3/23「朝日」
０７年公示地価で、商業地としては上昇率が全国の上位１０地点に入った名古屋市の３地点のうち２地点は、昨年値上がりが顕著だった名古屋駅前の一等地の「周辺」に位置しているのが特徴だ。全国２位の地点の近くでは昨年、市バス・旧那古野営業所の用地約９４００平方メートルが当初見込みの５倍近い１５２億円で売却された。購入したのは総合不動産業「東京建物」（東京都中央区）で、地上１８階建ての賃貸住宅棟（２５６戸）と同２１階建ての事務所棟などを建設する予定だ。・・・・07/3/23「朝日」
高層ビルの建設ラッシュが続く名古屋駅周辺で、新たに高層ツインビルが建設されることになった。地権者らで作る納屋橋東地区市街地再開発準備組合が１７日、発表した。０９年秋に着工し、１３年秋ごろに完成予定。事務所やホテルが入るオフィス棟は地上４２階建て、高さ１６０メートルで、過熱気味のオフィスビル競争にさらに拍車がかかりそうだ。計画では、ツインビルは名古屋市中区栄１丁目の堀川と広小路通に面して建設される予定。オフィス棟と、分譲マンションの住宅棟（同４１階建て、１４５メートル）からなる。オフィス棟の低層階には商業施設が入るスペース（３千平方メートル）もある。東京建物、セキスイハイム東海、東急不動産が参画する予定で、投資額は今後詰める。「元気・名古屋」を象徴するような建設ラッシュだが、一部ではすでに供給過剰との声も出ている。・・・・07/01/18「朝日」
川崎市中原区の武蔵小杉地区で、超高層マンションの建設が相次いでいる。約８００メートル四方のエリアに国内最高層となる５９階建てを含む計９棟の建設が同時に進む。都心への便がよいことから、団塊ジュニア層への売り込みも過熱気味だ。数年前、東京湾岸のマンション販売競争が「湾岸戦争」と呼ばれたのになぞらえ、業界には「武蔵小杉戦争」と呼ぶ声も。一方、都市計画の専門家は、街づくりやコミュニティー形成の問題も指摘する。
近くのサッシメーカーの工場跡地では、伊藤忠都市開発と東京建物などが４９階建て（６８９戸）を建設中で、第１期分譲で４００戸を販売。こちらも購入者の半数は３０代だ。
川崎市によると、再開発されるのは計約３７ヘクタールで、約１万５千人が暮らすと見込む。道路の一部は拡幅するが、広場の整備などは業者に任せた。担当者は「民間主導の再開発なので、企業がいくら投じたかもわかりません」という。
都市問題に詳しい法政大学の五十嵐敬喜教授は「これほど一気に超高層住宅ができる例は海外にはない。同世代が一挙に入居すると、教育問題や高齢化も同時に起きる。しかも超高層は老朽化時の管理が大変。それらを考えた街づくりなのか疑問だ」と話している。・・・・・06/07/22「朝日」
大型商業施設開発にも積極的に投資
東京建物（本社・東京都中央区）は６日、伊勢崎市西小保方町に、北関東最大級の大型ショッピングモールを建設する構想を明らかにした。０７年度に着工し、０８年度にオープンの予定。同社によると、売り場面積は太田市石原町のイオン太田ショッピングセンターと同程度の約６万平方メートル。日用品からファッション、雑貨など約１５０のテナントが入る。同社は「伊勢崎の２０万市民に加え、前橋、太田などと接しており、国道１７号や北関東自動車道のインターもあり交通の便もいい」としている。半径１５キロ、人口９０万人を商圏と想定し、年間１５００万人の来店客を見込んでいる。・・・・06/07/07「朝日」
墨田区のＪＲ錦糸町駅北口の太平４丁目に２０日、大型商業施設の「オリナスモール」と「オリナスコア」がオープンする。旧精工舎の跡地（約２・７ヘクタール）に東京建物（中央区）が９７年から９年かけて行った大規模再開発事業。総事業費は約１千億円といわれる。２０日にオープンするのは、東急ストア、コムサストア、島忠、ベビーザらスの大型４店が中心の「オリナスコア」と、ファッション、生活雑貨、飲食など約１４０の専門店が集まる「オリナスモール」の二つのビル。モールの中には８スクリーンで計約１５００席の大型シネマコンプレックス「ＴＯＨＯシネマズ錦糸町」もある。両ビルに入る計１４８店の総店舗面積は約３万５千平方メートルに及ぶ。年間目標は来館客１５００万人、売り上げ２５０億円を見込んでいる。商業棟の隣には今年３月末に地上３２階の事務所棟「オリナスタワー」がすでに完成し、入居が始まっている。また、地上４５階建て６４４戸が入居する住宅棟「ブリリアタワー東京」も完成し、６月から入居が始まる。・・・・・06/04/19「朝日」
経営再建すすめる業者の不動産取得にも
丸紅傘下で経営再建を進めるダイエーは３０日、グループで所有する店舗や物流施設など計３１件を東京建物が設立した特別目的会社に８７５億円で売却すると発表した。０６年１１月末に３２４０億円あった連結有利子負債（オーエムシーカードを除く）の圧縮にあてる。店舗や施設は東京建物と賃貸契約を結び、営業や運営は続ける。・・・・07/01/31「朝日」
多額の負債を抱えて経営再建中の城山観光（鹿児島市）が、温泉施設の「薬院しろやま乃湯」（福岡市）をディベロッパーの東京建物（東京）に、入来城山ゴルフ倶楽部（薩摩川内市）を外資系ゴルフ運営会社のパシフィックゴルフグループインターナショナルホールディングス（東京）の子会社に譲渡する契約がそれぞれ成立したと発表した。関係各社によると、しろやま乃湯の土地約４４００平方メートルと温泉施設やレストランなどの建物（延べ床面積約２６５０平方メートル）を２月に引き渡す。東京建物側は施設を解体し、跡地に複合施設の建設を計画しているという。
今回の譲渡額は計１００億円を超えるとみられ、負債の圧縮が加速する見込み。・・・・・07/01/12「朝日」
東京建物は１０日、ダイエーの「グルメシティ渕上店」跡（福岡市博多区）の土地・建物を、新たに設置した特定目的会社を通じてダイエーから約４７億円で取得した。現在の地上７階建てのビルは取り壊し、０９年春までにオフィス主体の複合ビルを開業する。低層にはダイエーがテナントとして再出店する。敷地面積は約２８００平方メートル。・・・06/11/11「朝日」
中野区と東京建物との過去
中野サンプラザを取り巻く現状及び将来性を分析・評価する調査委託を受注し、2003年1月22日に報告書を提出
昭栄(株)は、都内足立区で大型商業施設を建設
不動産デベロッパーの昭栄は、東京都足立区の西新井駅西口地区Ａ街区に延べ約２万５０００m2の商業施設を建設する。設計は、山下設計が担当している。施工者は未定。２００８年３月中旬に着工し、１０年２月中旬の完成を目指す。・・・・・「建設通信新聞」2007/12/4日
警大跡地の大学予定地・・・・B区画＝明大、A区画＝帝京平成大、C区画＝無参加・・・・「建設通信新聞」（07/5/31）
「建設通信新聞」（07/5/31）の報道によると
Ａ区画の入札には、帝京平成大のほか、専修大学（千代田区、日高義博理事長）、武蔵野女子学院（東京都西東京市、松原功人理事長）、明治大の計４法人が参加した。
Ａ区画の入札後に実施したＢ区画の入札には、明治大のほか専修大、武蔵野女子学院の計３法人が参加した。
Ｃ区画の参加がなかった。
大学用地は当初、４法人のほか、東京工芸大学、松本歯科大学の計６法人が取得意向を示していた。東京工芸大と松本歯科大は見積もり合わせ前に辞退している。
環境省が地主等に土壌汚染調査を義務づける法改正を検討 「日経」（07/5/23）
報道によると、その内容は
・ 03年以前に操業停止した工場跡地でも宅地化の際は土壌汚染調査を義務づけ
・ 宅地でなくても、一定規模以上の土地の売買には土壌汚染調査義務
・ 土壌汚染対策の情報を共有化
・ 土壌汚染調査する指定機関の信頼性向上
・ 政府が設けた土壌汚染対策基金の活用を促す
環境省のＨＰでは、まだ明らかにしておりません。「日経」の独自取材のようです。
再開発の現場を行く 中野警大跡地編（「週刊ビル経営」2007年5月7日号）
住民から賛成を得られない再開発プロジェクト
「週刊ビル経営」が「再開発の現場を行く」として、警大跡地の特集を組みました。「都心部で再開発プロジェクトが着々進む一方、郊外のエリアで住民から賛成を得られない再開発プロジェクトもある」その一つとして、中野区商店街連合会事務局長、中野区拠点まちづくり推進室参事、まちの力、警大跡地をまるごと緑と防災の広場で残す会の4者を取材しています。 記事はこちらです。
東京23区の大規模オフィス供給量調査07を発表・・・森トラスト
調査によると、'07－'10年の年平均供給量は76万㎡となる見通しで、'03－'06年の146万㎡からほぼ半減。'07－'10年は千代田区での供給が４割強と突出し、東京駅周辺への一極集中傾向が鮮明に。今後の大規模オフィス供給は建替えが主体で、SPC等を活用した事業手法の多様化が進むなど、全文は、こちら
都市再生法改定案可決・・・・3月16日衆院本会議
3月16日、衆院本会議で大都市の民間大規模開発を促進・継続する都市再生特別措置法等改定案が自民、公明、民主、国民新各党の賛成多数で可決されました。
都市再生法とは
国有地跡地利用は住民合意で
財務省では、「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議
」が1月30日に、2007年度の「東京２３区内に所在する国家公務員宿舎の移転・再配置計画について」が話し合われ、具体的な対象リストが資料配布されました。
「建通新聞」によると、中野区内では、江古田合同＝３万３１６５▽名称非公表（２カ所）＝不明▽中野＝３９０▽厚生労働省中野Ａ棟ほか＝１万４０６５▽中野第１＝２３５▽中野第２＝２３５（単位 ㎡）など、面積をあげています。
求められる環境重視の社会
気候変動に関する政府間パネル（IPCC）第1
作業部会第10 回会合（平成19 年1 月29 日～2月1 日、於フランス・パリ）において、IPCC
第4 次評価報告書第1 作業部会報告書（自然科学的根拠）まとまりました。
この報告書は、「地球温暖化対策のための様々な議論に科学的根拠を与える重要な資料となる」とされています。
いくつか抜粋すると、「温暖化」を断定するとともに、その原因を「人為起源の温室効果ガスの増加」と断定。化石エネルギー源重視で高成長社会がもっとも気温上昇が激しいのにたいし、「環境の保全と経済の発展を地球規模で両立する」社会では、もっとも低いというシナリオとなっています。
江戸川区では親水公園周辺で建築規制
