不動産登記・担保制度

　最近、在庫商品等を担保にいれて、融資を受け、それを登記することができるようになったと聞きましたが、どのような制度なのでしょうか。（２００８年７月５日）
　これは、動産譲渡登記という制度です。法人が行う動産の譲渡について、登記によって公示し対抗要件を備えることができる制度です。平成１７年１０月から運用されております。
　この制度を利用して、企業が保有する機械設備や在庫商品などの動産を、譲渡担保に供することができます。　
　これにより、不動産などの保有していない企業でも、機械設備や在庫商品を担保に入れて融資を受けることが容易になりました。担保として、それらを譲り受けた金融機関も、登記をすることにより、第三者に、譲渡担保に入っているといううことを主張できます。
　担保に入れる動産としては機械設備などの個別動産（耐久財）と在庫商品（消費財）などの集合動産があります。
　最近当事務所で係わった案件では、産業廃棄処理設備を登記した事例があります。
　シンジケートローン契約に基づく金銭消費貸借につき、抵当権設定登記をする場合、注意すべき点を教えて下さい。
  シンジケートローンとは、大型の資金調達ニーズに対し複数の金融機関が協調してシンジケート団を組成し、一つの融資契約書に基づき同一条件で融資を行う資金調達手法です。シンジケート契約に基づく金銭消費貸借につき抵当権設定登記をする場合は、各金融機関の貸付条件は同一ですので、登記事項の利息、損害金は同一でまた登記の順位番号も同一になります。
　なお登記原因は、通常の抵当権設定登記と同じで、平成××年××月××日金銭消費貸借平成××年××月××日設定、平成××年××月××日金銭分割貸付契約の平成××年××月××日設定等である。
  破産した人の不動産を今回購入することにしたのですが、破産管財人の弁護士さんから、「担保権消滅制度」を利用して手続きを進めるといわれました。どのような制度なのでしょうか。
　担保権のついている、破産者の物件を、競売手続きによらずに売却するのを任意売却といいます。その際、抵当権を抹消するために抵当権者といくら弁済したら抹消に応じてくれるか交渉するわけですが、なかなか、金額が折り合わなかったり、後順位の抵当権者から高額な担保抹消料を要求され任意売却ができないケースがよくありました。
　任意売却をスムーズに進めるために、管財人は、売買価格、破産財団への組み入れ額、買主等を示して、裁判所に担保権消滅許可の申立てをします。裁判所は、抵当権者の異議申し立てがないと、その物件の任意売却及び担保権消滅の許可決定をします。
　許可決定が確定すると、許可申立書に添付された売買契約と同一の売買契約が締結されたものとみなされます。買主は、裁判所が定めた納付期限までに、売買価格から財団組み入れ額を控除した額を裁判所に納付します。代金納付により、担保権は消滅し、裁判所は担保権の抹消登記の嘱託をし、納付された代金を配当表に基づいて抵当権者等に配当します。
　今年（平成２０年）１月１５日より、不動産登記申請についても、半ラインで登記申請ができると聞きましたが、どういうことなのでしょうか。（２００８年１月１１日）
　現在も不動産登記についてオンライン申請ができますが、全ての情報をオンラインで送らなければなりません。しかし、そうすると、登記申請の権利者や義務者の方も電子証明書を取得していただき、その情報をオンラインで送らなければなりません。ところが現実問題として、個人の方や法人の代表者が電子証明書をもっているなどということは、まずありません。ですから、不動産のオンライン申請は、現在は休眠状態です。
　そこで、オンラインで送る情報を一部に限り、他の情報は郵送あるいは持参してもいいというシステﾑにしたのが半ライン申請です。
　オンラインで送らなければならないのは、①登記の内容についての情報、②登記原因証明情報、③登記識別情報の３種類です。それ以外の、委任状、印鑑証明、住民票等の書類を法務局に提出すれば登記申請ができます。ただこのような方法は、法務局へ書面で申請するよりはオンラインでの作業の分だけ余計な作業が増えるので、かえって煩雑です。
　しかし、オンライン申請を普及させるために、半ライン申請をすると登録免許税が安くなります。全ての登記ではありませんが、保存登記、移転登記、抵当権設定登記の３種類の登記についてです。最大一申請につき５０００円の登録免許税が安くなります。
