クラッシィハウス用賀一丁目,ウェリス用賀,ミオカステーロ上野毛,オープンレジデンス上野毛,ザ・パークハウス代沢,アトラス池尻レジデンス,THE三軒茶屋HOUSE,ザ・パークハウス アーバンス 三軒茶屋,アルシア駒沢公園,ジオ桜新町クラッシィ,ブランズ弦巻二丁目,プラウド学芸大学,オープンレジデンス学芸大学,ヴィークグラン世田谷千歳船橋,レジデンシャルステート祖師ヶ谷大蔵,レジデンシャルステート砧,ザ・パークハウス上北沢,リビオレゾン八幡山,レ・ジェイド上北沢,オーベル蘆花公園,クレヴィア蘆花公園,以上、世田谷区エリアから21物件を掲載した榊淳司×如月正雄の首都圏マンション立地エリア別総合評価集009「世田谷区」編【2013年3月改訂版】






はじめまして、榊淳司です。



Vol.1からVol.13のシリーズが大好評の

如月正雄氏の「エリア別総合評価集」。

今回は、その中の

第9弾「世田谷区」編【2013年3月改訂版】です。

かなり慣れてきたというか、手がこんできたというか・・・

充実してきました。

いつもながら、写真を出せないのが残念です。

彼の名前はちょっと難しいのですが

「きさらぎ まさお」と読みます。


もちろんペンネームです。

だから、写真は出せません。


すっかりお馴染みになったこのイラスト。

実物と違う!・・・という声も轟々と寄せられているのですが

今のところ本人から苦情は出ていませんし、

途中で変えるのもヘンです。

したがって、当面はこのイラストを使います。








いつもの通り、ここで彼のプロフィールを紹介しておきましょう。


会社員時代を含め、20年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位20社を中心に

お仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

(自慢することかどうかは、微妙なところですが。。)


裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか?


売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、

妙な威圧感のようなものを感じませんか?

不動産会社というのは

本当のこと言ってないんじゃないか、


そんな不信感がどうしてもぬぐえません。


ここまで高額で、しかも、価格政策面で洗練されてない

商品って他にないですよ、本当の話。


長年関わってしまっている人間ですから、

この辺の摩訶不思議さは身に沁みて感じます。


榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。


榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」

という点で意見が一致し、

合同でレポートを書かせていただくことになりました。


不動産広告はもちろん、

世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。


これはかなり不健全なことだと思います。


また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な(目に見える)事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する

「全体像」といったものが見られません。


マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。。


とにかくマンションというのは

物件ごとの個別性が強いです。


強すぎると言っていいかもしれません。


そのわりに、「買う判断」をする上で、

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしている

ネット・雑誌系媒体


からしかない
という状況があります。


こういう状況は、

数千万の借金をして、20年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。


「数千万の借金と20年以上の金利・・・」


大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。


そんなこんなで、

榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。


マンション相場の動きを「全体像」を通して

極力科学的に検証し、

ご自身で納得のいく判断をする。


そういう場面で少しでもお手伝いができれば、

と思っております。



お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動をしております。

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的なプロの「判断材料」を!




以上、如月氏のプロフィールでした。





榊淳司です。

如月さんの「マンション立地評価レポート」、

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「北区編」

「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」

榊淳司×如月正雄の首都圏新築マンション

立地選別マニュアル初心者向け立地関連調査ノウハウ集


は、かなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは

他の誰一人としてやっていないことを行っています。


彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。


「家族のために、マンション購入に成功したい!」



実のところ、

今までそういったことを行っているプロは

一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。


もしエンドユーザーのほとんどが、

この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか?

