センチュリーフォレスト,ザ・神宮前レジデンス,パークタワー渋谷本町,シティテラス代々木公園,ザ・パークハウス渋谷美竹,ブランズ渋谷神山町,A−standard渋谷桜丘,ザ・パークハウス代官山,ザ・パークハウス代官山レジデンス,ザ・パームス千駄ヶ谷御苑西,シャリエ神宮外苑,アトラス笹塚、以上、渋谷区のエリアから、榊淳司×如月正雄の首都圏マンション立地エリア別総合評価集011渋谷区【2012年10月改訂版】






はじめまして、榊淳司です。



今まで如月さんのことを

「私のマンションレポートライブラリーの強力な助っ人

と、表現してきましたが、改めます。


彼は今や、榊マンション市場にとっては

欠くことのできない研究員です。

私がテレビや雑誌の仕事でマンションレポートを作成できない間も、

彼は着実に新しいレポートを・・・すばらしい内容で仕上げてくれます。


期待以上の内容です!

レポートの中身を案内するに先立ち、

如月さんのことを簡単にご紹介します。


如月正雄氏の名前はちょっと難しいのですが

「きさらぎ まさお」と読みます。


もちろんペンネームです。

だから、写真は出せません。



こんな感じの人物です。ちょっとカッコよすぎでしょか。

でも、本人から苦情が出ていないので、

これからも引き続き同じイラストを使いました。






いつもの通り、ここで彼のプロフィールを紹介しておきましょう。


会社員時代を含め、20年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位20社を中心に

お仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

(自慢することかどうかは、微妙なところですが。。)


裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか?


売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、

妙な威圧感のようなものを感じませんか?

不動産会社というのは

本当のこと言ってないんじゃないか、


そんな不信感がどうしてもぬぐえません。


ここまで高額で、しかも、価格政策面で洗練されてない

商品って他にないですよ、本当の話。


長年関わってしまっている人間ですから、

この辺の摩訶不思議さは身に沁みて感じます。


榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。


榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」

という点で意見が一致し、

合同でレポートを書かせていただくことになりました。


不動産広告はもちろん、

世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。


これはかなり不健全なことだと思います。


また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な(目に見える)事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する

「全体像」といったものが見られません。


マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。。


とにかくマンションというのは

物件ごとの個別性が強いです。


強すぎると言っていいかもしれません。


そのわりに、「買う判断」をする上で、

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしている

ネット・雑誌系媒体


からしかない
という状況があります。


こういう状況は、

数千万の借金をして、20年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。


「数千万の借金と20年以上の金利・・・」


大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。


そんなこんなで、

榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。


マンション相場の動きを「全体像」を通して

極力科学的に検証し、

ご自身で納得のいく判断をする。


そういう場面で少しでもお手伝いができれば、

と思っております。



お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動をしております。

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的なプロの「判断材料」を!




以上、如月氏のプロフィールでした。





榊淳司です。

如月さんの「マンション立地評価レポート」、

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「北区編」

「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」

榊淳司×如月正雄の首都圏新築マンション

立地選別マニュアル初心者向け立地関連調査ノウハウ集


は、かなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは

他の誰一人としてやっていないことを行っています。


彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。


「家族のために、マンション購入に成功したい!」



実のところ、

今までそういったことを行っているプロは

一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。


もしエンドユーザーのほとんどが、

この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか?

