まず、1200年の都、「京」への近さ。

なだらかな丘を二つほど越えれば、もうそこは京の都。

今でも大津の中心街から京都の街中へは10kmちょっとです。

道路はいつも混んでいるのですが(笑)、

真夜中にスイスイ走ると、20分もかからないくらいです。

この絶対的な近さは今も昔も変わりません。

京に着けば、あとはそのまま水運を使って大坂へと下れました。

琵琶湖の東は、東海道を行けば美濃、尾張。

北へ抜ければ北陸の玄関口・敦賀。

琵琶湖の水運を利用することで、

近江の国は物流の重要な中継地となりました。

モノが動けば、お金も動きます。

その潤沢な流れを捉えて富に変える商売が盛んになります。

そこから生まれたのが近江商人。

東海道五十三次　「大津」宿

世界に名だたる「近江商人」は、

そのような背景から生まれました。

いまでも、この近江商人の血は

連綿と引き継がれています。

大丸、高島屋、セゾンなどの流通業はもちろん、

丸紅、伊藤忠などの商社、

東レ、日本生命、武田薬品なども、

現代に続く「近江商人系」企業です。

そして、この地の住みやすさ、利便性については、

物流経済が成立する中世以前から

為政者の目にとまっていました。

上古には「近江京」が置かれたこともあります。

今のＪＲ「大津京」駅周辺だといわれています。

近世以降は、一部を除いて大方が中央政権の直轄地。

それだけ重要視されていたのだと思います。

近年も、この｢地の利｣を生かして街が発展してきました。

京阪神方面へのアクセスはかなり良好であるにもかかわらず、

地価はリーズナブル。

マンション価格も買いやすいレベルでした。

その結果、京都大阪から多くに人々が流入して来ていたのです。

しかし・・・2007年を頂点とする不動産のミニバブルが

この大津の地でもマンション市場を狂乱させました。

市場特性を無視した多くの物件が乱立し、

無残な姿をさらす結果となりました。

その多くは東京資本によるものです。

プラウド大津におの浜(完売済)

