早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。

その後、市場調査業務を行なう会社を設立。

マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、

都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。

会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位２０社を中心にお仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

（自慢することかどうかは、微妙なところですが。。）

裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか？

売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、妙な威圧感のようなものを感じませんか？

不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、

そんな不信感がどうしてもぬぐえません。

分譲マンションというのは、

他の商品・サービスのように、リピート購入することを

ほぼ想定していません。

また、直接販売の現場にいる営業マンにとっては、

とにかく「契約をとること」、「買わせること」

が仕事上の最大のテーマになっているわけです。

自分で仕入れたり、商品企画したものではないものを

とにかく売らなきゃいけないわけです。

さらに、車などと違って、

マンションというのは、統一価格がありません。

つまり、

そもそも価格の決定メカニズムが分かりにくく、

比較検討すること自体が難しいのに、

さらに、

１回こっきりの付き合いで、

一般ユーザーが悩むのも無理ありません。

悩まない方がどうかしてます。

榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。

榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。

これはかなり不健全なことだと思います。

また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な（目に見える）事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する「全体像」といったものが見られません。

マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。

マンション価格というのは本来、

とにかく、マンションというのは物件ごとの個別性が強いです。

強すぎると言っていいかもしれません。

ほんの２、３年ですぐそばにある物件の価格が

１，０００万円違ってくる、

なんてのはごく普通の現象としてあります。

ただ、マンション市場全体を時系列で、

かつエリア網羅的に見ていくと、

だんだん市場の動きが読めてくるようになります。

文字通り見えてくるようになるんです。

ただ、マンション購入を考え始めて２、３年といった方に

こういう視点を持て、というのはかなり難しいことでしょう。

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしているネット・雑誌系媒体

からしかないからです。

こういう状況は、

数千万の借金をして、２０年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。

大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。

そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。

お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「武蔵野市編」

「北区編」 「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」

彼の出した13種類のレポートはかなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは他の誰一人としてやっていないことを行っています。

彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。

実のところ、

今までそういったことを行っているプロは一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。

もしエンドユーザーのほとんどが、この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか？

それは・・・マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、市場よりも割高なマンションが１００％売れなくなるのです。

彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。

そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。

一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、その一例です。

マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては困るのです。

法律違反スレスレの広告表現やかなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしているデメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、正確に分析してお伝えします。

もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションはそれぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとはかなり異なります。