それは・・・

マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、

市場よりも割高なマンションが100%売れなくなるのです。


「今月のノルマが達成できない・・・」


彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。


そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや

販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。


一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、

その一例です。


マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては

困るのです。



法律違反スレスレの広告表現や

かなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしている

デメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、

正確に分析してお伝え
します。

もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションは

それぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から

「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとは

かなり異なります。


ですから、我々のレポートは、

業界のインサイダー視点なのです。

企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

1つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に50%を超えています。

中には、5つも6つも読んでくださる方さえいます。


この「渋谷区」編は、彼の手がけたレポートの

第11作目となります。




以下、如月氏のレターに引き継ぎます。








区内には、渋谷、原宿、表参道、恵比寿、代官山など

人気商業エリアと

それら地域の近くに松涛南平台町、それに広尾など

閑静な高級住宅地が点在しています。


一方で、それら知名度の高い人気エリア以外では、

エリアごとに相場、土地格がかなり異なっています。


渋谷区は世田谷、目黒、中野、新宿、杉並区といった、

さまざまな地域性を持つ区と隣接していますから、

それだけ多彩な表情を持っている、ということです。


山手エリアで言うと、品川区とこの辺の構造は比較的

似ているかも知れません。


目黒区や世田谷区ほど

均質的な地域性にはなっていない
、ということです。

一言で言うと、

庶民的な地域と超高級住宅街が、

通り一本挟んで隣接している。

というのが渋谷区らしい特徴になっています。



下の図は渋谷区を旧地名(旧区画)に基づき、

行政側がブロック分けしている資料になります。

(注:この図は本来の方位よりも西側に傾いています。

本来は山手線が南北に走っています)


都合6つのブロックに分かれていますが、

同じブロックの中でもさまざまな土地格の差があります。


具体的に言うと、

恵比寿駅の東側でも南北でどういう評価になるのか、

代々木公園の東西南北に隣接するブロックの地域性は

どう異なるのか、


などなど。



マンション市場(供給量、販売状況、相場水準)を

細かく見ていくと、

少なくとも今ある6つの倍、

つまり12ブロック程度には分かれるはずです。



利便性と資産性のバランスが取れているのは

どこなのか、

相場が洗練されていない場所はどこなのか、

今、渋谷で‘買い’なのはどこなのか、


など、

エリア評価とともに現状のマンション市場傾向をブロック

ごとにきめ細かく見ていくと、

これらの疑問に回答できるようになります。


正直、松涛や南平台、広尾の住宅地内は

グロスで2億円以上の

億ションが中心ですので、

今回の「渋谷区」編レポートでは

恵比寿、渋谷、参宮橋、初台など

現在比較的供給が活発な地域の都市型物件を

メインに扱っています。


ひろく都心の小家族向けマンションを希望している方に

お役に立てる資料になっていると自負しております。


マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的な「判断材料」を!