江戸川区では、2006年末、一之江境川親水公園とその沿線両側20ｍの地域約18ｈａについて、親水公園の水と緑豊かな環境を基軸とした魅力ある市街地環境の創出を図るため、「景観地区」と「景観形成地区計画」の都市計画決定を行いました。主な内容として、景観まちづくりの目標を定めるとともに、建築物の高さ、敷地面積の最低限度、色、屋外広告物の設置の制限などについてルール化しました。
詳細はこちらを参照
これから、税金を使ってつくる公園をわざわざ小さく、しかも冬は日影とビル風、夏は風通しの悪い環境のものをつくろうとする中野区は、区長を先頭に視察に行ってみたらいかがでしょうか。
日本建築学会と土木学会が「海溝型巨大地震による長周期地震動と土木・建築構造物の耐震性向上に関する共同提言」を発表
日本建築学会と土木学会は11月20日、「海溝型巨大地震による長周期地震動と土木・建築構造物の耐震性向上に関する共同提言」を発表しました。
2003年9月の十勝沖地震を機に、両学会が設置した「巨大地震対応共同研究連絡会」での2年間にわたる研究成果をまとめたものです。これまで、地震動の予測、既存構造物の損傷などの評価、現行の耐震設計法の妥当性の評価、耐震補強法の整備などをテーマに研究を進めてきました。
詳細については、こちらへ
下北沢開発問題・・・・日本建築学会が東京都、世田谷区に慎重な対処を求める要望書
日本建築学会の都市計画委員会（西村幸夫委員長）は、10月17日、東京都世田谷区の小田急小田原線と京王井の頭線の下北沢駅の周辺に都市計画道路を建設する動きがあることなどについて、東京都知事と世田谷区長に慎重な対処を求める要望書を提出しました。
詳細は、こちら 東京都への要望書 世田谷区への要望書
練馬区 30年後に緑被率30％を目標に・・みどり３０推進計画の素案を作成
練馬区は、2001年に20.9％だった緑被率が、今の子どもたちが大人になって活躍するおおむね30年後に30％となるよう、来年4月からの10年間の取り組みの基本的な考え方と5年間の事業計画をまとめました。
詳細はこちらから
銀座、例外なく５６メートル以下に規制
銀座の中心部では建物の高さを例外なく５６メートル以下に規制する中央区の改正条例が１３日、同区議会で成立しました。改正条例は１６日から施行される予定です。
中央区では、今年の4月に地元との十分な議論を行う「協議型まちづくり」を推進し、銀座ならではの良好な街並みを維持・継承しつつ新たな魅力を創出するため、銀座地区の地域ルールについて見直しの方向性を整理し、発表してきました。
この9月の議会では、条例改正案を提案、成立に至りました。
都市の大規模緑地の持つクールアイランド効果
環境省では都内有数の都市内緑地である皇居のクールアイランド効果について検証するため、皇居内の気温観測を実施。その結果、皇居においても明瞭なクールアイランド効果が確認された。
皇居内と近隣市街地の8月における1日間の平均気温は、正午から深夜にかけて、皇居内は近隣市街地に比べて2℃～2.2℃、気温が低い状況が続きます。また、8月中、最も気温差のあったときには4.3℃もの違いが観測されました。
8月中に、夏日の基準である30℃を超えた時間を皇居と近隣市街地で比較すると、近隣市街地ではおよそ200時間（1ヶ月の約28％）であったのに対し、皇居内では70時間程度（1ヶ月の約10％）と3倍近い差が見られました。
また、1日の夜間の気温が25℃を下回らない熱帯夜の日数を比べると、近隣市街地では8月中に21日あったのに比べて皇居内では9日と半分以下になっています。
詳細はこちら
8月1日付け｢東京｣夕刊が、「『官舎』跡地バブル？」の記事
8月1日の東京新聞夕刊に、「『官舎』跡地バブル？」と題した記事があった。財務省が数年後売却予定の公務員宿舎など『一等地』に、地価の上昇を見込んで不動産開発業者や投資会社が注目しているという内容だ。
不動産経済研究所の福田秋生企画調査部長の「希少性のある土地はみんな欲しがる」「大量に捻出（ねんしゅつ）される跡地を単純に売却した場合、土地価格の高騰、土地バブルの発生を招く懸念も存在する」とのコメントをとっている。
不動産会社、大手の開発業者の本来の目的は、「少しでも多くの利益」だ。資本主義だから当然だが、そのために、住民の生命と生活を優先するべきまちづくりが犠牲されても、その「利益」が優先されて当然ということにはならないはずだ。ましてや、自治体、財務省がそのようなことを煽るなどということがあってはならないということも当然だ。
国家公務員宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議に不動産会社 ・・・2006年5月26日(金)「しんぶん赤旗」
このHPのこちらで紹介したように、警大跡地の警察庁の宿舎の跡地処分の動向が気になる所です。その動向を左右する有識者会議について、国会で不動産会社が関与していることが暴露されたようですので、一部関連部分を引用します。
以下「しんぶん赤旗」より
「『官から民へ』というのは、裏を返せばただの大企業のもうけ話ではないか」―。採決に先立ち質問に立った大門氏は、国有地の売却の政策決定に、不動産開発会社が関与している実態を明らかにしました。
大門氏が示したのは政府の「国家公務員宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議」に参加しているメンバー。六本木ヒルズなど都心に多数のビルを所有する森ビル関連の、森ビル･アカデミーヒルズ会長の伊藤滋氏（早稲田大学特命教授）を座長に、三井不動産や三菱地所の部長らが委員です。不動産開発会社の現場関係者が直接参加しています。これらの会社はこれまでも港区六本木、麻布など都内一等地をはじめ、国有地の払い下げをうけて開発をすすめています。
国有地がいかに一部の大企業、団体のもうけの場になっているか。大門氏は東京・千代田区大手町の合同庁舎跡地の開発をとりあげました。この土地は二〇〇五年三月に国からいったん都市再生機構に入札なしの随意契約で売却（千三百億円）されたあと、八カ月後に関係会社でつくる「有限会社大手町開発」へ譲渡されました｡都市再生機構は“トンネル”の役割を果たしました。土地区画整理事業でこの跡地を日本経団連などの土地と交換し、経団連などを跡地に移転させる計画です。さらにこの事業は政府の第五次都市再生プロジェクトに指定され、容積率は７００％から１５９０％へとアップし、等価交換した土地が倍以上のもうけを生み出すことになりました。・・・（この点については、このHPでも都議会の議事録を紹介しております。）
この企画立案をすすめてきたのが「大手町まちづくり株式会社｣｡同社の社長は日本経団連の事務総長、取締役が三菱地所社長です。
大門氏は「こんな生臭い利害関係者を国有地売却の方向を決める政府の会議の座長や委員にすえる。（立場を利用して特定企業の利益を図る）『利害の抵触』にあたるのではないか」と追及。小泉純一郎首相は「事実関係を承知していない。どの点が『利害の抵触』になるかわからない」とまともに答えることができませんでした。
国家公務員宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議
| 座長 |
伊藤滋
早稲田大学特命教授、森ビル・アカデミーヒルズ会長、森記念財団会長 |
| 委員 |
三井不動産･不動産投資サービス本部長
三菱地所・ビル事業本部長
ほか４名 |
今まで森ビル、三井不動産、三菱地所に売却された国有地（一部）
| 森ビル |
港区六本木１ |
1487m2 |
| 港区六本木６ |
1141m2 |
| 港区麻布台１ |
930m2 |
| 三井不動産 |
中野区中央１ |
4471m2 |
| 横浜市青葉区 |
8424m2 |
| 小平市上水本町 |
3440m2 |
| 三菱地所 |
港区西麻布３ |
3438m2 |
| 世田谷区上馬１ |
1049m2 |
| 新宿区市谷 |
1438m2 |
| 杉並区上荻４ |
1538m2 |
| 名古屋市名東区 |
6150m2 |
東京の大規模オフィスビル、99棟、延べ床606万m2の計画が進行 2006/05/19「日経不動産マーケット情報」
東京23区内で、2006年以降に誕生する延べ床面積1万ｍ2以上の大規模オフィスビルは、判明しているだけで99棟、総延べ床面積で606万ｍ2に達することが日経不動産マーケット情報の調べでわかった。今回の調査では、新たに31棟のオフィスビル計画が明らかになった。99棟のオフィスビル計画の約3割は、この1年間に浮上したことになる。
2006年には、2005年の2倍にあたる29棟、総延べ床面積184万ｍ2のオフィスが完成する。2007年には少なくとも29棟、166万m2の計画が進行中だ。2008年以降は2006年の約半分の面積だ。しかし、東京都心部で大手不動産会社がビル用地を確保する動きがみられることから、今後、増える可能性がある。
三井グランドともりを守る会が地裁に提訴
三井グランド周辺住民52人が17日、区と都を相手取り、マ
ンション開発を認めた土地区画整理事業認可取り消しと建築確認差し止めを求めて、東京地裁に提訴しました。
詳細は、HPでご覧下さい。
東京23区の大規模オフィスビル供給量調査
'06 森トラスト株式会社調査結果
「大量供給期」から「安定供給期」へ～大規模低・未利用地の開発に代わり、建替えを主体としたビジネス都心の機能更新が加速～
- 供給量の推移・・・・・中期的には減少傾向。年平均供給量は124万㎡（'00～'04年）から95万㎡（'05～'09年）に。
- 供給エリアの傾向・・・・都心回帰傾向が当面続く見通し。千代田区では大丸有地区への一極集中が一段と鮮明に。
- 大規模低･未利用地の再開発に代わり、建替えによる供給が主体に。
詳細はこちら
住民訴訟の前提となる監査請求が適法に行われたかが争点の羽村区画整理訴訟、地裁に差し戻し・最高裁 各紙報道
ＪＲ羽村駅（東京都羽村市）周辺の土地区画整理事業に反対する住民ら約80人が「住民の意思が反映されていない計画は違法」として同市を相手取り、事業費約2億4000万円を並木心市長に返還させることなどを求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（浜田邦夫裁判長）は25日、請求を却下した1、2審判決を破棄し、審理を東京地裁に差し戻した。