　お客さんの負担が軽減されるので、当事務所はできませんとはいえないので、やはり対応せざるをえません。私どもの事務所でも、１５日に抵当権抹消、所有権移転、抵当権設定登記が予定されているので、半ライン申請と紙申請の両方の申請を準備して臨みます。
　システムがダウンした場合は、法務局は責任をとらないといってますので、万が一のために紙申請も準備する必要があるのです。
　最初土地購入資金につき銀行から融資を受け、その土地に抵当権を設定し、建物が完成したときに当該建物に抵当権の追加設定をしました。そのとき、最初の抵当権設定のときの債務者の住所と借入金利率が、追加設定のときのそれらと異なってもよいでしょうか。（２００７年５月６日）
　本来は同一債権を担保するものであるから、債務者の住所も利率も同一であるべきです。この点根抵当権については法律上登記事項全部につき、同一であることが要求されております（民法３９８条の１７）。しかし抵当権については、そこまでは要求されておりませんので、登記事項が異なっても登記されます。ただ同一債権を担保するのですから債権の同一性に反するような登記をすることはできません。たとえば債務者や債権者が異なるような登記はできません。
  近々権利証が無くなると聞きましたが、どのようになるのでしょうか。
　現行不動産登記法が、平成１６年６月に全面改正され、平成17年3月7日に新法が施行されました。新法のもとでは、登記をオンラインで申請することができます。それに伴い今まで、登記がされると登記済証（権利証）が登記権利者に交付されていましたが、それに代わるものとして、登記識別情報が交付されます（オンライン指定庁になったときから、仙台法務局では平成17年11月28日よりオンライン指定庁になりました）。この登記識別情報は１２桁の英数字からなりたっています。この情報が次回の登記申請に本人確認手段として利用されます。従って、其の登記識別情報を他に知られることなく、厳重に管理する必要があります。また、その登記識別情報を見ただけでは、それが其の権利者の其の物件のものかどうかは登記官しかわかりませんので、不動産の取引をする際、事前に確認しておく必要があります。
　私が銀行から借入するにつき、私が社長に就任している会社の土地を担保に提供したいのですが、なにか特別の手続きが必要なのでしょうか。
　会社の社長個人の債務につき、会社の土地を担保提供するということは、社長個人を利する行為で、会社にとっては不利益な行為です。これを利益相反取引といいます。この場合は、会社の出資者（有限会社）または取締役会（株式会社）の承認が必要になります。
　なお、社長個人の土地を会社に将来売買する旨の予約をしそのことにつき所有権移転請求権仮登記をしていた場合に、仮登記をするときにはもちろん前述の承認が必要ですが、その売買予約を解除しその仮登記を抹消する場合にも会社の出資者あるいは取締役会の承認が必要になります。
「リバースモゲージ」という融資があると聞きましたが、どのような融資なのですか。
　通常融資を受けるときは、契約時に一括して融資を受け、何十年かにわたって毎月少しずつ返済していきます。ﾘﾊﾞｰｽﾓｹﾞ-ｼﾞの場合は、毎月少ししづつ融資をうけ、契約終了時や死亡時に資産を売却し一括して返済するので逆抵当融資「riverse mortgage」といわれます。
　住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に、居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し生活費に当てる制度です。
　平成15年9月1日から、宮城県社会福祉協議会において、この制度を設けました。65歳以上で土地建物を所有している人が利用できます。詳細は、宮城県社会福祉協議会　生活資金課　電話022-225-8476まで
　夫が死亡したので、不動産の登記名義を書き換えたいのですが、どのような書類を揃えたらよろしいでしょうか。
１、亡くなったご主人に関するもの
　　　戸籍謄本等（生まれたときから、死亡時までのもの）　　1式
　　　戸籍の附票謄本　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１通
　　　不動産についての固定資産の評価証明書 　　　　　　　１通
