シティハウス中野レジデンス,グローベル ザ・レジデンス中野,グランアルト中,オープンレジデンス中野,中野北口プロジェクト,ブランズ東中野プレシアス,東中野 桜山レジデンス,ザ・パークハウス アーバンス東中野,プラウド中野本町,リーフィアレジデンス中野坂上,レジデンシャル中野坂上,ザ・パークハウス中野坂上レジデンス,セントラルレジデンス中野坂上,グローベル ザ・シーズン鷺ノ宮パークス,レジデンシャル鷺ノ宮,アージョ鷺ノ宮、 以上、中野区のエリアから16物件を掲載した、榊淳司×如月正雄の首都圏マンション立地エリア別総合評価集010「中野区」編【2012年10月改訂版】






はじめまして、榊淳司です。




今まで如月さんのことを

「私のマンションレポートライブラリーの強力な助っ人

と、表現してきましたが、改めます。


彼は今や、榊マンション市場にとっては

欠くことのできない研究員です。

私がテレビや雑誌の仕事でマンションレポートを作成できない間も、

彼は着実に新しいレポートを・・・すばらしい内容で仕上げてくれます。


今回もやってくれました!

レポートの中身を案内するに先立ち、

如月さんのことを簡単にご紹介します。


如月正雄氏の名前はちょっと難しいのですが

「きさらぎ まさお」と読みます。


もちろんペンネームです。

だから、写真は出せません。



こんな感じの人物です。ちょっとカッコよすぎでしょか。

でも、本人から苦情が出ていないので、

これからも引き続き同じイラストを使いました。







いつもの通り、ここで彼のプロフィールを紹介しておきましょう。


会社員時代を含め、20年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位20社を中心に

お仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

(自慢することかどうかは、微妙なところですが。。)


裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか?


売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、

妙な威圧感のようなものを感じませんか?

不動産会社というのは

本当のこと言ってないんじゃないか、


そんな不信感がどうしてもぬぐえません。


ここまで高額で、しかも、価格政策面で洗練されてない

商品って他にないですよ、本当の話。


長年関わってしまっている人間ですから、

この辺の摩訶不思議さは身に沁みて感じます。


榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。


榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」

という点で意見が一致し、

合同でレポートを書かせていただくことになりました。


不動産広告はもちろん、

世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。


これはかなり不健全なことだと思います。


また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な(目に見える)事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する

「全体像」といったものが見られません。


マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。。


とにかくマンションというのは

物件ごとの個別性が強いです。


強すぎると言っていいかもしれません。


そのわりに、「買う判断」をする上で、

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしている

ネット・雑誌系媒体


からしかない
という状況があります。


こういう状況は、

数千万の借金をして、20年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。


「数千万の借金と20年以上の金利・・・」


大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。


そんなこんなで、

榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。


マンション相場の動きを「全体像」を通して

極力科学的に検証し、

ご自身で納得のいく判断をする。


そういう場面で少しでもお手伝いができれば、

と思っております。



お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動をしております。

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的なプロの「判断材料」を!




以上、如月氏のプロフィールでした。





榊淳司です。

如月さんの「マンション立地評価レポート」、

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「北区編」

「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」

は、かなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは

他の誰一人としてやっていないことを行っています。


彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。


「家族のために、マンション購入に成功したい!」



実のところ、

今までそういったことを行っているプロは一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。


もしエンドユーザーのほとんどが、この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか?

それは・・・マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、市場よりも割高なマンションが100%売れなくなるのです。


「今月のノルマが達成できない・・・」


彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。


そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。


一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、その一例です。


マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては困るのです。



法律違反スレスレの広告表現やかなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしているデメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、正確に分析してお伝えします。


もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションはそれぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとはかなり異なります。