住民らは区画整理の事業計画決定前に「支出は違法」として監査請求したが却下された。訴訟では、住民訴訟の前提となる監査請求が適法に行われたかが争点となった。判決理由で同小法廷は「添付した資料を総合して、監査委員が対象を認識できる程度に示されていればよく、支出された日時や金額を具体的に特定する必要はない」として住民らが行った監査請求を適法と認定。「適法な監査請求を経ていないので提訴も不適法」と門前払いした1、2審の判断は誤りとした。
判決全文です。
『業者に強い指導を』 法政一中高 跡地利用 周辺住民が市長に要望
｢東京｣2006.04.26
二〇〇七年四月の三鷹市への校舎移転に伴い、マンション施工業者に売却される法政大学第一中・高等学校（武蔵野市吉祥寺東町三）の跡地利用について、周辺住民らは二十五日、邑上守正武蔵野市長に要望書を手渡した。市から業者に周辺の住環境に配慮した開発を働き掛けることなどを求めている。
市役所を訪れた、周辺住民らでつくる「法政第一中・高校跡地対策会」の中嶋禎次代表は「業者に力強い指導をしていただきたい」と訴えた。これに対し、邑上市長は「市としても周辺の街づくりに配慮してほしいと開発業者に要請していくつもりだ」と前向きな姿勢を見せた。
要望書では▽建築物の高さは現在の同校の施設を超えないこと▽住民の要望に真摯（しんし）に取り組むこと▽行政からの指導、助言を尊重する－などを市から業者に指導してほしいとしている。住民らは今後、マンション施工業者にも要望書を送る。
同校周辺は低層住宅が広がっており、住民らは中高層マンションの建設に懸念を募らせている。
公務員宿舎の売却 財務省のジレンマ・・・・・ちょっと古い報道からその一部を抜粋｢東京｣（2006.02.15）
政府は、財政再建には将来の消費税率の引き上げが不可欠とみる。だがその前に公務員宿舎売却で自ら“血”を流さねば国民は納得しない。
政府は二〇〇〇年度からの五年間で、東京二十三区内にある約七・一ヘクタールの国家公務員宿舎跡地を売り切り、五百六十七億円の収入を得た。さらに宿舎の集約化を進め、空いた跡地を売却するなど懸命だ。
今月末には目黒区内に都内約二十カ所の住宅を一本化した「目黒東山住宅」（八－十五階建ての四棟）が完成。ただ同住宅の建設費は七十一億円。新住宅そのものが「豪華だ」と批判されかねない。
一方、公務員住宅売却に活気づくのが不動産業界。これまで都心のマンション用地は工場や社宅跡地が多かったが、企業のリストラは一段落。最近は新規物件の需給が逼迫（ひっぱく）しつつある。それだけに業界内には「無秩序に公務員宿舎跡地の売却を進めれば、投資目的の業者などが入札に参入し、落札価格が高騰しかねない」（大手不動産会社）と過熱感を警戒する声も出ている。
だが売り急げば売却価格が想定額を下回り、財政再建は進まない。官民の思惑が絡む中、財務省はジレンマに陥っている。
警大跡地の処分方針後、大規模開発へ加速か？
中野サンプラザ解体へ・・・｢東京｣（2006年4月13日）
コンサート会場として親しまれているＪＲ中野駅前の「中野サンプラザ」（東京都中野区中野）を十年後にも解体し、商業・オフィスビルなどを再整備することを中野区が計画していることが十二日、分かった。国内外の有名アーティストが公演し、全国的な知名度を誇る施設だけに、計画には音楽ファンらの反発も予想される。
中野サンプラザは一九七三年にオープン。地上二十階、地下二階建てで、独特の三角形の外観は地域のランドマークとなってきた。もともとは勤労者福祉施設として建てられ、宴会場や宿泊施設も併設されている。
二〇〇四年、区出資の第三セクターが、独立行政法人「雇用・能力開発機構」から約五十二億円で購入した。同区では、中野駅周辺を再開発する構想を進めており、その中でサンプラザの建て直し案が浮上した。
施設の敷地面積は約一万平方メートル。同区は、同様の敷地面積を持つ隣接の区役所も移転させ、合わせて一大業務集積地としたい考え。サンプラザを現状のまま使用することは「老朽化や、オフィスとしては使い勝手のよくない形状から無理」（区長室）としている。
建て直し時期は、同機構との売買契約の中に「十年間の施設維持」が盛られているため、二〇一五年以降となるが、同区では早期に事業に取り掛かれるよう、〇九－一〇年度を目標に構想をまとめる。本年度中にも具体的な検討作業に着手するという。
また、現在の中野サンプラザのようなコンサートホールを新施設に設置するかどうかは、まったくの白紙という。同区は「完成後の需要を予測し、採算を考慮した上で判断したい」としている。
今ある東京の緑の大切さを身に染みて感じる・・・2006年4月9日｢東京｣私説・論説室から
東京、緑の『哀史』（五十住和樹）
東京都が「都市計画公園・緑地の整備方針」をまとめた。緑を新たに増やしていくために、あの手この手の作戦が山盛りだ。だが、よく見ると、かつて都自身が開発行政で犠牲にしてきた、今はなき緑の姿が描かれている。別れた美しい恋人の姿を、再び追い求めているかのようだ。
（略）
東京が発展で失った緑の来し方は、都市に景観や快適性が重視される世になった今、まさに痛恨の歴史だと言える。その「哀史」を学ぶほど、今ある東京の緑の大切さを身に染みて感じる。
国連持続可能な開発のための教育（ＥＳＤ）について
持続可能な開発（SD)とは、1987年に、「環境と開発に関する世界委員会」により、「将来の世代のニーズを満たす能力を損なうことなく、現在の世代のニーズを満たすような開発」として提案された。これは、すべての人が公平に、健康で文化的な生活を営むために必要な開発を世界が協調して取り組み、かつ、その開発を資源の有限性、自然の回復力を意識した節度あるものとし、将来世代へと持続する社会づくりとするもの。世代間の公平、地域間の公平、男女間の公平、社会的寛容、貧困削減、環境の保全と回復、天然資源の保全、公正で平和な社会などが持続可能性の基礎となる。すなわち、環境の保全、経済の開発、社会の発展を調和の下に進めていくことが持続可能な開発である。この持続可能な開発のために教育が極めて重要な役割を担うことから、国連において、２００５年からの１０年間を「国連持続可能な開発のための教育の１０年」としたもの。(・・・・・・以上、環境省HPより)
人員増や業容拡大による企業移転が増加
「日経不動産マーケット情報4月号」より
日経不動産マーケット情報が2005年に伝えた企業の移転事例のうち、移転理由が明らかになった163社のケースを集計したところ、移転の理由として「人員増、業容拡大への対応」を挙げた企業が「分散オフィスの集約」と並んで56社と最も多かった。
2004年と比べて「人員増、業容拡大への対応」を目的にオフィススペースを拡大した企業が増えている。
旺盛なオフィス拡張ニーズを背景に、東京都心部にある賃貸オフィスビルの成約価格も上昇。
中野区 ようやく「契約・入札改革プラン」予定
中野区は２００６年度早期に「契約・入札改革プラン」をまとめる予定。総合評価契約制度を利用した入札、電子入札の実施範囲、予定価格の事前公表など。契約・入札改革は、同区が２月に公表した「中野区行革新５か年プラン（案）」（05～09年度）で、位置付けられている。その他、最低制限価格の設定方法の見直しや、低入札価格調査制度の導入、入札契約制度の透明性と公平性を高めるため、学識経験者などで構成する入札監視委員会などの第三者機関の設置（これについては、このＨＰでも提案）も検討するらしい。
しかし、これまでの問題にふれずして本当の改革ができるのだろうか。
文京区 目白運動場跡地などに、運動機能と防災機能を備えた都市計画公園を整備
このHPでも紹介したように、文京区は05年の9月議会で目白運動場跡地の取得について明らかにしましたが、2月2日に発表された文京区の06年度予算にも正式に計画を盛り込んでいます。
取得費用について05年10月の時点で、区は「「取得価格が１００億を超えるので、当初区は取得は難しいという状況はありましたが、再度検討」「仕組みとして、国の補助金、都市計画交付金、都区財政調整交付金、区民公募債これらを活用して区の負担を減らします。」「区民に負担をかけないような検討をしています」など、区民に明らかにしてきました。
詳細は、06年度当初予算の特徴的事業から、05年10月の住民説明会など参照。
人口減少社会の到来など経済社会の変化や都市の成熟化に対応した社会資本整備
今、人口減少社会の到来など経済社会の変化や都市の成熟化に対応して、社会資本整備のあり方について検討がおこなわれています。たとえば、国土交通省の社会資本整備審議会の報告文書から下記に引用します。
わが国は、現在をピークに人口が減少へと向かうことが予測されており、これからまさに、人口減少社会を迎えようとしている。この中で、少子高齢化が一層進展すると見込まれるとともに、地球規模の環境問題・エネルギー問題の深刻化、財政的制約の高まりなど、社会・経済の変化が進展している。こうした時代の変化を踏まえ、都市構造と市街地のあり方を考えると、人口増加に伴う拡大・成長を前提としてきた従来の開発型・拡散型都市構造を転換し、人口減少社会に対応した新しい都市構造を確立することが必要と考えられる。また、高齢者や子育て世帯等を含む都市生活者が暮らしやすい生活基盤の確保、環境負荷やエネルギー消費の抑制、効率的な公共投資や公共公益サービスの提供などの観点から、市街地を再編することが求められている。その際、建築物や公共施設などの既存ストックを有効活用するという視点が重要であり、このため、既成市街地に重点をおいて、市街地の再編を図っていくことが必要である。
以下 略 国土交通省はこちらです。
国でさえも、上記のようなことを考えるようになってきている中、従来型にこだわる中野区の警大跡地の開発計画は、50年先、100年先のことを考えたものと言えるのでしょうか。そのような進め方は、地方自治体の本来のあり方として問題があるのではないでしょうか。
東京23区の大規模オフィスビル2006年には154万ｍ2が完成する見込み
森ビル株式会社（東京都港区 代表取締役社長 森稔）は、1986年から継続して、東京23区の事務所部分の延床面積が10,000平米以上のオフィスビル（当調査における「大規模オフィスビル」とはこれを指す）を対象に、需給動向に関する調査を行っており、最新（2005年12
月末時点）の集計がまとめ、速報版として調査結果をご報告した。
それによると、2006年に完成する154万ｍ2のうち、約30万ｍ2を六本木・防衛庁跡地で建設が進む東京ミッドタウンが占めている。2007年には109万ｍ2が完成する見込みだ。2007年に完成するビルは、延べ床面積1万～2万ｍ2の規模が多い。ほとんどは既存ビルの建て替え。