２、相続人に関するもの
　　　戸籍抄本　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　各１通
　　　印鑑証明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　各１通
　　　住民票　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　各１通
　　　遺産分割協議書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１通
  夫が私と子供を残して亡くなったのですが、私を含め全員が韓国籍です。日本にある夫名義の土地につき相続登記をしたいのですがその手続の仕方を教えてください。
　ご主人は韓国籍なのでその相続に関する実体法（相続人の範囲、持分、承認放棄、遺産分割当の定め等）については、韓国の民法が適用されます。しかし、登記手続きについては、日本の不動産登記法によります。韓国法によれば、相続人は配偶者である貴方とお子さんです。そこで、あなた方が相続人であることを証明するための書類が必要になります。韓国にも日本と同様の戸籍制度がありますので、その証明文書として韓国より戸籍謄本を取寄せてください。自分でとれない場合は、私どもの事務所で取寄せることもできますし、韓国民団で取寄せてもくれます。ただし、その戸籍謄本をそのまま法務局に提出しても内容がわかりませんので訳をつけてください。訳せない場合はやはり韓国民団で１通３０００円位で訳してくれます。あと、外国人登録証、遺産分割協議書、印鑑証明書等添付すれば登記申請ができます。
　父が亡くなったので、遺産相続の手続をしたいのですが、相続人の一人が海外におります。どのように手続をすすめたらよろしいでしょうか。
　お父さんが、遺産につき遺言を残していない場合は、相続人全員で遺産分割協議をし、その結果を文書にする必要があります。その文書である遺産分割協議書に、全員が署名し実印を押し印鑑証明書を添付しなければなりません。ところが、海外にいるかたは、印鑑証明書を添付できません。この場合は署名し実印に代えて、拇印を押し日本の領事館か、外国公証人に本人の署名及び拇印に相違ない旨の証明を得てください。この書類によって、遺産相続の手続がすすめられます。
　相続の手続きをしたいのですが、相続人の1人が3年前から行方不明です。何か解決手段はないでしょうか。
　このような行方不明の人を、民法上「不在者」といいます。この不在者の財産を管理するために、「不在者の管理人」という制度があります。「この管理人」を家庭裁判所で選任してもらい、その管理人が不在者に代わって遺産分割協議をして、相続手続きを進めることができます。
　なお、行方不明の期間が７年以上に亘る場合は、行方不明の人を死亡したものとみなす「失踪宣告」の制度があります。この制度によればその人が死亡しているとして手続きを進めることができます。
　住宅ローンの返済が完了したので、抵当権の登記を消したいのですが、どのようにしたらよろしいのでしょうか。
まず、金融機関から次の書類を受け取って下さい。
　１、抵当権設定登記済証　　　　　　　　　　　
　２、抹消登記の委任状
　３、弁済証書（あるいは解約証）（必ずしも必要ではない）
　４、資格証明書（場合により必要ではない）

次に、抵当権の抹消登記の申請書を作成して、上記書類と共に不動産所在地の法務局に提出してください。その際不動産1個につき1000円の収入印紙が必要になります。
　私の祖先が、明治２６年に金１７円を借りたとする抵当権が私の住んでいる土地についております。抵当権者として登記簿に記載されている人の住所にはそのような人はおりません。この抵当権を抹消する方法がありますでしょうか。
　このような抵当権を「休眠抵当権」といいます。多分この登記簿に記載されている借入金は、返済されたのでしょうが、抵当権の抹消手続きをしないまま放置されていたものと推測されます。
　この「休眠抵当権」を簡易に抹消できる手続きが、昭和６３年７月１日に創設施行されました。この手続きを利用するためには、以下の条件及び書類が必要になります。
　１、抵当権者が行方不明であること（行方不明を証する書面）。
　２、借入金の弁済期から２０年を経過していること（弁済期を証する書面）。