ですから、我々のレポートは、業界のインサイダー視点なのです。















企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

1つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に50%を超えています。

中には、5つも6つも読んでくださる方さえいます。


この「中野区」編は、彼の手がけたレポートの

記念すべき第10作目でした。


中野区は、如月さんの準地元といっていいエリア。

それだけにレポートの執筆にはいっそう熱が入ったようです。




今回は、最新情報に更新してお届けしています。

中野区でマンションをご検討の方は、

おおいに参考になさってください。



以下、如月氏のレターに引き継ぎます。







中野区は一時供給量が少なかったのですが、

中野駅北口の大規模再開発の進行とともに、

比較的条件のよい物件が出てきています。


都市型物件にしろ、住宅地内物件にしろ、

適正価格水準の物件が出てきています。



都心近接の利便性の高いマンション立地として、

中野区のポテンシャルはさらに上がってきていると思います。



中野区内には中央・総武線、西武新宿線、

都営大江戸線、丸ノ内線、

それに東西線が走っています。



「中野」駅以外では、「東中野」、「中野坂上」エリアで

特に供給が活発化しています。




「中野」駅南口では、

三井不動産レジデンシャルと野村不動産による、

250戸規模のタワー物件が販売されました。


ただ、大型物件は苦手、価格は極力抑えたい、

交通アクセスも良くて、住環境も、

というわがままな方にもうまくマッチングする物件が出る可能性が

高いのも、この中野区の特徴です。



逆に言うと、本来安い値段で購入すべきエリアで

ありえない価格の物件を買ってしまう恐れも多分にあります。


「ありえない価格で買ってしまった・・・」


ですので、

中野区内のそれぞれのエリア別の立地格差、傾向、

出していい価格水準を抑えておく必要があります。



中野区希望の方は、

ご自身の条件をよくよく整理した上で、

お買い得物件をきちんと見極められるようにしてください。



市場が再活発化して、値ごろ感が出てくると、

いい物件、適正価格に近い物件の

販売スピードが早まりますので、

物件情報をこまめに、しかもなるべく早めに把握する


越したことはありません。


「この土地とマンション、

専門家はどう判断するのかしら・・」



早めに情報を仕入れて、

大型物件の動きが気になるなら、適正相場を意識しつつ

市場に本格的に出た段階で、

購入可否を即座に判断するくらいの態度が必要になってきます。



私の説明は以上です。お読みいただき、ありがとうございます。







榊淳司です。

少し、補足させていただきます。


如月氏は、自分で住んだ経験や、このエリアについて過去に書いた

数百に及ぶレポートで蓄積された豊富な知識と分析力を、

今回の「中野区編」でも余すことなく発揮してくれました。



同じくらい精緻なレポートを、

マンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は20万円から100万円のレベルです。



しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている

主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、

その価格にどの程度市場性があるのか、

予測される「適正価格」について

明解なコメントが付せられています。



その如月氏が

今回「物件評価」のコメントを付したのは

次の16のマンションです。



シティハウス中野レジデンス




グローベル ザ・レジデンス中野




グランアルト中野




オープンレジデンス中野




中野北口プロジェクト




ブランズ東中野プレシアス




東中野 桜山レジデンス




ザ・パークハウス アーバンス東中野




プラウド中野本町




リーフィアレジデンス中野坂上




レジデンシャル中野坂上




ザ・パークハウス中野坂上レジデンス




セントラルレジデンス中野坂上




グローベル ザ・シーズン鷺ノ宮パークス




レジデンシャル鷺ノ宮


アージョ鷺ノ宮



これらのマンション評価に達するまでの

エリア分析やマーケット情報資料(中野区坪単価推移など)も

盛り込まれた詳細な内容
です。



みなさんに、よりご理解いただけるように

「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

はじめに

マンション立地についての考え方

マンションの値づけについて

如月の言う「適正価格」について


中野区の立地評価

中野区のマンション市場


中野区エリア別立地特性・販売物件データ

1.「中野駅圏」エリア