詳細は知りたい方は、こちらを参照
中野・・・首都圏で住んでみたいと思う街ランキング13位/278駅
不動産ポータルサイト「HOME’S」を運営する株式会社ネクスト（本社：東京都中央区、代表取締役社長：井上高志）が、首都圏在住の20代～30代の男女を対象に、住みたい街と想定している家賃についてアンケートを実施。その調査結果です。
詳細はこちらを参照
2005年の新規分譲、東京都が減少、他の県では増加傾向
2005 年の供給戸数は87,444
戸（前年比97.8％）と、2004年と比べ2.2％減少した。
東京都は42,687戸（同81.5％）と減少幅が18.5％と大きい。東京都の供給戸数が4万5,000戸を下回ったのは1998年以来7年ぶり。反対に、東京都以外の3
県ではいずれも供給が増加。神奈川県は23,936戸（同109.8％）、千葉県は10,884戸（同133.3％）、埼玉県は9,937戸（同141.5％）と、特に千葉県と埼玉県では供給増加が顕著である。2000年以降続いた“東京一極集中”傾向から一転、マンション立地が郊外にスプロールしており、これが首都圏における2005年のマンション市場の特徴となっている。
詳細はこちらを参照
さいたま市付近に大断層 中央構造線の位置特定
西日本から関東地方に達する日本最長の断層「中央構造線」が、さいたま市岩槻区付近を通っていることが分かったと早稲田大や産業技術総合研究所（茨城県つくば市）などの研究チームが２日発表した。(詳細は各紙で)
05年12月、東京商工会議所中野支部が区長に駅周辺の再整備の実施を求める
東京会議所中野支部は、05年12月7日、田中区長にたいして、「中野区の産業活性化に関する要望書」を提出していた。詳細は不明だが、「東商新聞」（06年1月20日）によると、①区行政と地域産業界との協力関係にたいする総合的なとりくみ、②区のホームページにおける産業振興ページの一層の拡充など、区内産業活動の広報や消費誘致活動の促進、③区内で新規開業する法人や個人への金融支援の実施など、中小企業にたいする金融支援の拡充、④中野駅周辺地域の再整備計画などの実施や建築規制の緩和、⑤福祉関係企業にたいする優遇政策の実施や高齢者支援活動など、区内産業振興のための環境整備などを網羅しているなどの特徴をもっているとのこと。
なお、同支部は、０５年３月に中野区議会にたいして、中野駅周辺まちづくり推進をもとめる陳情を提出している。内容は以下の６点である。
①中野駅周辺地域の再整備構想については、現在中野区が対象地域として検討しているJR中野駅周辺約50haの整備を早急に推進して下さい。さらに、その次の段階として、JR中野電車区、もみじ山通り等、駅南東部も含む約80haを対象範囲として検討して下さい。
②JR中野駅周辺の公有地、民有地の再整備については、公有地の再整備が先行した場合でも民有地の再整備計画が確実に担保できるように、一体的な構想として都市計画の中で位置付けて下さい。
③早稲田通りや大久保通りなどの東西に走る道路を拡幅し、南北を繋ぐ中野通りの左右に地下のバイパス道路を通して下さい。
④JR中野駅前広場、特に北口の整備が遅れているので、タクシー乗り場を整備したり、北口と南口の広場を地下または立体の自由通路で結んで、分断されている広場を一体化させて下さい。
⑤警察大学校等跡地の利用として、産業と連携しやすい学部を備えた大学の誘致を検討して下さい。
⑥中野サンモールと中野ブロードウェイの再整備については、容積の移転等新たな都市計画の制度を活用して、建替えを促進して下さい。
民間の建築確認 『高さ違反』で取り消し (06/1/29｢東京｣)
民間確認検査機関が建築確認した東京都文京区のマンション建設計画について、文京区建築審査会が「高さの最高限度を超え、建築基準法に違反している」として、建築確認を取り消す裁決をしていたことが二十八日、分かった。裁決を受け、工事は中断している。
建築計画によると、このマンションは地上七階、地下一階で高さ二十メートル余り。横浜市の確認検査機関が昨年四月に建築確認し着工した。これに対し、周辺住民は「マンション前面の道路は狭い。この道路に面した高層建築物は近隣に一件もない。道路に見合った建物を建ててほしい」と、事業者側に計画変更を要求。昨年六月には「（緊急時に）避難する上で有効なバルコニーになっておらず違法」などとして、同審査会に建築確認取り消しの審査を請求した。
今月二十四日付の裁決書によると、マンションの高さを計算する際の基準となる地盤面が、確認検査機関が基準とした地盤面より約十五センチ低いと指摘。この十五センチをマンションの高さに加えると、この地区における高さの最高限度を超えて建築基準法に違反するため、建築確認を取り消すとしている。
建築審査会は建築基準法で関係自治体への設置が定められ、有識者で組織。確認検査機関の処分に不服があれば審査を請求できる。
建築審査会の違法判断後、建築計画にほとんど手を加えることなく、建築認定を決裁
06年1月14日、中野区が、本来の条例の主旨からはずれて、東京都建築安全条例第4条3項基準について、かつて建築審査会が違法と判断した建築計画（事件の全容は、こちらを参照） にほとんど手を加えることなく、建築認定を決裁。
これは、都市整備部長決裁として「東京都建築安全条例第4条第3項認定基準」として、「区長が安全上支障がないと認める場合の認定の基準を」定めたものです。
これを受け、建築主は工事を再開予定であると、「桃園まちづくりを考える会」に通知。なお、中野区側からは、同会への情報提供は一切なく、同会は建築主のこの通知で経過を知った。
地域住民の話し合い、合意をもとにまちづくりをすすめる基本姿勢に欠けること、行政責任を棚あげしてまちづくりをすすめようとする中野区の姿勢は、警大跡地利用計画の進め方についても共通しています。
耐震偽装事件などを教訓にして建築行政の信頼確保に全力を上げなければならない事態であるにもかかわらず、場当たり的な行政の対応の如何がその後どんな形で住民に犠牲を押しつけられることになるのか、真剣に考えているとは思えない中野区の対応には、本当に驚きます。
東村山のマンション 高層階建築差し止め
（｢東京｣ 06/1/21）
東村山市に建築中の七階建て分譲マンションをめぐり、自宅に日が当たらなくなるなどとして、周辺住民二十五人が高層階をつくらないよう求めた仮処分申請について、地裁八王子支部（丹下将克裁判官）は、住民の主張をほぼ認め、建築主に六階の一部と七階の工事差し止めを命じる決定をした。
同支部は、住民二人の自宅について、太陽が低い冬至の日は、許容できないほど長時間にわたって自宅内に日が当たらなくなると認定。五階以上の工事差し止めを求めた住民の申し立てを、大幅に認めた。
決定について、建築主は「担当者が外出中で答えられない」としている。
同マンションは、建築物の高さを規制する都の「日影規制条例」が二〇〇四年に緩和されたのを受け、昨年八月に着工された。しかし、緩和の際に市区町村に義務付けられた「住民の意見聴取」を、東村山市が実施しないまま緩和に応じた対応をしていたことが判明。市は誤りを認め、すでに住民に謝罪している。
住民は「われわれに相談もなく、条例緩和に応じたことに問題がある」と市の姿勢を批判。市は「都条例を再び厳しくするよう都に働きかけている」としている。
東京生活に安らぎを 都、芝公園など優先整備へ
（｢東京｣ 06/1/11）
都市生活に安らぎをもたらし、災害時の避難場所としても重視されている都市公園について、東京都は面積の飛躍的拡大に向けて本格的に取り組む方針を決めた。公園として計画決定されたのに今は宅地などになっている区域で、今後十年間で優先的に公園化に着手する場所を初めて明示。以前より積極的に土地買収に取り組む意向だが、公園整備予算が大きく増える見通しは厳しいという。
世界の主要都市に比べ、住民一人当たりの公園面積が格段に狭い東京。都市計画決定された面積一万六百ヘクタールのほぼ四分の一に当たる約二千六百ヘクタールが宅地などの未整備区域だ。多くが一九五七年に計画決定された公園で、ほぼ半世紀の間、「予算がない」「地元の反対がある」などの理由で公園化がなかなか進まなかったという。
優先整備区域がある公園・緑地は都立公園が三十九カ所、区立が五十六カ所、市町立が七十五カ所で整備区域の総面積は約四百四十八ヘクタールに及ぶ。（１）憩いや遊び、運動などの場（２）災害時の避難場所や救出・救助活動の拠点（３）ヒートアイランド現象の緩和（４）雨水の流出を抑制し都市型水害を防止－など九つの評価項目や、整備の効率性を勘案して選んだ。
なお、東京都の「都市計画公園・緑地の整備方針（案）」はこちらに公表されています。1月31日まで、みなさんからのご意見・ご提言を募集しています。
横浜市返還施設跡地利用構想検討委員会が、米軍施設返還跡地について「返還施設の跡地利用に関する提言」市長に提出 12月2日
以下、全体構想より一部引用 全文はこちらから
２１世紀を迎えた現在、わが国においては、人口減少・高齢化の進展、地球規模での環境問題の深刻化、地震をはじめとする自然災害の増加等、様々な課題への対応が求められている。大規模な返還施設の跡地利用の中でこのような課題を解決しようとする試みは大変意義があり、その課題の重さや戦後６０年にわたる接収とその影響に鑑み、先導的、国家的プロジェクトとして取り組むことが望ましい。
検討対象となっている返還施設の面積の６割強は国有地、残りは民有地や市有地である。このため、跡地利用にあたっては、国有地を中心とした各用地の有効活用が図れるよう、国、横浜市、民間地権者の連携が必要不可欠である。同時に、大規模な国有地が利用できるまたとない機会であることにも着目し、地球環境や首都防災といった国や首都圏レベルの広域的な要請に応える必要性を十分に認識した上で、跡地利用を行うことが重要である。
都市づくりにおいては、人口減少や高齢社会への対応、震災対策をはじめとした防災、地球温暖化対策、良好な景観形成などを重視すべき時代になっていることがわかる。貴重な国有地をどう利用するか、中野区も真剣に考えて頂きたい。
マンション建設で騒音被害…業者に６６０万支払い命令（2005年11月29日
読売新聞）
東京都世田谷区と目黒区にまたがる旧都立大跡地に建設された分譲マンション（７７２戸）を巡り、近隣住民７６人が「景観や住環境が損なわれる」として、施工業者の長谷工コーポレーション（港区）など１０社にマンションの高さ１２メートルを超える部分の撤去などを求めた訴訟の判決が２８日、東京地裁であった。