それは・・・

マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、

市場よりも割高なマンションが100%売れなくなるのです。


「今月のノルマが達成できない・・・」


彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。


そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや

販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。


一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、

その一例です。


マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては

困るのです。



法律違反スレスレの広告表現や

かなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしている

デメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、

正確に分析してお伝え
します。

もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションは

それぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から

「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとは

かなり異なります。


ですから、我々のレポートは、

業界のインサイダー視点なのです。

企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

1つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に50%を超えています。

中には、5つも6つも読んでくださる方さえいます。


今回はその

第9作目の【2013年3月改訂版】ということになります。


対象エリアは、

山手住宅地である、・・「世田谷区」 です。



以下、如月氏のレターに引き継ぎます。







世田谷区はとにかく広いので、

地域性も多彩です。


多摩川沿いから高台まで、

下北沢や三軒茶屋など人気商業地域から

ひっそりとした高級住宅街まで、

さまざまな地域性があります。


相場的にも@200万円切りから@500万円超までの

エリアが完全に混在しています。


いい意味で言うと、

購入する側が予算やニーズに合わせて

いろいろ物件を選べる、ということになりますが、


一方で相場が読みにくい、資産劣化の危険性が高い

市場でもあります。


なにしろ、供給量が半端ないわけですから、

物件の立地・商品ポジションを見誤ると、

大きな損害を被る危険性が高いわけです。



2012年に入って、坪単価相場は

はっきり下落してきています。


23区平均と大差ない価格水準になっています。

一部ブランドエリア以外では、

かなり「買いやすい」価格の物件

出てきています。



これは都市型コンパクト物件でも、

住宅地内のファミリー物件でも変わりありません。


このトレンドを知らずにいると、

特定エリア内で高値掴みをしてしまうリスクがあります。


レポートの中では、

世田谷区でも特に価格重視の方向けに、

比較的購入しやすいエリアがどこなのか、

どんな物件なのかについて、

分かりやすく分析してみました。



世田谷区はここ1、2年は

供給が落ち着いてきていますが、

城西・城南地域で

供給量が多いエリアであることは間違いありません。


マンション供給量が多いということは、

他のエリアに比べて

価格調整される可能性が高い、
ということです。


少なからず健全な市場原理が働く可能性が

高い地域だとも言えます。




杉並区や中野区などでマンション購入を考えている方も、

いろいろな立地、多彩な価格の物件が

数多く出ていますから、

世田谷区の物件をいくつか見ておくのも得策だと

思います。


思いがけず、

気に入る場所、価格、商品性を持つ

マンションが見つかるかもしれません。


今回も、いつものように、

世田谷区の地域ブロックごとの、

適正価格水準について、

今回も明確に数値をお出ししています。



各エリアで現在販売中、販売予定物件についても

詳細データを含め、一通り分析しております。

取り上げた物件も、何しろ供給量が多いので、

新旧21物件にもなりました。


世田谷エリア希望の方には

購入検討物件の

ポジションを知るため、

適正相場との乖離を知るため、


十分お役に立てる資料になっていると思います。



マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的な「判断材料」を!


