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　税務署の発表している相続税路線価と鑑定評価額では、結構違うことがあります
相続税路線価を基にする財産評価基準は、基本的に全国一律です。また、担当する職員によって計算する額が変化しては、納税者の信頼を得られません。機械的に計算することで、担当者の恣意性を除外しているのです。
　一方、鑑定評価額は、不動産鑑定士がその地域の実情を把握の上、不動産そのものの時価を求めます。そのときには経済情勢によって売りにくい物件は人気がないことから低価格になります。反面、人気の高い東南の角地は周辺の土地から比べて２割高くても売れるかもしれません。不動産の持つ個別的要因によって大きく価格が変わるのが実態でしょう。不動産鑑定士の鑑定評価額は、現在の特定不動産の価格を求めるものですから、個別具体的な価格なのです。これに対して相続税路線価による評価は、これまでの課税状況や周辺との公平さを重視します。隣の土地が少し大きくても、形が悪くてもそんなに差はつけられないのです。
　その結果、人気のある土地は不動産鑑定評価額の方が高くなり、人気のない（劣る土地）は相続税評価額の方が高くなることが多くなります。

評価の考え方の違う所　

鑑定評価基準と財産評価基準で大きく違う所を例示してみましょう

地積
　　不動産鑑定評価基準　　地積の大きな土地は宅地見込み地としてとらえられることが多くなります。
　　　　　　　　　　　　　そのため、不動産業者が買いうる価格であり、道路や公園等の公共用地
　　　　　　　　　　　　　の他事業費やリスクを考慮した価格になります
　　相続税財産評価基準　　奥行き逓減率によって考慮します
　　　　　　　　　　　　　大きく下げることはありません　　　

私道　　
　　不動産鑑定評価基準　　道路のない土地は一般的に利用できません。道路の価値は有効宅地部
　　　　　　　　　　　　　分の価値に含まれていると考えます。その結果私道単体の評価はゼロと
　　　　　　　　　　　　　して考えることが多くなります。
　　相続税財産評価基準　　通り抜け私道のように第三者もよく通るような道路は非課税です。
　　　　　　　　　　　　　しかし、特定の人だけが使うような私道は３割減（７掛け）になります

容積率　　
　　不動産鑑定評価基準　　その土地に何が建てることができ、どう利用できるかに応じた評価額となります。
　　　　　　　　　　　　　したがって、容積率がいっぱいあっても利用できない調整区域のような
　　　　　　　　　　　　　土地の評価は高くなりませんが、都心のように利用できる土地では重視
　　　　　　　　　　　　　されるようになります。
　　相続税財産評価基準　　容積率の異なる地域にまたがっているときは加重平均された率の割合に
　　　　　　　　　　　　　より考慮します
　　　　算式｛１−（各部分の容積率×各部分の面積）の和／（正面路線の容積率×総面積）｝×影響度
　　　　影響度
　　　　　　　　高度商業地区、繁華街地区　　　　０．８
　　　　　　　　普通商業、併用住宅地区　　　　　０．７
　　　　　　　　普通住宅地区　　　　　　　　　　　　０．１