金井康雄裁判長は「建物の高さを制限すべきという考え方が周辺住民の大多数の意思だったとは言えず、日照権侵害なども受忍限度の範囲内だった」として撤去請求は認めなかったが、旧都立大の解体工事に伴う騒音被害などを一部認め、総額約６６３万円の支払いを命じた。
くわしくはこちらを参照
マンション供給集中の東京（「東京カンテイ」で今年発表されたプレス資料より）
- 東京都のマンションストック数は125万戸超、全国約498万戸の25.2％。マンション化率は21.67％と全国平均の2倍強。東京都では約５世帯に１世帯がマンションを購入し、居住している計算。詳細はこちら
- 東京の築30年超のマンションは、2001年～2004年の3年で間で、1．8倍。詳細はこちら
- 2010年までは「首都圏湾岸地域での新築マンション大量供給」状況が継続することは確実。詳細はこちら
住民投票で都市計画拒否 千葉・袖ケ浦市（｢東京｣05/10/24）
千葉県袖ケ浦市がＪＲ袖ケ浦駅の北側で計画している都市開発の賛否を問う住民投票が二十三日、投開票された。この結果、反対票が賛成票を大差で上回り、計画は見直しが不可避になった。
都市計画そのものを問う全国でも異例の住民投票。小泉義弥市長は「残念な結果だが、民意と厳粛に受け止めている。議会など関係機関とも十分協議を行い、今後の対応を検討したい」とコメントした。
当日有権者数は四万七千四百三十六人で、投票者数は二万七千四百八十九人。投票率は民意の目安になる５０％を上回る５７・９５％だった。有効投票二万七千七十七票のうち、反対が一万七千四百五十六票で、賛成は九千六百二十一票だった。
計画は袖ケ浦駅北側地区整備事業と銘打ち、駅北側の四八・九ヘクタールが対象。国や県、市が計百八十三億円を投じ、公共施行の土地区画整理や治水対策などを行う。「税金の無駄遣いだ」などと計画を疑問視する市民グループが、六月に住民投票条例を直接請求した。
HP作成者の補足・・・賛成・反対が2分しているにもかかわらず、「意見を述べても計画は何一つ変わらなかった。結論先にありき」（住民）で市長が聞く耳をもたなかったために、市民グループが住民投票条例を求める直接請求をし、議会で可決された。
共謀罪反対で集会 日弁連主催・・・（｢しんぶん赤旗｣2005/10/14）
現代版治安維持法といわれる共謀罪新設法案が十四日から衆院法務委員会で審議入りするという緊迫したなか、日本弁護士会連合会主催の「共謀罪に反対する・緊急市民集会」が十三日夜、東京・霞が関の弁護士会館で開かれました。
同集会には、日本共産党、民主党、社民党の国会議員をはじめ、新聞労連、出版労連、日本ペンクラブのほか、多数の市民団体関係者など約二百人が参加しました。
日弁連副会長の中村順英・共謀罪等立法対策ワーキンググループ座長は「共謀罪に反対する大きな理由は、思想を処罰するに等しい法案であり、なんらかの行為があって処罰する日本の刑法の根幹を変えるものだから」とあいさつしました。
基調報告した海渡雄一弁護士（同グループ事務局長）は、組織犯罪を取り締まる国連条約を批准するためというが、条約が要件としている「明確に合意を推進する行為（準備行為）」や「組織犯罪集団の関与」という限定が共謀罪にないなど問題点を指摘。外国では要件を守った国内法がつくられているとのべました。
日本共産党の井上哲士参院議員は「三分の二という巨大与党が出現したいまだからこそ、共謀罪という武器を許してはならない」と発言。民主党の簗瀬進参院議員は「憲法の人権規定の根幹を奪う法案」とのべ、社民党の保坂展人衆院議員は「特別国会の会期内で、たった二、三回の審議で成立させるわけにはいかない」と発言しました。
新聞労連の美浦克教委員長は「共謀罪の動きを見逃すと、大事な言論・表現の自由がおかしくなり、戦前に戻ってしまう」とあいさつ。出版労連の平川修一書記長は「共謀罪は看過できない問題だ。本日、中執声明で共謀罪に反対することを確認した」とのべました。
集会では、このほか日本消費者連盟や国民救援会の関係者が発言しました。
【関連情報】・・2003年通常国会への初提出以来、市民団体や日本弁護士連合会などの強い反対で二度も廃案になったとんでもない法案です
共謀罪・・5つの質問・・・・・・03年12月 自由法曹団
「共謀罪」の創設に反対する意見書・・・03年7月 自由法曹団
「共謀罪」新設に反対し、廃案を求める声明・・・05年10月17日 日本ペンクラブ
東馬込の桜 業者、伐採一時見送り 住民抗議、対立続く
（｢東京｣2005/10/15）
大田区東馬込のマンション建設に伴う桜の伐採に住民が反対している問題で、業者は十四日、予定していた枝の切り落としを、住民の抗議で断念した。ただし、マンションが建築基準を満たしている以上、業者が今後、作業を行っても違法性はない。地元からは「住民に景観や環境を守る手段がないなんて」と嘆きも漏れる。
この日、業者はいったん作業車を搬入したが、約十五人の住民が「住民理解が全くないまま進めるのは無謀だ」などと訴え、街路に座り続けて抵抗。昼前になって工事担当者は、同日は伐採を行わない、と伝えた。
建設用地は約三十本の木が茂る屋敷林で、そのうちの樹齢七十余年の桜は付近住民に長年、親しまれている。建設に伴い、業者はすべての樹木を伐採する方針だ。
住民たちは「今日は伐採を免れたが、いつ強行されるか分からない」と心配する。用地の隣に住む宇野美奈子さん（４１）は「計画そのものに反対しているわけではないんです。桜一本でも残すように、歩み寄ってほしい」と訴えている。
業者側は「事業として進める。それ以外は答えられない」とコメントしている。
中野区は条例を守って頂きたい（都建築企画課）・・「朝日」05/10/04より
中野区内で建設中の地上８階地下１階建てのマンションをめぐり、付近住民が「建築は違法」として区建築審査会に審査請求し、審査会は建築確認を取り消す裁決をした。
問題とされたマンションは、中野３丁目で大手不動産会社が計画。延べ床面積６７４６平方メートル、高さ２４メートルで、７９世帯が居住できる予定だった。これが「条例違反」だとして、上智大名誉教授の蝋山道雄さんら付近住民でつくる「桃園まちづくりを考える会」が２月に審査請求した。
同条例４条２項では、防災上から「延べ面積が３千平方メートルを超え、高さが１５メートルを超える建築物は、幅員６メートル以上の道路に接していなければならない」と定めている。
審査会の裁決文によると、このマンションの前面に接する道路は４メートル弱～５メートル強。同社が建設予定地を削る形で道路を拡幅し、マンションに接する部分だけを６メートルに広げた。その上で０４年１２月、国土交通省が指定する民間の確認検査機関に建築確認を受け、着工した。
審査請求を受けた審査会は今年７月１３日、「道路の敷地に接する部分をのぞき、道路自体は幅員６メートルに達している部分が全く見あたらない」「４条２項の要請する火災時の避難、消火活動や緊急車両の円滑な進入条件が確保されているとは到底いえない」として条例違反と判断した。
工事は中断され、同社は８月、裁決結果を不服として国交省に再審査請求をした。
同社によると、これまで同区内では、同様の手法で、同社も含め１０件ほどのマンション建築が許可されてきたという。そのため「これまで行政の方針に従ってきた経緯から裁決は全く予想外」と当惑する。
建設予定地は、農林水産省の宿舎跡地。同社は入札の際、区に建築条件などを聞いた。同区は同社計画が条例の条件を満たすと判断したという。
同社は「もし区がそのような判断をしていなければ、そもそも入札に応じないか、応札価格を大幅に下げていたはずだ」と指摘する。
一方、同区の担当者は「建築確認は民間機関が行った。区はあくまで相談に乗っただけ」と説明。だが、同様のケースで区が建築確認をした例もあるとし、「今後は区のスタンスも変えざるを得ない」と話す。
この問題に関連し、同区は他の２２区に調査した。同様の条件で「６メートル道路として扱う」とする区はなく、１５区は「６メートル道路として扱わない」とした。２区は「具体的な建築計画の内容により総合的に判断する」とし、その他が５区あったという。
蝋山さんは「区は環境保全や安全重視をうたう区の理念と矛盾する行為を続けてきた。区の行政全般の姿勢を変えることになるだろう」と話す。
都建築企画課は「以前は他の自治体でも、同様の手法で建築を許可していたが、最近は審査会の判断が厳しくなった。（中野区の手法は）本来の条例の趣旨からすればおかしい。条例を守って頂きたい」としている。
「入札談合再発防止対策」に関連する通達の発出について （国土交通省ＨＰより）
去る７月２９日に発表しました「入札談合の再発防止対策」（国土交通省入札談合再発防止対策検討委員会）に関し、その具体的措置として、本日、地方局に対して、以下の通知を行いましたので、お知らせします。（いずれも、１０月１日から適用） なお、その他の措置についても、順次、通知を行う予定ですとのこと。是非、HPをご覧下さい。
このなかでも引用されている「地方整備局における調査・監視の強化について」（別添３）（ＰＤＦ形式）、入札監視委員会の運営のありかたについて書かれたものですが、中野区はこういったものを参照しているのでしょうか。
私は、今後とも中野区が他の業者との比較をせずに1社との相対での随意契約にこだわるのか、を提案しておきましたが、入札監視委を設置へ 汚職防止で目黒区、入札・契約に『監視委』・・汚職事件受け足立区なども合わせて見ると、中野区は自分のところはもちろん、都内、全国の教訓を学んで、公共事業の発注について改善の意志があるのかどうか？こちらを見ても、区民の税金を扱う姿勢についての中野区の姿勢は本当にあきれるばかりです。
文京区がＫＫＲ目白運動場2.7万㎡取得を検討（「建通新聞」2005/9/30）
文京区は、国家公務員共済組合連合会（ＫＫＲ）が保有する目白運動場跡地を公園用地として取得することを検討。取得後の公園整備を想定し、基本計画をトデック（江東区新大橋１ノ８ノ11）に委託した。18年３月納期で作業を進める。取得が実現すれば、19年度以降に公園整備を開始する見通しだ。
現在の目白運動場は、目白台１ノ20ノ２にあり、敷地は約２万７０００平方㍍。野球場２面とテニスコート、クラブハウスやプールなどの施設が備わっており、付近には日本女子大学や獨協高・中学校などの教育機関が集中している。
今回の作業では、運動場を都市計画公園として整備した場合、どのようなイメージになるか具体的な検証を行う。区では、この基本計画をもとに、運動場跡地取得の可否を18年度中に決定したい考えだ。
