麻布十番というと、「六本木の裏側」にある、
都心で遊ぶツウが通うような「隠れた名店」が多い、
というイメージですね。
実際、「永坂更科」などという、
知る人ぞ知るそばの名店があります。
そして、麻布十番といえば商店街ですね。
その活発な活動はよく知られるところ。
庶民的な雰囲気は、
港区の中でもちょっと異質といっていいくらいでしょう。
でも、私は結構この街が好きです。
若いときは多くの知人・友人が住んでいました。
若者にとっても、住みやすいのが大きな特徴といえます。
反面、高級住宅地としての「顔」も持っています。
麻布に住む、というのはステイタスでもあるのです。
でも、賃貸料も正直いって高いですね。
当然、分譲マンションも安くはありません。
ある程度、高くても当然でしょう。
港区で、山手線の内側で・・しかも六本木の裏手。
最近では地下鉄が2路線も通りました。
そういう条件を追っていけば、自然とマンションは高くなります。
ただ、今はちょっと高くなりすぎではないでしょうか？
そんな疑問が、榊にこのレポートを書かせたのです。
そして、この麻布十番では今・・・
都心のタワーマンション市場の帰趨を占うドラマが
起こりそうな予感がします。
今、「麻布十番」という地名をネーミングに冠した
２つのタワーマンションが販売されています。
まず、すでに完成しているのが
「シティタワー麻布十番」
周辺の街を見下すように聳え立つタワーマンションです。
そして、そのお隣の街区で完成しつつあるのが
「パークコート麻布十番ザ・タワー」
こちらはアースカラーで幾分地味ながら、
やはり街中にドシンと立っています。
この2つのタワーの完成時期は9ヶ月ほどずれますが、
販売はほぼ同時期に行われてきました。
私のブログにも、数多くの相談が寄せられてきました。
はっきりいって、両物件とも価格が高止まりした状態です。
そもそも、この2物件は再開発によって生まれました。
再開発組合の名称は
「三田小山町地区市街地再開発組合」。
つまり、この２つのタワーマンションが生まれる場所の
アドレスは「麻布」ではなく「三田」なのです。
A地区「シティタワー」Ｂ地区「パークコート」に加えて
Ｃ地区でも２棟のタワーマンションを含む再開発計画が
進行しています。
しかし、Ｃ地区では地元で反対運動も行われている様子です。
この「三田小山町地区市街地再開発組合」の中で、
Ａ地区（シティタワー）が
認可されたのが平成17年の1月。
完成は平成21年の8月。
Ｂ地区（パークコート）は同じく平成17年の11月。
完成したのは、平成22年の5月です。
さて、この計画が認可された平成17年というのは
どういう年だったのか？
一般の皆さんは
もう覚えていらっしゃらないかも分かりませんが、
日本に「投機マネー」なる化け物がやってきて、
表参道や銀座のビルをはじめとした、
様々な不動産を買い捲っていた時期なのです。
いわゆるミニバブルの・・・
地価がすごい勢いで駆け上がっていた時期。
そして、この時期は資源価格バブルで、
建築費も鰻上りに高騰していました。
そういう時期に、住友不動産と三井不動産は
この「三田小山町地区市街地再開発組合」なる方々と
再開発に向けての契約を結んだのです。
その結果、生まれたのが、この２つのタワーマンション。
当然のことながら、販売価格はかなり高く設定されています。
ちょっと高すぎるので、販売は苦戦しているようです。
マンションにも当然「市場価格」というものがあって、
それを逸脱した高値で売り出せば、
いくら広告を打っても
そう簡単には買い手が現れません。
では、いったいいくら高いのでしょう？
レポートの中では、いったいどのくらい高くて、
どのあたりが適正なのか、
榊の考えを明解に示しておきました。
そして・・・・この2物件とも、
いつかは
市場に価格をあわせなければならないでしょう。
その時こそ、都心のタワーマンション市場の帰趨を占う
劇的な変化の始まりではないかと予想しています。
実は、三田エリアでは
この旧小川町だけではなく、
2丁目でも大規模なマンション開発が
計画されています。
レポートでは、そのことも少し触れました。
さらに・・・この2物件のうちのひとつは、
竣工引渡し後、
大きなトラブルになりそうな問題を抱えています。
その内容は、榊が今までに聞いたことが無いようなものです。
「え・・・それ、民法違反じゃないの？」
と思わず呟いてしまうような事実にぶち当たったのです。
それは、
計画段階での取り決めに引きずられているようです。
それについても、
分かる範囲でレポートの中に記載しました。
これについては、
何が問題で、どのように解決すべきか、
榊なりの考えをレポートの中で示しておきました。
そして・・・この2物件以外にも、
麻布十番から徒歩6分の場所に
「麻布台パークハウス」というマンションが
販売されています。
これは、アメリカンクラブの再開発によって生まれたマンション。
こちらは、前記２つのタワーマンションとちがって、
堂々とアドレスを名前に冠しています。
それだけ、
地名にもロケーションにも「自信がある」ということです。
レポートでは、この「麻布台」についても
榊なりの物件評価コメントを書かせていただきました。
さらに、オーストラリア大使館の斜め向かいでは、
「パークマンション三田日向坂」という
１８戸の小ぶりなマンションが出てきました。
こちらのマンションも
「麻布十番」駅へ徒歩４分です。
麻布十番・・・この街は不思議な魅力を持ち、
将来に向けてかなりのポテンシャルを秘めています。
この街に目を付けた方は、
かなり「目が高い」と思います。
私にとっても「住んでみたい」街です。
それだけに、特に
マンション選びでは、賢明な選択を
されることを願ってやみません。
このレポート
迷走する「麻布十番」
三井vs.住友のタワーマンション対決は
その賢明な選択のために、
ぜひともお役立ていただきたいと思います。
それから、いつものことですが、
榊はこの４つのマンションのどれかを売るために、
このレポートを世に出しているのではない
ということをご承知おきください。
私は
どこからも報酬を得ずにこのレポートを書いています。
だから、いい面も悪い面も、すべて光を当てます。
時に、榊のマンションレポートは、
「あきらめるための材料」を提供するかもしれません。
なぜなら、
このレポートの目的は、みなさんが判断を誤らないための
榊が必要と考えるすべての判断材料を提供
することを目的に作成されているからです。
いいマンションであっても、
高い時に買ってしまったら、やはり失敗です。
マンション購入は、５年後、１０年後に
「ああ、あの時に買っておいて良かった」
と思えてこそ、成功なのです。
「あの時、榊さんのアドバイスを聞いておいて本当に良かった」
その時はいつなのか？
それは神のみぞ知ることであり、
正直にいって榊にも分かりません。
ただ、
榊は長年の経験から今後どのように市場が動くのかを
レポートの中でも予想しています。
それが当たるのは、外れるのか・・・・
未来は誰にも分かりません。