しかし今、大津のマンション市場は、

健全な価格を形成しつつあります。

それでいて、ミニバブルの残影を

やや引きずっている物件も残っています。

ただ、このような時でも

やはり冷静にマーケットを見つめ、

自分の買おうとしているマンションを客観的に評価しなければ、

購入後大いに後悔することになります。

このレポートは、そんな迷えるエンドユーザーに

ひとつの指針を示すために書かせていただきました。

そしてこのレポートでは、

合計６物件のマンションについて

それぞれコメントを述べさせていただきました。

ただし、マンションのご購入は、

それこそ各ご家族個々の事情を重視すべきもの。

私が一概に「資産価値」だけを尺度に「いい」「悪い」を

決めるべきではないことは重々承知しております。

ですので、このレポートで示した私の「視点」は

あくまでもひとつの参考として、ご活用いただければと思います。

ビジュール琵琶湖京阪浜大津

アークレジデンス大津中央

サンクタス大津石山

ベリスタ大津駅前

シャリエ大津・京町

サーパスにおの浜

「コレは、買っていい」というマンションもありましたが

「コレは、価格交渉が必要」というものもありました。

それぞれについて、私なりの考えを分かりやすく解説したつもりです。

そもそも、マンションは安い買い物ではありません。

ただ、モデルルームで営業マンの話だけを聞いて決めると



あとでとんでもない後悔をすることにもなりかねません。

そこで、私の提供する多角的なマイナス情報も、

判断材料として十分にご吟味いただいても、

決して無駄にはならないと思います。

さて・・・・・

世の中には、私のレポートのように、

マイナス情報を躊躇わずに記載しているような

「資料」はほとんどありません。

もし、それを求めるのなら、専門のコンサルタントに依頼して

「不動産調査報告書」のようなものを

作成してもらうしかありません。

それには、十数万円から数十万円の費用がかかります。

ネット上にはマンションの「口コミ情報」なるものを表示している

掲示板サイトがいくつかありますが・・・・

実は、まともなマイナス情報は、ほぼ掲載されません。

なぜなら、ああいったサイトは、

間接的にマンション分譲会社が出している

「広告費」によって運営されているところがほとんどです。

したがって、販売側に都合の悪い情報は「削除」依頼によって

いつの間にか見られなくなっている例がほとんどです。

ですので、一般のエンドユーザーさんは

ご検討のマンションについての「真実」に近い

情報は非常に集めにくい環境に置かれているのです。

私のような「住宅ジャーナリスト」を名乗る人間も、

今までは「企業をスポンサーとする」人々ばかりでした。

「エンドユーザーの立場にたち」なおかつ

「企業との対立を辞さない」活動を行っている

住宅ジャーナリストは、ほぼ私だけではないでしょうか？

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的な「判断材料」を！

この４年以上にわたる私の活動をご存知の方は、

「榊淳司のスタンス」をご理解いただけると思います。

榊は、すでに４年以上も「マンションの価格情報」に関する ブログを運営してきました。 このブログをお読みくださっている方は、 榊の予想がデタラメや嘘八百、 ただの当てずっぽうでないことは 十分にご理解いただけると思います。 マンション購入のための「判断材料」として、 制作・販売しているマンションレポートも たいへん好評を頂いております。 物件別マンション価値評価情報として、 東京23区、東京都下、神奈川、千葉・茨城、埼玉、 そして近畿圏 ・・・ 2011年12月現在で、 500件以上のマンションについてレポートしてきました。 榊は住宅ジャーナリストとして、 このようなマンション業界のあり方に疑問を投げかけ、 エンドユーザーの視点で 「発言」するための活動を行ってきました。 まず、2008年より2010年まで、日本経済新聞系列の 日経ＢＰ社発行の月刊誌「日経マネー」に 「失敗しない不動産投資術」というコラムを 2年間に渡って掲載。 【日経マネー「失敗しない不動産投資」】 同じく日経新聞系のテレビ東京の番組「e-Morning」に コメンテーターとして出演。 2009年7月28日 さらに、2009年の７月と１１月、 そして、ＣＳ局である日経ＣＮＢＣの番組 「TOKYOマーケットウォッチ」にも度々出演。 マンション市場に対する自分の意見を述べてきました。 主婦と生活社の季刊本「トクするマイホーム」の巻頭特集 「世界で一番わかりやすい値引き交渉術」に 全面協力しました。 先日は、女性自身の取材にも協力させていただきました。 【ワケアリ不動産物件の「鑑定人」として榊淳司が登場】 女性自身、週刊現代、日経ビジネスアソシエ・・などの 雑誌の「住まい関連」の企画にも 度々協力させていただいています。 2011年4月、首都圏における液状化現象について、 日経ＣＮＢＣの番組「TOKYOマーケットウォッチ」に 出演し、分析と解説を行いました。 震災後、多くの人を驚愕させた液状化問題についても 様々なマスコミから取材を受け、協力させていただきました。 DIAMOND online ダイヤモンドオンライン 「派遣も年収200万円層も「夢のマイホーム」を持てる!? “空き家大国”ニッポンで家を買う「可能性」と「危険性」 月刊誌「宝島　2011 JUL.」、「別冊　宝島　2011」でも 大震災後の不動産市場のゆくへについて 詳しく述べたコメントが掲載されています。

大津市というのは滋賀県の県庁所在地です。

そして、京都市は京都府庁が置かれている街。

このように「県庁所在地」同士が隣接している例は、

この両市以外には他に1例があるだけ。

それも、平成の大合併でそうなったそうです。

でも京都市と大津市は

市政が始まって以来隣接いているはずです。

京都市内から見える比叡山の山頂は、

昔から大津市ですから。

それほど、両市は密接な関係にありながら、

両市のマンション価格は

１対1.5〜2.0くらいの差がありました。

京都市内の人気エリアは東京並み。

それに対して大津市は、通常の地方都市価格なのです。

ここに目をつけたかどうか・・・

近年は東京資本が

かなり無茶な価格で事業を行いました。

一応、沈静化した模様ですが、

物件によってはまだ注意が必要です。

どうかこのレポートを参考にしてください。