同運動場跡地については、ＫＫＲが資産のスリム化を図るため、昨年、区に売却の打診を行った経緯がある。都心の３㌶近い広大な土地で、大規模な分譲マンションの建築など、事業採算を重視した開発が行われると、周辺地域に多大な影響を与えることや、区民からも防災公園の設置や都市計画公園の整備を希望する声が挙がっていることから、区としては取得の意向を示している。
しかし、区側で試算した鑑定評価によると、運動場取得のためには約１２０億円もの資金が必要なことが判明。運動場を都市計画公園として整備した場合、国や東京都からの補助金が降りることから、区ではこの制度を活用し、今後ＫＫＲが示す売却条件などを話し合っていく。
（建通新聞東京９月30日付２面掲載）
小泉改革の痛みを追う
マンション紛争問題（｢東京｣05/09/29）
「官から民へ」を掲げて圧勝した小泉首相。郵政民営化を改革の旗頭に押し立て票を集めたが、では、首相が所信表明で掲げた“痛み”はどこにあるのか？ 首都圏を中心に巨大なタケノコのように急増するマンション建築。その足元で降ってわいたように起きた開発事業に戸惑う人々に耳を傾けてみると。
花のお江戸のメーンストリートとして栄え、由緒ある寺社仏閣も多い東京都品川区南品川の旧東海道。装飾レンガ敷きの静かな往来に、「マンション建設強行を許さない」といった看板がたくさん並んでいる。
地元町内会の保科義和会長は「今年の五月にマンションができる、それも高さ五十一メートルって聞いて驚いて。急きょ看板やらを作ったんです」と語る。
保科さんら地元住民が問題としているのは、大手不動産会社が電池製造会社の跡地約五千四百平方メートルに建設を進める地上十六階地下一階のマンションだ。
保科さんらは町内会有志で住民団体をつくり、不動産会社に対し建設計画の見直しを求めている。一番重視しているのは、このマンションが九十三台の駐車場を備え、商業施設も併設するため交通量が激増する恐れがあることだ。
「一方通行路が多く道幅も狭い。人がのんびり歩ける現在の旧東海道の様相が変わってしまう」
約五十一メートルという高さも問題視する。「南北に細長い巨大なついたてができるようなもの。海から陸に入ってくる風がさえぎられてしまう。ビル風発生の可能性もある」
保科さんは以前ゼネコンに勤務しており、マンションは高層になればなるほど利益が出る構造なのは熟知している。都心回帰もあり、京浜急行青物横丁駅から徒歩数分の好立地にマンションを建設するという計画自体は「業者の心理としては分かる」。だが「この場所で十六階建てなんていうのはけた外れ。もっと地域の実情に即した建物を建ててほしい」と訴える。
これに対し、大手不動産会社は住民側に「外周部に歩道状の空き地や広場を設ける。交通量の増加などについては警察、消防などと協議、指導のもとに計画されている。高さ規模の縮小は事業性の見地などから対応しかねる」と説明しているという。
似たようなマンション建築紛争は同区北品川でも起きている。こちらは日本たばこ産業の社宅跡地約千七百平方メートルに、不動産デベロッパーが地上四階地下一階の高さ約十二メートルのマンションを建てる計画だ。
建設予定地は、江戸時代から桜の景勝地として知られる御殿山地区の中。第一種低層住居専用地域に指定されている。
「近隣住民の会」会長の尾谷正信さんは「一種低層なので三階建て高さ十メートルの制限があり、これより高い建物を建ててはいけないはずだが、デベロッパーは建築基準法の例外的規定を使い四階建て建設を進めている」と憤る。
予定地は確かに一種低層地域内にあるが、建築基準法には▽土地の面積が一定以上ある▽隣地境界線から建物を通常よりも離して建てる▽歩道上の空地を設ける▽建ぺい率を下げる－などの要件を満たせば十二メートルを限度として高さ制限を緩和できる規定がある。デベロッパーはこの規定にのっとった計画を作り、高さ制限の緩和を品川区に要望している。同社は「区には建築基準法上の認定申請を行っており、コメントできない」と話す。
現在、住民の会とデベロッパーとの間で話し合いが続いており、同区建築課は「区が仲裁というわけではないが、双方でお話をしていただいている段階」と説明する。
尾谷さんは「用途地域の指定は五年ぐらいで見直される。そのとき今回のような手法で十二メートルの建築物がどんどん建っていれば、十メートルの高さ制限は事実上外れているとして一種低層から地域指定が変わり、いっそう高い建物が建つようになってしまう」と危ぐする。
実は、この地域は地元住民による「第一種住居専用地区存続の請願」が一九九三年の品川区議会で採択されている。
請願代表者だった安田晶子さん（７５）はこう嘆く。
「品川区は明らかに中高層マンション建設推進の姿勢。請願の趣旨をないがしろにしているのは、三年がかりで採択を勝ち取った住民と、採決した区議会を無視しているのと同じこと」
都心で頻発するマンション紛争。国土交通省のまとめによると、東京二十三区内の一棟百戸以上の分譲マンション着工数は二〇〇〇年度に約一万二千件。一九九六年度の約四千六百件から急増している。
こうしたマンション建設ラッシュで、市民団体「建設・都市問題市民協議会」の根来冬二事務局長は「建設業者と近隣住民の紛争が増えていることは間違いない」と話す。同協議会への相談件数が多く、対応しきれないくらいだという。
根来氏は、マンション紛争増加の背景として、建築基準法の規制緩和が進んでいることを挙げる。例えば小泉政権発足後の〇二年の同法改正で、採光などに配慮して建築物の上方の壁を斜めに切り取った形にする「斜線制限」が緩和された。地上の一定の位置から見える空の割合を数値化した「天空率」が一定の条件を満たせば、その地域の斜線制限を満たさない建物でも建てられるようになった。
根来氏は「建築基準法の改正で、どんどん敷地ギリギリの大きな建物が建てられるようになり、町並みの圧迫感はひどくなっている。規制というよりも、何でもありに向かって進んでいる」と指摘する。
さらに、これまで都道府県や市区町村が行ってきた「建築確認」が、民間業者にも開放されたことも問題視する。根来氏は「行政から委託された民間の審査を監視する機関がなく、でたらめな建築確認を出していたケースもある」と話す。
■『社会常識による問題提起は重要』
同時に、行政の紛争調停権限が乏しいことについても、「行政には業者に注意する何の法的な権限もない。住民との間で問題になっている開発では、業者側に忠告したりはできるが、業者側に居直られてしまうこともある」と指摘する。
根来氏は、都心部で起きているマンション紛争について、こう憤る。
「政官財が一緒になって、銀行の不良債権処理のために、土地を開発させ、本来、住民のものである町並みを壊している。開発業者の背後には、国民の税金を借りて経営を立て直した大手銀行がいる。国民から借金しておいて、少し景気がよくなったら、地域住民という国民をいじめるのはおかしい」
マンションをめぐる問題に詳しい吉田康弁護士は、「建築基準法などの法律が、建設する側に偏重したルールになっているのは事実だ」と明かした上で「建築基準法に適合した建物を造ることは、違法ではない。このため、裁判になれば、住民の受忍限度の範囲内だと言われてしまう」と現状を説明する。
同時に吉田氏は街づくりの観点から、これからの住民運動の重要性をこう指摘する。
「街として『これはおかしい』という建物については、住民側の問題提起で、八階建てを六階建てにするなど、法律を超える社会常識によって是正されることが大事。誰かが運動しないと社会は変わっていかない。軋轢（あつれき）を歓迎するわけではないが、社会が成長するためには健全なことだ」
杉並 ８７０００平方メートルの土地 区と住民、開発めぐり対立（｢東京｣05/09/28）
杉並区高井戸東にある広さ約八万七千平方メートルの土地の再開発をめぐり、反対住民と区が対立を強めている。反対住民側は「区の都市計画では緑が失われ住環境が悪化する」として別の都市計画案を独自に作成。二十七日開かれた区の諮問機関「都市計画審議会」の専門部会で、同案は却下されたが、住民側は「今後も区に環境保全を求める」としている。
問題の土地は、再開発地区の大半の約七万四千平方メートルを占める「三井上高井戸運動場」で、三井不動産が社員の保養施設として所有。一万三千平方メートルの「三井の森」という樹林が隣接している。 三井不動産は昨年九月、土地を住宅地として再開発することを計画し運動場を閉鎖した。区もこれに伴って、都市計画法に基づく地区計画の原案を作成。約五万平方メートルを低層住宅地区、三万七千平方メートルを中高層住宅とした。
一方、「三井グランドと森を守る会」は、約一万人の署名を集めた上、区の地区計画に対抗する形で別の地区計画を作成した。趣旨は「三万三千平方メートルを低層住宅地区にするのにとどめ、残る五万平方メートルは現状のままにする」というもの。会のメンバーは「私有地とはいえ、これだけの広さがあれば公共的な意味合いが強いので、残してほしい」としていた。
この日の審議会には、守る会と、三井不動産、区の三者が出席。三井不動産側は「守る会が作成した計画では土地所有者としての権利を大幅に制限されるので、同意しかねる」と答弁。専門部会の委員からも「地権者の合意を十分に得ずに作成された都市計画」という指摘が多く出され、守る会の都市計画案は却下された。守る会のメンバーは「却下されたのは残念だが、区には緑や住環境を守る努力をする責任があるので、今後も強く求める」と話している。
◆都内公共工事上向き？/都議会議長「総体のパイ確保大事」（「建設通信新聞」2005年9月22日）
全国的な公共事業の減少傾向が続く中で、東京都内での公共事業に明るい兆しが見え始めた。羽田再拡張といった大型プロジェクトが動き始めるとともに、東京都の財政再建や多くの区で普通建設事業費を前年度比増額計上に踏み切ったことが背景にある。
２０日に開かれた東京都建設業者大会であいさつに立った東京都議会の川島忠一議長は、予定原稿には目もくれず、「われわれは仕事をつくることも必要。大まかに言えば羽田再拡張６０００億円、外環（東京外かく環状道路）１兆２０００億円、第７次改定港湾計画が１０年で４０００億円。大手企業が受注しても必ずみなさんにも波及するはずだ」と胸を張った。
その上で「今、入札・契約制度で問題があったとしても、要は総体のパイ（建設市場）がなければみなさんは苦しむ」と、この数年間大きな問題となっていたダンピング（過度な安値受注）問題対応よりも事業量確保が重要との意見に理解を示した。