私の説明は以上です。お読みいただき、ありがとうございます。






榊淳司です。

少し、補足させてください。


如月氏は、自分で住んだ経験や、

このエリアについて過去に書いた

数百に及ぶレポートで蓄積された豊富な知識と分析力を、

今回の「渋谷区編」でも余すことなく発揮してくれました。


同じくらい精緻なレポートを、

マンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は

20万円から100万円のレベルです。


しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている

主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、

その価格にどの程度市場性があるのか、

予測される「適正価格」について

明解なコメントが付せられています。




彼がそういった忌憚のない「物件評価」の

コメントを付したのは次の15のマンションです。



テラス渋谷美竹※完売参考物件




ザ・パークハウス渋谷美竹




センチュリーフォレスト




ブランズ渋谷神山町




A−standard渋谷桜丘




ザ・パークハウス代官山




ザ・パークハウス代官山レジデンス




ローレルアイ恵比寿ピアース ※完売参考物件




ザ・神宮前レジデンス




ザ・パークハウス新宿御苑西 ※完売参考物件




ザ・パームス千駄ヶ谷御苑西




シャリエ神宮外苑




シティテラス代々木公園




パークタワー渋谷本町


アトラス笹塚


これらのマンション評価に達するまでのエリア分析や

マーケット情報資料(渋谷区坪単価推移など)も

盛り込まれた詳細な内容
です。





みなさんに、よりご理解いただけるように

「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

はじめに

マンション立地についての考え方

マンションの値づけについて

如月の言う「適正価格」について


渋谷区の立地評価

渋谷区のマンション市場


渋谷区エリア別立地特性・販売物件データ 

1.「渋谷駅周辺圏」

2.「広尾・恵比寿東圏」

3.「神宮前圏」

4.「代々木圏」

5.「初台・代々木上原圏」

6.「笹塚・幡ヶ谷圏」

まとめ



「如月正雄」から一言

今回は、港区に次いで都心型マンションエリアとして

ご希望の多かった渋谷区を取り上げました。


渋谷区では、2007年以降のマンション新価格時に供給が

かなり少なくなっていました。


特に、恵比寿や渋谷周辺地域では

かなり供給が少なくなっていたのですが、

ここに来てまだまだ地域に偏りがありますが、

都市型コンパクト物件の販売が相次いでいます。


特に、2011年以降、代官山、桜丘町、

宮益坂周辺で優良物件がいくつか出てきました。


渋谷駅東口のヒカリエの誕生に伴い、

東口のエリアイメージも今後変化していくものと

思われます。


資産性から言っても港区とともに

渋谷区は「買い」の地域だと判断されますが、

港区と同等かそれ以上に

ブロックごとの地域性が極端に異なります。


渋谷区内での大きな視点から見た「価値の高い地域」と、

そうでない地域、

さらに、その中でも南北、東西格差がありますので、

渋谷区でマンション購入を検討している方には

ぜひお読みいただきたい、と考えております。


きっとお役に立てると確信しております。



最後に「榊」から一言

渋谷区というのは、

駅前やセンター街を見ているとただの若者の街です。


しかし、そのバックグラウンドには

「広尾」や「代々木」「松涛」「南平台」といった

上質な住宅地が控えています。


また「代官山」や「恵比寿」という、

洗練された都市文化を発信している街もあります。


はっきりいって、

内側に住んでいないと、どこがどうか、

という不動産的価値が分かりにくいところ。


その点、港区はまだ分かりやすかったと思います。


分譲されているマンションも、

あまり大規模なものは少なく「ひっそりとたたずむ」的か、

「街中にズドン」といった感じに

分かれているのではないでしょうか?


さらに、

ここ数年の価格の変動はめまぐるしいものがありました。


まだ、

その混乱から抜けきっていないようなところもあります。


やはり、

場所とモノを見る眼をしっかり養わないと、

失敗する確率が高いエリアだと思います。


如月さんの「視点」は、実に鋭くその地域特性を抉ります。


しかし、批判ばかりでもありません。

場所のよさ、

モノの確かさも明解に述べてくれます。


それだけに、読んでいて説得力は抜群。

そのしっかりした価値観にはいつも驚かされます。


どうぞ、彼の視点を渋谷区での

マンション選びにお役立てください。




パパが早く帰れるおうちに住もうよ!





これだけの内容を盛り込んだ

レポートの価格は

5,490円

本体レポートはダウンロード版61ページ

PDFファイルになります。

冊子をご希望の方は、

別途1,500円をご負担いただくことになります。







スゴイ!ここまで書いて、大丈夫なの?!

読者の方々からも


「あぁ・・・間違うところだった。」
東京都文京区 I・Kさん

「ちょっと高いかなー」と思っていたのですが、営業マンのトー

クにうまく乗せられて「それでは今週土曜に契約を」というとこ

ろまで話が進んでいました。そんな時、妻が「ねえ、こんなレ

ポートが出ているわよ。3,960円ってちょっと高いかしら?」と

教えてくれたのが「豊島区編」。でも、1億円近くのマンション

を買うのだからと考え、ダウンロードして読んでみると・・愕

然。如月レポートの一言一句に納得。営業トークは一言半句

も信用できなくなりました。すぐに契約を中止。相当割高な物

件を買うところでした。読ませて頂いて本当に良かった・・如月さんに心から感謝しています」



如月さんの「専門的」な分析にビビッときました。
東京都品川区 S・Hさん

「品川に住んで40年。「地元のことなら何でも知ってるぞ」と思って

いましたが・・半分「騙されたと思って」と買った「如月×榊」のエリ

ア別評価集を読んで驚き。灯台下暗しで、自分が不動産的な視

点をまったく持たず、ただの「思い出」や「思い込み」で周りの土地

を判断していた事を知りました。やっぱり餅は餅屋。専門家の見

解がいかに大切かが身に染みました。「あぁ間違わずに済んだ・・

買ってしまってから後悔しないで済んだ!」安堵感で一杯です」


榊からお礼の一言


もう一度ご案内しますと、

価格は、

5,490円


ダウンロード(PDF)版 5,490円

オンライン通販(冊子)版 6,990円
(5,490円+1,500円)


冊子版は、別途事務手数料・配送料として

1,500円をご負担いただくことになります。


図版と写真を交えて、たっぷり61ページに

ぎっしりとマーケット情報を満載!

写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
(写真は、PDFデータプリントの見本イメージです)

※ダウンロード(PDF)版のレポート自体は、

PDFデータをダウンロードしていただくことになります。

※オンライン通販(冊子)版をお求めの場合は、

A4版に出力、製本の上ご送付します。


(写真は、冊子版の見本イメージです)


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