区画整理地内の土地を購入する時は、従前地を分筆してください。

従前地分筆
　土地区画整理事業により仮換地指定を受けている従前地が、一定の要件を満たせば、分筆登記できるようになりました。従来、仮換地指定がされると、従前地に対する使用収益権は停止され、仮換地を使用収益することとなりますが、分割譲渡したい場合、従前地の共有持分として所有権を処分する方法がとられてきました。
　この方法では、本換地になったとき、本換地の分筆登記を行い共有持分を単独所有とし、抵当権などを整理しなければなりませんでした。実際の手続きとしては、共有者全員と抵当権者など全員の協力がなければ、登記できません。仮換地指定から本換地となるまでに、かなりの年数を必要とするため、共有者の中には、相続がはじまる場合もあるし、差押えなど、いろいろな問題が出てきます。
　そこで、一定の要件を満たせば、従前地を分筆することができることとしたのです。
もちろん、既に共有持分として処分された仮換地について従前地分筆することも可能です。

解りにくいので、例をあげて説明します。

　Ａさん所有の５００�uの土地をＢさんに１５０�u、Ｃさんに１００�u売りたい場合、５００�uの土地を測量して、２５０�uと１５０�uと１００�uの３筆に分筆登記をします。
　そして、１５０�uの土地をＢさんに、１００�uの土地をＣさんに移転登記します。

　Ａさん所有の仮換地５００�u（従前地５２０�u）の土地をＢさんに１５０�u、Ｃさんに１００�u売りたい場合、５００�uの土地を測量して、２５０�uと１５０�uと１００�uに分割します。ところが、仮換地の登記というものがないため分筆できません。そこで、従前地５２０�uの所有権を、面積割合の持分でＢさんとＣさんに、移転します。
　
　この場合だと、
　　Ａさんの持分　（５００−１５０−１００）／５００　＝　２５０／５００
　　Ｂさんの持分　１５０／５００
　　Ｃさんの持分　１００／５００
　という持分で、従前地５２０�uの所有権を移転します。
　本換地になっても、この持分のまま登記されます。持分というのは、土地全体に対する割合ですから、実際にＡさんとＢさんとＣさんが使用収益している区画に分かれているわけでは、ありません。
　ですから、本換地になって、実際に使用している形に分筆しても、分筆後の土地にその持分のまま権利が残ります。そこで、ＡさんとＢさんとＣさんが協力して、持分の移転登記をすることになります。

　Ａさん所有の仮換地５００�u（従前地５２０�u）の土地をＢさんに１５０�u、Ｃさんに１００�u売りたい場合、５００�uの土地を測量して、２５０�uと１５０�uと１００�uに分割します。そしてその面積割合で、従前地５２０�uを分筆登記します。
　　Ａさんの従前地面積　５２０×（（５００−１５０−１００）／５００）
　　　　　　　　　　　　＝２６０�u
　　Ｂさんの従前地面積　５２０×（１５０／５００）＝１５６�u
　　Ｃさんの従前地面積　５２０×（１００／５００）＝１０４�u
そして、１５６�uの土地をＢさんに、１０４�uの土地をＣさんに移転登記します。
このまま、本換地となりますから、本換地後の分筆登記などの手続きは、必要なくなります。