はじめまして、住宅ジャーナリストの榊淳司です。

2012年、首都圏のマンション市場は

東日本大震災の影響が大きかった前年に比べて、

やや元気を取り戻しそうな気配です。

住宅評論家やジャーナリスト、コンサルタントは

こぞって「今年は買い時ですよ」的な

コメントを繰り返しています。

でも、本当にそうでしょうか？

実は、彼らのほとんどはマンションデベ側から

報酬を伴う何らかの仕事を得ているのです。

ですから「今年はマンションを買ってはいけません」

なんてことは、口が裂けても言えないのです。

私は、ちがいます。

私は、日本の不動産市場について、

常にエンドユーザー（消費者）の立場から

自由な言論活動を展開しています。

私から、あえて申し上げましょう。

今年は「マンションの買い時」ではありません。

でも、物件によっては

「買っても悪くはない」時代に入っています。

要は、なんでもかんでも「買っていい」なんていうのは

あまりにも無責任な発言なのです。

私は、このような著書で自分の考えを語っているほか、

日本のマンション市場について

冷静な分析と各物件の評価を行う 「レポート」を発行しています。

麻布エリアの中心である「麻布十番」というと、

「六本木の裏側」にある、

都心で遊ぶツウが通うような「隠れた名店」が多い、

というイメージですね。

実際、「永坂更科」などという、

知る人ぞ知るそばの名店があります。

そして、麻布十番といえば商店街ですね。

その活発な活動はよく知られるところ。

庶民的な雰囲気は、

港区の中でもちょっと異質といっていいくらいでしょう。

でも、私は結構この街が好きです。

若いときは多くの知人・友人が住んでいました。

若者にとっても、住みやすいのが大きな特徴といえます。

そして、麻布エリアは全体として、

高級住宅地としての「顔」も持っています。

麻布に住む、というのはステイタスでもあるのです。

その麻布エリアに今、

注目のマンションが2物件登場しています。

まずひとつは、 「パークホームズ南麻布 ザ レジデンス」

この物件は、何といっても価格が魅力。

「人生に、南麻布という贈り物」を

貰えるかもしれないマンションです。

でも、要注意な点があります。

定期借地権というものを軽く考えない方がいいのです。

次に 「プラウド南麻布」

フランス大使館のお隣です。

土地の所有者もフランス大使館でしょう。

こちらも定借なのです。

でも、定借の利点を生かし切れているのかどうか・・・

いずれもレポートで詳しく書きました。

みなさんの研究の一助にしていただければと思います。

また、「麻布十番」という地名をネーミングに冠した

２つのタワーマンションが

「市場に取り残された」状態となっています。

まず、ガラスウォールが周囲から「浮いて」いる

「シティタワー麻布十番」

周辺の街を見下すように聳え立つタワーマンションです。

そして、そのお隣の街区に完成したのが

「パークコート麻布十番ザ・タワー」

こちらはアースカラーで幾分地味ながら、

やはり街中にドシンと立っています。

この2つのタワーの完成時期は9ヶ月ほどずれましたが、

販売はほぼ同時期に行われていました。

私のブログにも、数多くの相談が寄せられてきました。

はっきりいって、両物件とも価格が高止まりした状態です。

現在、A地区「シティタワー」Ｂ地区「パークコート」に加えて

Ｃ地区でも２棟のタワーマンションを含む再開発計画が

進行しています。

しかし、Ｃ地区では地元で反対運動も行われている様子です。

価格が高い上に、次なる計画はまだ見えない状態・・・

実は、三田エリアでは

この旧小川町だけではなく、

2丁目でも大規模なマンション開発が

計画されています。

レポートでは、そのことも少し触れました。

その内容は、

榊が今までに聞いたことが無いようなものです。

と思わず呟いてしまうような事実にぶち当たったのです。

それは、

計画段階での取り決めに引きずられているようです。

それについても、

分かる範囲でレポートの中に記載しました。

特に何が問題で、どのように解決すべきか、

榊なりの考えをレポートの中で示しておきました。

さらに麻布十番から徒歩6分の場所に

「麻布台パークハウス」というマンションが

2010年の暮れに完成しました。

これは、アメリカンクラブの再開発によって生まれたマンション。

こちらは、前記２つのタワーマンションとちがって、

堂々とアドレスを名前に冠しています。

それだけ、

地名にもロケーションにも「自信がある」ということです。

「麻布台パークハウス」

しかし、このマンションにも致命的な問題があります。

レポートでは、この「麻布台パークハウス」についても

榊なりの物件評価コメントを書かせていただきました。

この他にも、当レポートの対象エリアを

「麻布」全域に拡大しました。

価格面で相当「浮世離れ」している物件。

「グランドメゾン西麻布」

そして、最近都心全エリアで急激に増えてきた

「コンパクトマンション」と呼ばれる

シングル・DINKS向けを中心とした9物件。

「ブランズ東麻布」

「ブランズ麻布十番」

「ブランズ南麻布」

「クレヴィア南麻布」

「イニシアイオ西麻布」

「クラッシィスイート・ジオ東麻布」

「サンウッド西麻布」

「ザ・サンメゾン麻布笄町 ELDO」

「ザ・パークハウス元麻布」

この物件の中には、当研究所の紅一点の研究員、

神戸有里が選んだ「おススメ」もあります。