　３、借入金の元金、利息、及び現在までの遅延損害金を法務局に供託すること　　　　（供託書）。
　以上の書類が揃いましたら、当該不動産の所有者は単独で抵当権の抹消手続きをすることができます。
　この度、相続登記をしたら、土地に、昭和２年８月１２日付けで、債権額４０００円、債務者私の祖父、抵当権者仙台信託株式会社という内容の抵当権の登記がついていました。そこで、仙台信託株式会社があるかどうか、仙台法務局で商業登記簿を請求してみたところ閉鎖登記簿をとることができました。その登記簿によると、この会社は昭和２０年４月１日に解散しており、３人の清算人就任の登記がされておりますが、清算結了の登記はまだされておりません。清算人が生きているかどうか調査したところ全員死亡していることが判明しました。この場合抵当権抹消の方法があるでしょうか。(2004.9.26)
　この会社名義の抵当権があるので、この会社の清算事務はまだ終了しておりません。清算事務は清算人の職務です。ところが、この会社の清算人は全員死亡しているとのことですので、新たに清算人を選任する必要があります。この会社は清算結了の登記がされていないのでこの会社に清算人を選任することを請求できますが、清算人が全員死亡しているのに登記が是正されていないような会社は、現実には存在していないでしょう。このような場合は、利害関係人が裁判所に清算人の選任を請求できます。そのさい、清算人候補者をあげて請求すると、問題がなければ裁判所は、その人を清算人に選任してくれます。仙台地裁では大体３週間位で、清算人選任の決定がでます。清算人が選任されたら、その清算人から抵当権抹消登記の書類を頂戴すれば、抵当権抹消登記ができます。
  なお、当職が清算人を選任した同様の事例としては①保証責任岩切信用販売購買利用組合②保証責任七北田村信用販売購買利用組合が抵当権者であった例があります。
  また無限責任岩切村今市上区負債整理組合の場合は、平成6年当時、まだ仮理事の方が健在（大正１０年生まれ）であったので、その方に組合の清算人としての印鑑登録を法務局にしていただき、抵当権の抹消手続を行いました。
　土地を売却したいのですが、権利証が見当たりません。どうしたらよろしいでしょうか。
　権利証(あるいは登記識別情報）を提供することができない場合は、法務局からの事前通知（個人の場合は、本人限定受取郵便により、法人の場合は原則として書留によります。）により本人確認を行うが原則的方法です。また、資格者代理人が本人を確認し、その情報を登記官に提供し、その内容が適正と認められると、事前通知を省略できます。
　私どもの町内会が、この度法人化されました。今まで、町内会所有の集会所の登記名義人は町内会の役員3人の名義になっておりましたが、町内会名義に変更したいのですが、どのようにしたらよろしいのでしょうか。なお、役員の1人は町内会が、法人化するまえに亡くなっております。
　地方自治法の改正により、平成３年４月2日より、町内会も法人化できるようになりました。これにより町内会所有の不動産につき、町内会名義で登記できることになりました。しかしこの法律改正前は、町内会名義では登記できなかったので、町内会の代表者の個人名義で登記せざるをえなかったのです。　そこで貴町内会のように、法人化後に、個人名義から町内会名義に登記する必要が生じるわけです。町内会の代表者名義で登記していたのは、町内会の委任を受けて登記していたものです。そこで、町内会名義に変更する原因は、「委任の終了」ということになります。委任の終了年月日は町内会名義で登記できる状態になったとき、つまり法人格を取得したときである法人格の認可をうけたときになります。具体的な登記手続きは、現在の登記名義人から印鑑証明と委任状を頂戴して権利証を添えて、登記申請します。
　登記名義人である役員の１人が、法人格を取得する前に亡くなっているそうですので、この人については、相続人全員から印鑑証明と委任状を取得してください。なお、この場合相続登記をする必要はありません。そもそもこの不動産は、町内会所有であり、相続財産ではありません。相続人は、町内会に依頼されて登記名義人に就任した受任者たる地位を相続したにすぎないからです。


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