一方、国の公共事業関係費は２００５年度予算で９１年度水準となりピークだった９８年度の約５１％にまで落ち込んでいる。
また、都道府県の公共投資も投資的経費の中の普通建設事業費は単独・補助合わせ０２年度は９８年度比３６．６％減と大きく減少していた。
２０日の東京都建設業者大会に出席していた中堅・中小企業からは、「明るい展望を聞くと期待が出てきた」と歓迎する声がある一方で、「下請けで仕事が本当にできるかどうか分からない」「仕事が来るまで会社が持つかどうか」と厳しい現状を不安視する声もあった。
入札・契約に『監視委』・・汚職事件受け足立区（｢東京｣05/9/22）
足立区の保養施設の業務委託契約をめぐる汚職事件を受け、同区は二十一日、入札・契約の公正や透明性を確保することを目的とした「区入札等監視委員会」を設置すると発表した。ただ、委員会が契約内容を不当と判断しても、契約を無効にできないなど、限定的な権限しか持たない委員会となるという。
委員会は弁護士や公認会計士ら外部委員三人で構成、任期は二年。年二回程度開く会合で区から契約案件の説明を受け、妥当かどうかなどを調べ、区長に報告する。
今回の汚職事件は、業者からの提案を区が審査して決める「プロポーザル方式」で起きたことから、選定から漏れた入札参加業者の苦情を受け付ける仕組みも設けている。
2005.9.10-11 第12
回全国市民オンブズマン別府大会で、２００４年度
入札調書の分析結果について報告
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調査結果
１．2002年度、2003年度調査との比較から、落札率の全国的な下落傾向が読み取れる。
| |
2002 年度
平均落札率 |
2003 年度
平均落札率 |
2004 年度
平均落札率 |
| 都道府県 |
95.3％
|
94.0%
|
94.0%
|
| 政令市 |
95.3％
|
94.7%
|
93.2%
|
| 県庁所在地市 |
91.3％
|
92.7%
|
90.9%
|
２．談合疑惑度も、減少傾向が読み取れる。
2003 年度に比べて、2004 年度は「極めて談合の疑いが強い」落札率95%以上の比率、並びに「談合の疑いがある」落札率90～95%の比率が低下し、逆に、落札率90%以下の比率が増加している。
３．一般競争入札を徹底する（「誰もが入札に参加でき」「誰が入札に参加しているか分からない」）宮城県ならび長野県をはじめとする先進自治体と、落札率が旧態依然としている後進自治体との差がますますはっきりと開いた。
都市では緑が多い場所ほど夏の不快感はやわらぐ 国交省調査
国土交通省は、「都市の緑量と心理的効果の相関関係の社会実験調査」の結果を発表した。「緑視率」が高い場所ほど、「安らぎのある」「さわやかな」「潤いのある」と感じる人の割合が高くなった。
「緑視率」とは、日常生活の実感としてとらえられる緑の量として、特定の方法で撮影した写真の中に占める緑と自然的な水の面積の割合。都市緑化が、猛暑による不快感の緩和などに役立つことがわかった。
調査は、2004年7月22日、東京都港区の六本木ヒルズで、来場者に対するアンケート方式で行われた。最高気温は31.7℃で、猛暑が続いた真夏日だった。有効回答数は456人。調査地点は、屋上緑化空間の「けやき坂コンプレックス屋上庭園」（緑視率78％）、旧日本庭園の既存池を保存し再整備した回遊式庭園「毛利庭園」（同75％）、緑化された広場空間「66プラザ」（同23％）、あまり緑化されていない広場空間「メトロハット前」（同11％）と、緑視率が異なる4地点。報告書では、緑視率がおよそ25％を超えると、人は緑が多いと感じはじめるとしている。
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談合の損害「請求を」 金沢地裁が町に命令 （「朝日」2005年08月08日）
石川県津幡町の町文化会館の入札をめぐり、「市民オンブズマン・つばた」（由雄康次代表幹事）のメンバーが談合で落札価格がつり上げられ損害を受けたとして、村隆一町長を相手に、大手ゼネコン「鹿島」など３社に約４億円の支払いを請求するよう求めた訴訟の判決が８日、金沢地裁であった。井戸謙一裁判長は「事前の情報と落札結果から談合があったとみなせる」と述べ、３社に対し、総額約２億１７００万円を請求するよう命じた。
判決によると、同会館については入札１カ月前の０３年７月、落札する共同企業体（ＪＶ）がすでに決定しているとの情報がオンブズに寄せられた。しかし、町は参加企業に不正はないとする誓約書を提出させた上で、入札を実施。談合情報で指摘された通り、鹿島など３社のＪＶが２２億１０００万円で落札した。
井戸裁判長は、予定価格に対する落札価格の割合（落札率）に注目し、同町では１００％近い高率が続いており、「談合の蔓延（まんえん）を疑わせる」と指摘。事前の談合情報も当時、マスコミ報道で取り上げられていなかった労災事故に言及しているなど信用性が高い▽同会館の落札率も９９．２９％という高率だった――などから「談合の上での落札で違法は明らか」と結論づけた。
損害額については、入札制度の改革に取り組んだ自治体で、落札率が７０～９０％前後に大幅低下している実態をふまえ、適正な落札率を９０％に設定。適正価格と実際の落札価格との差額を損害と認定した。
原告代理人の出口勲弁護士は「談合情報と高落札率から裁判所が談合を認めたのは全国でも画期的」と評価した。
同町の矢田征夫助役は「不正はないとの主張が認められず残念」と話し、控訴する意向を示した。
入札監視委を設置へ
汚職防止で目黒区(｢東京｣05/08/11)
目黒区は十日、入札・契約制度の透明性や公正性を高めるための「契約事務改善実施策」をまとめた。昨年三月、当時の契約課長が収賄容疑で逮捕された汚職事件を受けたもので、有識者で構成する「区政の透明性向上検討委員会」の提言を受けて、同区が具体策を検討していた。今月から本年度中に順次、運用を始める。
実施策によると、学識経験者など三人で構成する入札等監視委員会を、今月中をめどに設置する。入札に参加する業者の参加資格を設定した経緯や、指名業者を選定した基準などについて審査し、会合は原則公開する。
これまで行っていた指名競争入札を段階的に縮小し、予定価格が五百万円以上の工事に関しては、事業実績や必要な資格を持つ業者を参加させる「条件付き一般競争入札」を導入する。区内業者を育成する観点から、予定価格が七千万円未満の工事は区内の業者に限定。所在地や業務内容について実態調査も行う。
同区では、公益通報者保護制度や職員倫理条例など、汚職を生まない制度作りについても、十一月までに実施策をまとめる方針だ。
公取委、談合防止策を調査・自治体や特殊法人対象 （「日経」7/31）
公正取引委員会は全国で約530の地方自治体・特殊法人を対象に、官と民間業者が手を組む「官製談合」を防止する体制を調査する。入札情報の管理や応札業者との接触を制限するルールの有無などを調べる。日本道路公団を巡る鋼鉄製橋梁（きょうりょう）の談合事件などを受け、自治体などに民間と癒着しない体制作りを促す。
調査対象は都道府県、政令指定都市、人口30万人以上など合計320程度の自治体と、約210の特殊法人。公取委が独立行政法人など国が関与する法人を対象に調査をするのは初めて。入札制度を調べたことはあるが、新たに談合に関与しないための体制をアンケートで調べる。結果は9月をめどにまとめ、報告書として公表する。
練馬区が高度・敷地制限を区内全域で指定へ
(「建通新聞」7/6付)
練馬区は区内全域を対象に、建築物の高さの最高限度と敷地面積の最低限度を指定する考え。区の都市計画審議会に部会を設けて検討することとし、初会合を今月27日に開く。12月まで指定方針・素案の作成作業を進め、18年３月をめどに素案を公表。18年度内の都市計画決定を目指している。
現在、区内で建築物の高さの最高限度が指定されているのは第一種低層住居専用地域のみ。その他の地域は、斜線規制や日影規制をクリアすれば、事実上、どの高さの建築物を建築しても法的には問題ない状況にある。
特に工業地域では高度地区の指定がなく、建ぺい率や容積率なども規制が緩いことから、工場跡地を利用した開発に際して、事業主と周辺住民との間で紛争が後を立たない。
また、宅地等開発指導要綱では▽敷地１０００平方㍍以上の開発・建築行為は１区画当たり１１０平方㍍以上▽敷地１０００平方㍍未満などの開発・建築行為は１区画当たり75～１００平方㍍以上―の確保を規定している。しかし、現実には狭小敷地に建築物を建築するケースが多く、区民から環境の悪化を懸念する声が挙がっている。
部会は学識経験者３人、区民代表６人、区職員２人の計11人で構成。専門的な検討のほか、都計審への報告や、その後の技術的助言を行う。
区では、周辺環境との調和や、現行の宅地等開発指導要綱の規定などを踏まえ、高さの最高限度と敷地面積の最低限度の基準を具体化する構え。
2005年06月09日 首都圏マンション供給の14％が超高層、永住意識は低(「マンション新時代」より)
国土交通省は、「首都圏整備に関する年次報告」（首都圏白書）を公表した。それによると、首都圏では、最近４、５年間で既成市街地において超高層マンションの供給が急増し、2004年には1都3県の供給全体に占める超高層マンションの割合は14％弱に達した。
超高層マンションの居住者の家族構成をみると、夫婦や、子供のいる家族が約７０％を占めている。また世帯主の年齢は、３０歳代、４０歳代が半分を占めるが、６０歳代以上の世帯主も１８％を占めている。
超高層マンション居住者の入居前の居住地をみると、現在と同じ区内や市内が最も多く３～６割程度を占める。次いで東京２３区内や横浜・川崎市内などが多く、既成市街地内での居住地移動が全体の７～８割程度となっているが、ほかの２～３割程度の世帯は既成市街地の外から流入しており、近郊整備地帯など郊外から都心部へある程度の人口移動が生じている。また、年齢階層別にこの居住地移動の状況をみると、６０歳代が他の年齢階層に比べて郊外から都心への移動の比率がやや高くなっている。