私の説明は以上です。お読みいただき、ありがとうございます。






榊淳司です。

少し、補足させていただきます。


前回と前々回は「港区」「目黒区」、

そして今回は

「世田谷区」・・・高級住宅街シリーズ
が続きます。



ただ、「世田谷」と一口に言っても、その中身は様々。

面積もかなり広大。

住んでいる人も多いのがこのエリア。

マンションの供給もかなり多いですね。

23区の中では、江東区についで2番目だそうです。


如月さんは、

この広大なエリアを5つに分けて

解説してくれています。



私はいつも、

彼のレポートを読みながら「ああ、そうだったのか」という

今まで知らなかった「発見」をいくつもしています。

「こんなことを知らなかったのだ」と、

同じ専門家としてちょっと恥ずかしくなります。


みなさんにとっては、

もう「発見」と「驚き」の連続かもしれません。


例えば、渋谷に近い三軒茶屋は、世田谷の中では

ちょっとお手軽な住宅地に位置づけられるようです。

価格も、思ったよりも高くありません。



ただ、みなさんにとっては

「買っていい、悪い」を見分けるのは、大変難しいこと。

このレポートでは、

「どの場所なら、坪単価・・・万円が妥当」と

はっきり教えてくれます。


一般の方にとっては、誰も教えてくれない指標です。


不動産コンサルタントに、

そのあたりの適正価格調査を依頼すると

最低でも十数万円の報酬を要求されます。


また、これと同程度の精緻なレポートを、

如月さんがマンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は

20万円から100万円のレベルです。

それでいて、結論には虚妄や阿りだらけ・・・


それが、このレポートなら「飯をおごった程度」で、

かなり突っ込んだ市場の現状を把握することができます。

つまり、このレポートは現在このエリアで販売されている

主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、

一切の予見を廃し、

市場観測に基づく明解な判断を下しています。



「こんなこと、誰も教えてくれなかったわ!」


言ってみれば、

マンション分譲企業に提出されるレポートよりも

はるかに「真実」に近いものなのです。


そういった意味でも、今回のレポートは、

世田谷区でのマンション購入をお考えの方にとっては

必読となります。




彼がそういった忌憚のない

「物件評価」のコメントを付したのは

次の21のマンションです。



クラッシィハウス用賀一丁目



ウェリス用賀



ミオカステーロ上野毛



オープンレジデンス上野毛



ザ・パークハウス代沢



アトラス池尻レジデンス



THE三軒茶屋HOUSE



ザ・パークハウス アーバンス 三軒茶屋



アルシア駒沢公園



ジオ桜新町クラッシィ



ブランズ弦巻二丁目



プラウド学芸大学



オープンレジデンス学芸大学



ヴィークグラン世田谷千歳船橋



レジデンシャルステート祖師ヶ谷大蔵



レジデンシャルステート砧



ザ・パークハウス上北沢



リビオレゾン八幡山



レ・ジェイド上北沢



オーベル蘆花公園



クレヴィア蘆花公園

これらのマンション評価に達するまでの

エリア分析やマーケット情報資料

(世田谷区、23区坪単価推移など)も

盛り込まれた詳細な内容
です。


みなさんに、よりご理解いただけるように

「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

はじめに

マンション立地についての考え方

マンションの値づけについて

如月の言う「適正価格」について


世田谷区の立地評価

世田谷区のマンション市場推移


世田谷区エリア別立地特性・販売物件データ 

1.「玉川」エリア

2.「北沢」エリア

3.「世田谷」エリア

4.「砧」エリア 

5.「烏山」エリア

まとめ



「如月正雄」から一言

今回は、前々からリクエストをいただいていて、

湾岸エリア以外でおそらく希望される方が

最も多いと思われる「世田谷区」です。


この世田谷区レポートは

他のエリアに比べてかなり力が入りました。


なにしろ、供給量が多くて、しかもものすごく広いので。。。

物理的な労力をかけない訳には

いかなかったからです。


その分(他のレポートもこの部分は同じですが)、

多くの方に読んでいただきたいと思っております。


現地調査するだけでも結構大変でしたんで(笑)。


とにかく、

住宅地として総じて

良好な地域であることは間違いなく、

なおかつこまめに探せば

安価でお買い得な物件が出やすい、

というのが世田谷区の最大の売り
です。


世田谷区の相場は2010年に

はっきり下落局面に入りました。


2012年にはさらにもう一段相場が下がっており、

比較的条件の良い立地で

意外に安価な物件も出てきています。


(以前なら明らかに高値挑戦型のプロジェクト

になるだろう物件です)


純粋な住宅地物件でも

よくよく探せば手の届く適正価格のものが

出てきていますので、

こまめに物件比較されることをお勧めします。


予算やニーズに合わせて、どのエリアの、

どのような物件を購入すればいいのか、

その課題に1マーケッターとして

できるかぎり詳細に答えてみました。


一般ユーザーが手にすることのできる情報の中で、

使える、お得なナビゲーションとなるレポートに

なっているのではないか、と。

そう自負しております。


物件探し、価格交渉、

MR訪問候補リスト作成、などなど、


さまざまな場面で利用していただければ幸いです。



最後に「榊」から一言

「マンション立地評価集」は、

だんだん如月さんのライフワークのように

なってきましたね。


特に、この「世田谷」には力が入ったようです。

そして相当にエネルギーを注がれたようです。


前回の目黒を上梓して

からだいぶ時間が開いていましたから(笑)。

でも、はっきり言って、

最近の彼は以前に比べてイキイキしてます。


なぜなら、

「真実」に基づいた内容を堂々と述べられる

からです。


それがまた、

力強い説得力を帯びることになるのです。


だから、

読まれた方が「他エリアのレポートも読んでみよう」

ということになるのでしょう。


何千万、いや場合によっては

億以上のお買い物をなさるのです。

十分にお調べになり、

ご納得されてから決断すべき
です。


そのために、

このレポートはかなりお役に立てると思います。




パパ、わたしたち、せたがやにすむのよね!!




これだけの内容を盛り込んだレポートが

6,980円


本体レポートはダウンロード版66ページ(A4版)

PDFファイルになります。

冊子をご希望の方は、別途2,000円を

ご負担いただくことになります。






スゴイ!ここまで書いて、大丈夫なの?!


読者の方々からも

読者から如月さんへお礼の一言

読者から如月さんへお礼の一言

榊から読者へお礼の一言




もう一度ご案内しますと、

価格は、

6,980円


ダウンロード(PDF)版 6,980円

オンライン通販(冊子)版 8,980円
(6,980円+2,000円)


冊子版は、別途事務手数料・配送料として

2,000円をご負担いただくことになります。


図版と写真を交えて、たっぷり66ページに

ぎっしりとマーケット情報を満載!

写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
(写真は、PDFデータプリントの見本イメージです)

※ダウンロード(PDF)版のレポート自体は、

PDFデータをダウンロードしていただくことになります。

※オンライン通販(冊子)版をお求めの場合は、

A4版に出力、製本の上ご送付します。

(写真は、冊子版の見本イメージです)


【お支払方法のご案内】


クレジットカード・銀行振込・BitCash・コンビニ決済で

お支払いいただけます。





*このホームページに掲載の人物写真はすべてイメージ画像です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


特定商取引法に基づく表記

Copyright(C)SakakiAtsushi 2009 All Rights Reserved.