早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。

その後、市場調査業務を行なう会社を設立。

マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、

都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。

会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位２０社を中心にお仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

（自慢することかどうかは、微妙なところですが。。）

裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか？

売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、妙な威圧感のようなものを感じませんか？

不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、

そんな不信感がどうしてもぬぐえません。

分譲マンションというのは、

他の商品・サービスのように、リピート購入することを

ほぼ想定していません。

また、直接販売の現場にいる営業マンにとっては、

とにかく「契約をとること」、「買わせること」

が仕事上の最大のテーマになっているわけです。

自分で仕入れたり、商品企画したものではないものを

とにかく売らなきゃいけないわけです。

さらに、車などと違って、

マンションというのは、統一価格がありません。

つまり、

そもそも価格の決定メカニズムが分かりにくく、

比較検討すること自体が難しいのに、

さらに、

１回こっきりの付き合いで、

方や「売りたいだけ！」、一方は「騙されないぞ！！」

と思っている、という状況なわけです。

一般ユーザーが悩むのも無理ありません。

悩まない方がどうかしてます。

榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。

榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。

これはかなり不健全なことだと思います。

また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な（目に見える）事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する「全体像」といったものが見られません。

マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。

マンション価格というのは本来、

とにかく、マンションというのは物件ごとの個別性が強いです。

強すぎると言っていいかもしれません。

ほんの２、３年ですぐそばにある物件の価格が

１，０００万円違ってくる、

なんてのはごく普通の現象としてあります。

ただ、マンション市場全体を時系列で、

かつエリア網羅的に見ていくと、

だんだん市場の動きが読めてくるようになります。

文字通り見えてくるようになるんです。

ただ、マンション購入を考え始めて２、３年といった方に

こういう視点を持て、というのはかなり難しいことでしょう。

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしているネット・雑誌系媒体

からしかないからです。

こういう状況は、

数千万の借金をして、２０年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。

大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。

そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。

マンション相場の動きを「全体像」を通して

極力科学的に検証し、 ご自身で納得のいく判断をする。

そういう場面で少しでもお手伝いができれば、と思っております。

お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動をしております。

榊淳司です。

如月さんの「マンション立地評価レポート」は、

これまでに

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「武蔵野市編」

「北区編」 「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」

など、全部で13種類のレポートはかなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは他の誰一人としてやっていないことを行っています。

彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。

実のところ、

今までそういったことを行っているプロは一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。

もしエンドユーザーのほとんどが、この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか？

それは・・・マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、市場よりも割高なマンションが１００％売れなくなるのです。

彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。

そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。

一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、その一例です。

マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては困るのです。

法律違反スレスレの広告表現やかなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしているデメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、正確に分析してお伝えします。

もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションはそれぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとはかなり異なります。

ですから、我々のレポートは、業界のインサイダー視点なのです。

企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

１つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に５０％を超えています。

中には、５つも６つも読んでくださる方さえいます。

新宿区や港区、渋谷区などと比べると

大規模な商業集積エリアが少なく、

文字通りの「文教エリア」として

良好な住宅地を形成しています。

文京区は地勢的にも高台となっており、

鉄道はすべて地下鉄（ＪＲの駅が区内にありません）で

あることなど、

他の区と比べてはっきりした優位性があります。

通勤利便性とともに、落ち着いた環境を望む方には

検討されるべき区だと思います。

筑波大学付属小学校など、

特に有名国立大学関連の学校が充実しており、

有名都立高校もいくつかありますね。

教育環境をより重視される方にとっては、

「○○学校に近い」ということが

十分な居住要因になると思います。

ただ、文京区は現状、

春日通り、不忍通り、音羽通り、白山通りなど

幹線沿いでのマンション開発が中心です。

住宅地内に入ったマンションは少ないのが現状です。

というのも、大規模な再開発エリアや商業エリアが少ないこと、

低層住宅地が多く、

住宅地内に入ると戸建中心の街になっていることも

要因のひとつだと思います。

戸建中心の住宅地では

なかなかまとまった土地が出にくいんですね。

また、公営の施設、住宅の跡地というのも

民間ベースではなかなか開発されません。

そういったことで、

住宅地内の物件はないことはないですが、

新築マンションは幹線沿いがメインになるわけです。

それでもどこでも同じ、というわけではありません。

地区ごとに地域性がはっきり異なりますし、

ここを見誤ると、

住んだ後になってようやく文京区の見えないエリア特性

の違いに気がついてしまう、

といったことになりかねません。

下の図は文京区内のエリアを分けたものになります。

これを見ると、都合５つのエリアに大きく分けられることが

分かります。

さらに、この５つのブロックそれぞれの中でも、

高級住宅地（目白台、小日向、大和郷、西片などなど）があり、

下町的な位置づけのゾーンが混在しています。

上の図は文京区の標高を示したものになります。

実際に、同じ文京区内でも

かなりの高低さがあるのが分かると思います。

ブロックごとの違いに加え、

高低による違いも意識する必要があります。

つまり、

文京区の場合は、

�@エリア特性の違い ×　�A高低の違い

がミックスされてくるわけです。

ですので、ブロック全体の地位が高くてなおかつ

適正価格ゾーンの物件を

探すのはもちろん、

さらに、高低さでの資産性の違いをも

頭に入れなくてはいけません。

この辺は実際に文京区全体を歩いて

見学されることをお勧めします。

物件見学をしながら、全体を見ると

ある程度感覚はつかめるようになります。

今回のレポートでは、

このブロックごとの違いと、高低さによる違い、

さらに幹線ごとの特性の違いについてまで

突っ込んで分析しております。

文京区内で幹線沿いがＮＧの方は、

ある程度期間をかけて探されることをお勧めします。

騒音を敬遠される方、

また、70�u以上の3ＬＤＫを希望される方は

それなりに高額化しますので、

じっくり納得できるまで

物件を見た方がいいと思います。

現在、幹線から一歩入った住宅地物件も出ておりますので、

より条件にあった場所で探すのは無理ではありません。

今回のレポートではそういった物件についても

分析しております。

そんなこんなで、

今回も、文京区内の各ブロック地域ごとに、

きめ細かいエリア特性の差についてまとめてみました。

また、いつものように、

それぞれの

適正価格水準について、

今回も明確に数値をお出ししています。

各エリアで現在販売中、販売予定物件についても

詳細データを含め、一通り分析しております。

文京区に絞って

購入検討物件を探されている方にとって、

検討物件のポジションを知るため、

適正相場との乖離を知るため、

十分お役に立てる資料になっていると思います。

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的な「判断材料」を！

私の説明は以上です。

お読みいただき、ありがとうございます。