2.「東中野」「中野坂上」エリア

3.「丸ノ内線沿線」エリア

4.「西武新宿線」エリア 

まとめ



「如月正雄」から一言

中野区はマンション供給が

相対的には少ない地域ですが、

利便性や生活のしやすい都市型立地として

お勧めできる場所です。


価格的にも、

同水準のアクセス条件を持つ

他の城西エリアと比較しても

購入しやすい物件が多いです。


一方で、エリア別、

沿線別で相場格差がかなり大きいですので、

注意が必要になります。


駅近案件が出やすい地域でもあり、

また条件がよくて適正価格水準の物件が

多くなってきておりますので、

購入検討前に十分相場研究を

されておいた方がいいと思います。


実際、2010年後半以降、

都市型物件、ファミリー向け物件とも

結構いい物件が無理のない価格で

出て来ています。


中野区がマンション購入候補地に入っている方は

ぜひこのレポートをご活用ください。



最後に「榊」から一言

東京の大学や専門学校で学ぶために、

地方から出てきた若者が住む場所として

中野区は根強い人気があります。

近くて、便利で、安いからです。

ちょっと元気な人間なら、

新宿で遊んでいて終電がなくなっても、歩いて帰れますね。

なのに、アパート代はそれほど高くありません。

少し前は、東中野あたりに貧乏な芸人が

たくさん住んでいるといわれました。


では、マンション立地としてはどうでしょう? 

これが、なかなかの「穴場」です。

場所によっては杉並区より安かったりします。

もちろん、世田谷区の大方のエリアよりも、

中野区の方が安いように思えます。


つまり、

「名」より「実」をとるなら中野区は狙い目です。

ところが、ここ数年はミニバブルとその後遺症で、

高いモノと適正な価格の物件が入り混じった状態。

でも中野区の方は、

なかなか賢くて「高い」物件はほぼ販売不振。

「安い」物件はアっという間に売れてしまっています。


だから、

「今あるものから選ぼう」とすると、

失敗する可能性が大。


そのあたり、

このレポートはキッチリ教えてくれますから、

どうぞご活用ください。




パパ、新宿が近くても、早く帰ってきてね!!
 



これだけの内容を盛り込んだ

レポートの価格は

4,390円

本体レポートはダウンロード版55ページ

PDFファイルになります。

冊子をご希望の方は、

別途1,500円をご負担いただくことになります。







今度こそ、中野区に住みたい!!

読者の方々からも


「あぁ・・・間違うところだった。」
東京都文京区 I・Kさん

「ちょっと高いかなー」と思っていたのですが、営業マンのトー

クにうまく乗せられて「それでは今週土曜に契約を」というとこ

ろまで話が進んでいました。そんな時、妻が「ねえ、こんなレ

ポートが出ているわよ。3,960円ってちょっと高いかしら?」と

教えてくれたのが「豊島区編」。でも、1億円近くのマンション

を買うのだからと考え、ダウンロードして読んでみると・・愕

然。如月レポートの一言一句に納得。営業トークは一言半句

も信用できなくなりました。すぐに契約を中止。相当割高な物

件を買うところでした。読ませて頂いて本当に良かった・・如月さんに心から感謝しています」



如月さんの「専門的」な分析にビビッときました。
東京都品川区 S・Hさん

「品川に住んで40年。「地元のことなら何でも知ってるぞ」と思って

いましたが・・半分「騙されたと思って」と買った「如月×榊」のエリ

ア別評価集を読んで驚き。灯台下暗しで、自分が不動産的な視

点をまったく持たず、ただの「思い出」や「思い込み」で周りの土地

を判断していた事を知りました。やっぱり餅は餅屋。専門家の見

解がいかに大切かが身に染みました。「あぁ間違わずに済んだ・・

買ってしまってから後悔しないで済んだ!」安堵感で一杯です」


榊からお礼の一言


もう一度ご案内しますと、

価格は、

4,390円


ダウンロード(PDF)版 4,390円

オンライン通販(冊子)版 5,890円
(4,390円+1,500円)


冊子版は、別途事務手数料・配送料として

1,500円をご負担いただくことになります。


図版と写真を交えて、たっぷり55ページに

ぎっしりとマーケット情報を満載!

写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
(写真は、PDFデータプリントの見本イメージです)

※ダウンロード(PDF)版のレポート自体は、

PDFデータをダウンロードしていただくことになります。

※オンライン通販(冊子)版をお求めの場合は、

A4版に出力、製本の上ご送付します。


(写真は、冊子版の見本イメージです)


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お支払いいただけます。




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