ですから、我々のレポートは、業界のインサイダー視点なのです。

企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

１つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に５０％を超えています。

中には、５つも６つも読んでくださる方さえいます。

さて、目黒区については如月さんもかなり詳しく、

よく検証されています。

このエリアの特長は、近さと便利という都心生活のメリットを

バランスよく併せ持っていることだと思います。

しかも、「山」とか「丘」が結構多いですね。

逆に、池尻大橋付近は「低地」と呼んでもいいでしょう。

２４６と高架によって、かなりゴチャゴチャ感があります。

空も狭いですね。

ただ、平均レベルの底が高いのも大きな特長。

「麻布」や「広尾」、「成城」といった

ビッグネームのブランドはないけれど

それぞれに味わいと特性のある街がいくつもあります。

地元の人間でもない限り、どこがどうなのか見分けられませんね。

つまりは、他所から目黒区にやってくる場合、

それぞれのマンション立地の判断が難しくなる、ということ。

不動産屋の言うことばかり聞いていると

「高値掴み」するリスクが高いエリアなのです。

例えば、目黒東山というのは、

目黒区の中でも最高峰ブランドのひとつ。

便利で高台、ということもありますが、

もうひとつ隠された理由があります。

それは通学区。

東山小学校と東山中学校の保護者に占める東大卒の割合は

おそらく首都圏一といわれています。

近くに、高級官僚の住む官舎があるからです。

この２校の通学区内なら、

坪単価が400万円でも、あるいは450万円でも、

ある意味妥当なのです。

ただし、このエリアで新築マンションが

供給されることはめったにありません。

でも、過去のデータから「400万円超」というイメージが残ります。

この近辺で、土地格がまったく違う場所なのに

そのデータに引きずられた価格が設定されたりします。

そういうマンションは、はっきりいって買ってはいけないのです。

そういうことを見分けるのは、一般の方にとって大変難しいこと。

しかし、このレポートでは、

「どの場所なら、坪単価・・・万円が妥当」と

はっきり教えてくれます。

一般の方にとっては、誰も教えてくれない指標です。

不動産コンサルタントに、そのあたりの適正価格調査を依頼すると

最低でも十数万円の報酬を要求されます。

また、これと同程度の精緻なレポートを、

如月さんがマンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は２０万円から１００万円のレベルです。

それでいて、結論には虚妄や阿りだらけ・・・

それが、このレポートなら「飯をおごった程度」で、

かなり突っ込んだ市場の現状を把握することができます。

つまり、このレポートは現在このエリアで販売されている

主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、

一切の予見を廃し、

市場観測に基づく明解な判断を下しています。

言ってみれば、

マンション分譲企業に提出されるレポートよりも

はるかに「真実」に近いものなのです。

そういった意味でも、今回のレポートは、

目黒区でのマンション購入をお考えの方にとっては必読となります。

彼がそういった忌憚のない「物件評価」の

コメントを付したのは次の18のマンションです。

前回のレポートでも指摘しております、

目黒区での相場暴騰→適正価格水準へ向けての下落基調は

ここにきてさらに顕著になりつつあります。

都市型物件でも、

ファミリー物件でも特に目黒川沿い前後で

供給が活発化していますので、

物件の選択肢が増えるとともに、

価格面でも｢売れる｣水準を意識した物件が

多くなっています。

そういう意味で

目黒区市場はかなりバランスが

とれつつある状況になっています。

ブランドがあって、しかも「いい住宅地」に住みたい、

という方にとって、

結局、目黒区と世田谷区のどっちを選ぶか、

という話になってくるような気がします。

ここに文京区が入ってくるのでしょうか。

ただ、文京区のマンション立地は

商業系だと幹線沿いのペンシル型のものが多くて、

一方で高台住宅地物件は高すぎて手が届かない、

という極端な事情があります。

ですので、

現実的には目黒区、世田谷区が

都市型、ファミリー型にかかわらず、

ベストな選択に近いマンション購入ができると思います。

住環境、生活環境、教育環境など総合力で

やはりトップに位置するエリアです。

都市型希望の方にとっては、

代官山→中目黒、目黒駅→目黒通りの地域。

ファミリー型物件希望の方には、

東横線と目黒線の閑静な住宅地物件がお勧めです。

まだまだ高いですが、

これらのエリアでも販売不振状況であるため、

適正価格に近い水準に近づく傾向にあります。

いずれにしましてもマンションは目黒区か世田谷区、

そう決めている方にぜひお読みいただきたいと思います。

目黒区のエリアごとの相場傾向や売主側の意識が

確実に把握できると思います。

普段、エンドユーザーが見ることのできない

マンション売主企業の「手の内」から、

一般如月さんのこの「マンション立地評価レポート」は、

私のレポートライブラリーの中でも、

かなりの人気シリーズです。

ひとつ読んでみて、

価格と中身のコストパフォーマンスに

納得されて「これなら別のも読んでみたい」と

思われるのでしょうね。

はっきり言って、

彼はこの仕事をイキイキとこなしています。

なぜなら、「真実」に基づいた内容を

堂々と述べられるからです。

それがまた、

力強い説得力を帯びることになるのです。

だから、読まれた方が

「もうひとつ」ということになるのでしょう。

何千万、いや場合によっては

億以上のお買い物をなさるのです。

十分にお調べになり、

ご納得されてから決断すべきです。

そのために、

このレポートはかなりお役に立てると思います。