この「買ってはいけない大規模マンション」の

第１弾「首都圏編　１８物件」は、

2009年の8月にリリースして以来、

私のレポートの中で最大のヒットとなっています。

そして、2009年末にさらにパワーアップして

「第2弾　25物件」をリリース。

引き続いてのヒットとなり、

今も連日のようにご購入いただいています。

困ったことに、私が「買ってはいけない」と

考えるマンションは、減るどころか、増える傾向にあります。

そこで、今回は既に販売が終了したマンションは取り下げ、

新たに、「これだけは、買うべきではない」という

8物件を加えた第3弾をリリースすることにしました。

ページ数もさらに増えて、全体で48頁。

ボリュームアップとなり、相当に読み応えがあります。

大きければいろいろな共用施設が付いています。


キッズルームやゲストルーム、

パーティルームにフィットネスルーム･･

中には温水プールや温泉まで

付いているマンションもあります。

大きければ、管理費や修繕積立金の総額も大きくなります。

大きければ、駐車場もたくさん設けられます。１００％は当たり前？

大きければ、１戸あたりの建築費が安くなるから、お買い得？？

でも、大きければ大きいなりの問題も多いのです。

一部の人しか使わないプールやフィットネスルームの維持費は

すべての区分所有者の管理費で運営・維持されます。

管理費や修繕積立金の総額が大きい分、出費も膨大です。

共用部分の管理や修繕費もそれだけかさみます。

駐車場の使用料は修繕積立金の予算に組み込まれるケースがほとんど。

車離れが進む中、利用者がいなくなれば予算に影響します。

それに、機械式駐車場は１５，６年で更新する必要があります。

1戸当たりにして安くなった建築費は価格に反映されず、

広告に使うタレントのギャラに変わる場合が多々あります。

たいていのマンションデベロッパーというものは、

自分たちの利益を1万円でも多く確保するための努力はしても、

エンドユーザーのために1万円でも安くて良い

住まいを作ろうとは考えません。

大規模マンションにはたいてい、多額の広告予算が確保されています。

それは、それだけお金を掛けなければ、人が集まらないだろうと

予め予想をしているから予算を取るのです。

「さあ、儲けてやるぞ！」

モノにも価格にも自信があれば、多額の広告費は不要です。

私が先日テレビで紹介した、世田谷のあるマンションは、

通常のマンションの1割くらいの広告予算で

あっという間に完売してしまいました。

大規模マンションでは、本来の商品と関係ない

ビジュアルで広告している例が多く見られます。

タレントやイメージ広告でエンドユーザーの目を引くのは、

何か誤魔化さなければいけない欠点が隠されているからです。

新築マンションは、

ウエディングドレスを着た女性のようなものです。

ほとんどの女性が、ウエディングドレスを着ると美しく見えます。

多額の広告費を掛けている大規模マンションは

無茶苦茶上等のウエディングドレスを着せられているようなもの。

そして、一番見せたいところだけ見せているのです。

でも、これが一旦中古になるとユニクロの

ジーンズを履いた女性に早変わり。

それでも、本当に美しい方は美しいもの。

外見だけではありません。

人間の本当の魅力が内面からあふれ出すように、

お化粧をしていなくても、普段着のままでも、

目鼻立ちが整っていなくても、美しい方は美しい。

「普段着のアタシを見てね」

マンションも同じです。

いくら外見を着飾っても、

アレコレとデコレーションを整えても、

醜いマンションは醜いもの。

シンプルで愛想がないファサードであったとしても、

中身をしっかり作ってあるものは、凛とした表情があります。

みなさんが、厚化粧の大規模マンションが

繰り出す様々な広告に騙されないために。

また、一見便利で住みやすそうな大規模マンションの

イメージに惑わされないために、

この情報教材を世に送り出すことにしました。

ここには、財閥系、証券系、専業大手、長谷工型ＪＶなど、

様々な事業主が首都圏で現在販売している25物件の

大規模マンション(200戸以上)を取り上げ、それぞれについて

榊が考える「買ってはいけない」理由をコメントしております。

この２５物件を選んだ基準は

駅から遠い、 または都心から離れすぎている等、立地条件が悪い エリア需要に対し、規模が大きすぎる 価格が市場から乖離していると思われる グランドデザインに疑問点が多い 広告に タレントを起用していた等、事業主の姿勢に疑問がある

「この広告、センス悪すぎ！」

だいたい、以上５点です。

いずれも、これを買ったら負の資産を背負うことになる、

と榊が考えたマンションです。

もしかして、あなたが今検討しているマンションも

この中に入っているかもしれません。

今、大規模マンションの購入を検討されている方や

大規模マンションを中心に探しておられる方は、

ぜひご一読ください。

但し、これはあくまでも榊の考えをまとめたものです。

実際にマンションを売買される時は、

あくまでもご自身の判断でなさってください。

また、この情報教材は、

特定の企業の活動を妨害することを意図したものではなく

あくまでもエンドユーザーの利益を守るため、

ひとつの判断材料を提供するものです。

皆さんの励ましのお言葉に、こちらこそ感謝させていただきます。

実際、こういうレポートを出していると

様々な「圧力」がかかってきます。

売主企業は、たとえ「できそこない」であり、

住む人を「不幸」に導きかねないマンションでも、

販売しないと損をするわけです。

そして、

「できそこない」であればあるほど、広告でごまかそうとします。

榊がそれを指摘すると、烈火のごとく怒ります。

本末転倒とはこのことです。

そもそも「できそこない」のマンションを作らなければいいのです。

そこに「土地があるから」という理由だけでマンションを作り、

厚化粧の広告でエンドユーザーに売りつけようとする行為は

著しく社会正義に反していると思います。

この２年半の私の活動をご存知の方は、

「榊淳司のスタンス」をご理解いただけると思います。

その活動の一部を紹介しましょう。

榊は、すでに2年以上も「マンションの価格情報」に関する

ブログを運営してきました。

このブログをお読みくださっている方は、

榊の予想がデタラメや嘘八百、ただの当てずっぽうでないことは

十分にご理解いただけると思います。

榊は住宅ジャーナリストとして、

このようなマンション業界のあり方に疑問を投げかけ、

エンドユーザーの視点で「発言」するための活動を行ってきました。

まず、日本経済新聞系列の日経ＢＰ社発行の月刊誌「日経マネー」に

「失敗しない不動産投資術」というコラムを掲載。

同じく日経新聞系のテレビ東京の番組「e-Morning」に

コメンテーターとして出演。

さらに、2009年の７月と１１月、

そして2010年5月にはＣＳ局である日経ＣＮＢＣの番組

「TOKYOマーケットウォッチ」にも出演。

マンション市場に対する自分の意見を述べてきました。

主婦と生活社の季刊本「トクするマイホーム」の巻頭特集

「世界で一番わかりやすい値引き交渉術」に全面協力しました。

先日は、女性自身の取材にも協力させていただきました。