今回は、対象エリアを麻布全域に広げた結果、

取り上げた物件数は全部で15に増えました。

しかし、麻布エリアというのは

まさに港区の中心。

住むにも、遊ぶにも、楽しさやワクワク感がいっぱい。

そして、今は普通の人でも手が届くところに

新築マンションの価格が落ちてきています。

はっきりいって、これからは

麻布エリアは「狙い目」になりそうです。

実際、このエリアでマンションを探している方も

多いのではないでしょうか？

このレポートは、そんなみなさんの

賢明な選択のために、

ぜひともお役立ていただきたいと思います。

それから、いつものことですが、

榊はこの15物件のマンションのどれかを売るために、

このレポートを世に出しているのではない

ということをご承知おきください。

私は

どこからも報酬を得ずにこのレポートを書いています。

だから、いい面も悪い面も、すべて光を当てます。

時に、榊のマンションレポートは、

「あきらめるための材料」を提供するかもしれません。

なぜなら、

このレポートの目的は、みなさんが判断を誤らないための

榊が必要と考えるすべての判断材料を提供

することを目的に作成されているからです。

いいマンションであっても、

高い時に買ってしまったら、やはり失敗です。

マンション購入は、５年後、１０年後に

「ああ、あの時に買っておいて良かった」

と思えてこそ、成功なのです。

「あの時、榊さんのアドバイスを聞いておいて本当に良かった」

その時はいつなのか？

それは神のみぞ知ることであり、

正直にいって榊にも分かりません。

ただ、

榊は長年の経験から今後どのように市場が動くのかを

レポートの中でも予想しています。

それが当たるのは、外れるのか・・・・

未来は誰にも分かりません。

この４年以上にわたる私の活動をご存知の方は、

「榊淳司のスタンス」をご理解いただけると思います。

榊は、すでに４年以上も「マンションの価格情報」に関する ブログを運営してきました。 このブログをお読みくださっている方は、 榊の予想がデタラメや嘘八百、 ただの当てずっぽうでないことは 十分にご理解いただけると思います。 マンション購入のための「判断材料」として、 制作・販売しているマンションレポートも たいへん好評を頂いております。 物件別マンション価値評価情報として、 東京23区、東京都下、神奈川、千葉・茨城、埼玉、 そして近畿圏 ・・・ 2012年2月現在で、 1,000件以上のマンションについてレポートしてきました。 榊は住宅ジャーナリストとして、 このようなマンション業界のあり方に疑問を投げかけ、 エンドユーザーの視点で 「発言」するための活動を行ってきました。 まず、2008年より2010年まで、日本経済新聞系列の 日経ＢＰ社発行の月刊誌「日経マネー」に 「失敗しない不動産投資術」というコラムを 2年間に渡って掲載。 【日経マネー「失敗しない不動産投資」】 同じく日経新聞系のテレビ東京の番組「e-Morning」に コメンテーターとして出演。 2009年7月28日 さらに、2009年の７月と１１月、 そして、ＣＳ局である日経ＣＮＢＣの番組 「TOKYOマーケットウォッチ」にも度々出演。 マンション市場に対する自分の意見を述べてきました。 主婦と生活社の季刊本「トクするマイホーム」の巻頭特集 「世界で一番わかりやすい値引き交渉術」に 全面協力しました。 先日は、女性自身の取材にも協力させていただきました。 【ワケアリ不動産物件の「鑑定人」として榊淳司が登場】 女性自身、週刊現代、日経ビジネスアソシエ・・などの 雑誌の「住まい関連」の企画にも 度々協力させていただいています。 2011年11月、日経ＣＮＢＣの番組 「TOKYOマーケットウォッチ」に出演し、 東京湾岸エリアのタワーマンション人気復活についての 疑念を表明しました。 震災後、多くの人を驚愕させた液状化問題についても 様々なマスコミから取材を受け、協力させていただきました。 DIAMOND online ダイヤモンドオンライン 「派遣も年収200万円層も「夢のマイホーム」を持てる!? “空き家大国”ニッポンで家を買う「可能性」と「危険性」 月刊誌「宝島　2011 JUL.」、「別冊　宝島　2011」でも 大震災後の不動産市場のゆくへについて 詳しく述べたコメントが掲載されています。 2011年の12月には月刊誌ZAITENに 湾岸のタワーマンション市場の現実について 忌憚のない見解を書いた記事を機構。 また、2012年のマンション市場を予測する 週刊文春の記事にも編集協力。

共に定期借地権ながら、一方は価格訴求。

もう一方はかなり気取った高級路線。

野村不動産と三井不動産レジデンシャル・・・

この2物件はエンドユーザーさんにとっても

判断に悩むところでしょうね。

何よりも、売主企業のシナリオに乗るのではなく

ご自分の価値観やライフスタイルで決めてください。

そのために、このレポートはいささかお役にたつはずです。

ところで・・・・

今、「麻布エリア」のマンション市場は

面白いことになってきました。

「ミニバブル価格」の２つのタワーは完全に取り残され、

その他の新しいマンションがどんどん出てきています。

これこそ、エンドユーザーにとっては、

適正な市場価格で

マンションが購入できるチャンスが近づいてきた、

ということ。

そのような状況下で、

やはり市場を見つめるしっかりした「眼」が必要。

だからこそ・・・・

このエリアで、マンション購入をお考えでしたら、

ご一読いただければご判断の参照になると

確信しております。