生活環境について居住者が重視したことや、入居以前よりも向上したと評価していることをみると、高齢者向けサービスや保育・教育に関わる環境などを除き、多様な項目を重視してマンションを選択している。重視した項目については、治安や騒音を除けば、最低でも５割以上の居住者が前の居所の生活環境よりも向上したと感じている。これらが勘案された総合的な満足度については、おおむね５～６割が「満足している」と回答し、「どちらかといえば満足している」を合わせた満足度は９割以上と高い。しかし、永住意向についてみると、「永住したい」とする居住者は全体で５割以下で、特に若い世代ほど低く、将来的にも現在のマンションに定住する意向の居住者が多くはない。
「永住したい」とする居住者以外の住み替える場合の理由については、「居住性（間取り、広さ等）が良好でない」とする割合が最も高く、「騒音、治安等周辺の環境が良好でない」が次いで多くなっている。また、高齢になるほど「地震や火災等の災害時に不安」とする割合が高くなっている。
住み替えるとした場合の住みたい場所としては、現在居住する地域やその周辺地域を約３０％が希望しているのに加え、それ以外の閑静な都心住宅地を約２０％が希望しているなど、都心部付近で継続的に居住したいとする割合が約６５％となっている。一方で、郊外や田園・山間地域は約２０％が希望している。
「設計者選定、適切に」 建築４団体が品確法で共同提言
（「建通新聞東京」05/06/02付）
真の品質確保に向けて、設計・コンサルタント業務の特性に応じた適切な選定方式の採用を求めたい―。建設コンサルタンツ協会（建コン協、石井弓夫会長）、日本建築士会連合会（宮本忠長会長）、日本建築士事務所協会連合会（小川圭一会長）、日本建築家協会（ＪＩＡ、小倉善明会長）は、公共工事品確法の実効ある運用に向けた八つの提言をまとめた。
提言は、法の第３条７項の基本理念に基づき、設計・コンサルタント分野の基本方針を国が早急に策定する必要があると指摘。報酬額や契約手続きを規定するなど、業務内容にふさわしい優れた設計者を選定するための体系を明確にするよう求めた。
その上で、土木分野と建築分野が求めているプロポーザル方式やＱＢＳ方式などそれぞれ四つの選定方式を提示。発注者が多様な選定方式の中から、業務特性に応じた適切な選定方式を採用すべきだとした。
４団体は設計提案などを求める場合の対価についても注文。設計者を選定・特定する手続きは「簡易なものが望ましい」とした上で、知的生産物に対する正当な報酬対価の支払いを地方自治体が主導して原則とするよう訴えた。提言は、法に沿った的確な発注を行うためには、土木・建築専門団体の技術者を積極的に活用した審査機関（仮称）などの発注者支援体制を速やかに整備する必要があると指摘。設計を担当したコンサルタントや建築の設計者には、設計変更などにも的確に対応する役割があることなどを明らかにし、施工段階にも参画して設計意図を徹底できる仕組みを整備するよう求めた。
４団体は、また、事後評価の必要性についても指摘。土木・建築とも供用開始・完成後のエンドユーザーや地域住民などの声を新たな評価の視点として加えるなど、真の品質確保に向けて多様な視点を導入することが望ましいと強調した。
超高層マンションが建つ「東池袋再開発」 池袋サンシャイン60の裏手の「東池袋４丁目再開発」事業。地上42階・高さ１４９メートル（第一地区）と53階・高さ１９５メートル（第二地区）の超高層マンションが２本そびえ立つ計画。静かな住宅街が一変。運動団体のHPは見つかりません。
東中野の高層ビル建設 住民『２棟は一体』業者『別々』 日影めぐり月内にも裁定・・・・（｢東京｣05/5/19）
中野区で高層ビルの二棟“同時”建設計画が問題になっている。「二棟によって生じる日影は建築基準法の規定を大きく超える」と“複合日影”に異を唱える周辺住民に対し、開発業者側は「二棟は別々でそれぞれは基準を満たしている」。あくまでも「二棟は一体」とする住民側は建築確認の取り消しを求めて、都の建築審査会に審査請求を行った。 （吉田 宇洋）
１日２時間未満 法律で制限 日影
問題の建設予定地は、ＪＲ中央線東中野駅前にあった結婚式場「日本閣」の跡地。閑静な住宅街に二年後、区内最大となる高さ約百十メートルの超高層ビルが二棟建つ。
建築基準法をこの場所に適用すると、日影は一日のうち二時間以上作れない。事実、それぞれのビルが作る「日影二時間以上」の範囲は敷地内に収まっている。
しかし、建設予定地の北側住民には「一時間半は東棟によって作られる日影に入り、しばらく後にまた一時間も西棟の日影に入る」との人も。「こういう地域は現実に日影二時間以上で違法」と主張する反対住民約二十人は「日本閣超高層マンションから地域の住環境を守る会」（森紘一代表）を結成。建築確認の取り消し申請に対する裁定は、月内にも下る見込みだ。
請求人の一人、甲斐正子さん（６６）は「終（つい）の棲家（すみか）として、静かで日当たりも良いこの場所を選んだ。降ってわいたマンション計画はどうしても納得できない」と訴える。
事業主は別々 設計、施工同じ 二棟は別々？
結婚式場の建物や庭園が取り壊され、同じようなデザインの高層ビルが二棟建つ。計画は設計段階から三井不動産が一手に担い、完成後も同社が管理。二棟の工事も同一建設会社が行う。
二棟は一体のような印象を与えるが、結婚式場を経営していた日本閣観光は敷地のほぼ半分を三井不動産に売却。事業主、所有者が一棟は日本閣観光、もう一棟が三井不動産という仕組みになっている。
三井不動産は「あくまでも二棟は別。たまたま、同時期に同じような形のマンションが建つというだけ」と説明。二棟合わせると二時間以上の日影部分が生じることについては「承知しているが、それぞれは建築基準法をクリアしている」と問題ないとの姿勢。
都の都市整備局は「事業主が別の場合は、個別に日影を考えるのが現在の建築基準法の考え方だが、一方で、住民感情としては（主張は）理解できる」としている。
「法は最低基準」民事訴訟も検討 受忍限度
高層ビルの建設が急激に進む都内。今回の問題は、開発業者が同時にビル群を建設する場合、建築基準法が想定していなかった“複合日影”についての新基準を、あらためて規定する必要性があることを示している。
「守る会」メンバーの建築士の男性は「建築基準法はあくまでも最低基準。これをクリアしていても『住民に与える影響が著しく大きく、受忍限度を超えている』と裁判所が認定し、事業者側に賠償を求めるケースは全国で出始めている」と話す。
住民側は、主張が退けられた場合は、民事訴訟も検討している。その際は、建築基準法の解釈、「二棟が一体かどうか」という争点よりも、「現実問題として、大きな日影被害が生じる」ことを訴えていく考えだ。
日本土地建物、港区芝浦のオフィスビルを賃貸住宅に転用（2005/05/26「日経不動産マーケット情報」）
日本土地建物は港区芝浦4丁目にあるオフィスビル、日土地芝浦ビルを賃貸住宅にコンバージョン（用途転用）する。5月24日に着工した。完成は2006年1月の予定だ。建物の名称をLattice
Shibaura(ラティス芝浦)に改める。改修費用として5億～7億円を予定している。設計監修はブルースタジオ（本社：中野区）、施工は竹中・日土地建設JVが担当する。
日土地芝浦ビルは地上6階建て、延べ床面積6852ｍ2で、1986年に竣工した。NECの関連会社に1棟貸ししていたが、2005年2月に退去して空きビルになった。活用法を検討した結果、特色ある賃貸マンションを提供すれば、オフィスよりも高い収益が見込めると判断した。
日本土地建物は2004年4月、港区南青山1丁目のオフィスビルを賃貸マンションにコンバージョンした。ラティス芝浦はそれに続く2棟目のプロジェクト。2005年中に首都圏と関西圏で3棟目、4棟目のプロジェクトに着手する計画だ。
隣地の学校法人がマンションなどの工事中止を求めて東京都を提訴（2005/05/26 「日経bp」）
日本赤十字社医療センター（東京都渋谷区）の敷地内にマンションなどを建設する計画は、都市計画法に基づく開発許可を得ていないなどの違法行為があるとして、隣接地で小、中、高校を運営する学校法人東京女学館が5月9日、東京都を相手取り、東京地裁に提訴した。都に工事中止命令を出すことなどを求めている。
訴状によると、日本赤十字社と学校法人日本赤十字学園は、建物の老朽化が進んだことから医療センターの建て替えや特別養護老人ホームの新設などを計画。約7万3000m2の敷地の南側に医療センターなどを集中して建設するとともに、再建整備の財源を確保するため敷地北側に定期借地権を設定して三菱地所と三井不動産に提供した。定期借地権を設定した敷地の面積は約3万m2で、地上6階から19階建ての分譲マンション8棟を建設する工事が2004年から進んでいる。
企業用地跡で高層マンションの訴訟が相次ぐ（2003/5/19｢日経アーキテクチュア｣）
景観破壊を理由に、高層マンションの建設の中止や撤去を求める訴訟が相次いでいる。東京都府中市では5月2日、建設中のマンション（総戸数587戸）をめぐって、周辺住民17人が建築主や設計・施工会社、民間確認検査機関など7社を相手取り、高さ15mを超える部分の撤去と建築禁止などを求める訴訟を東京地裁に起こした。
マンションは地上15階建てで、渡り廊下でつながれた住居棟7棟と共用棟1棟からなる。設計・施工者の長谷工コーポレーションは、これを一つの建物として確認申請し、民間確認検査機関である日本イーアールアイが認定した。しかし、近隣住民の審査請求を受けた同市建築審査会は1月、「構造上の一体性を欠き、一つの建物とは言えない」と判断。建築確認の取り消しは認めなかったものの、違法性を認める裁決を下した。
複数の建物であれば日影や斜線の規制に触れることから、住民らは計画の変更を求めたが、長谷工コーポレーションは、1階のみで接続していた渡り廊下を3階までの接続にするなどの設計変更を行い、1棟の建物として工事を続行した。住民らは、「小手先の手直しであって、形態は以前と少しも変わっていない」と、訴訟に踏み切った。
川崎市宮前区では4月22日、建設中の11階建てマンション（総戸数524戸）が景観権を侵害するとして周辺住民10人が、事業者の東急不動産など4社を相手取り、高さ15mを超える部分の建築禁止を求めて東京地裁に提訴した。2件の訴訟とも、敷地はもともと企業の施設や独身寮、学校用地などとして使われており、周辺地域より高い容積率が設定されていた。原告らの居住地が第一種低層住居専用地域（許容容積率80％）であるのに対して、府中市の計画地は、準工業地域・第一種中高層住居専用地域（同200％）、川崎市の計画地は、敷地の大部分が第一種中高層住居専用地域（同200％）となっている。
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