品川区のエリアから、 パークタワーグランスカイ,大崎ウエストシティタワーズ,ル・サンク大崎ウィズタワー,ライオンズタワー目黒川,シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン,オークプレイス目黒リバーテラス,クリオ西小山,シティハウス西小山,ルネ戸越,クレストフォルム戸越,イニシア品川中延ディアスタ,レジデンシャル品川中延,ブリリア大井町ラヴィアンタワー,シティハウス南品川,ロワール大井町、以上15物件を掲載した榊淳司×如月正雄の首都圏マンション立地 エリア別総合評価集「品川区」編のマンションレポートです。【2012年7月改訂版】






はじめまして、榊淳司です。




2011年3月11日の大震災は、

不動産市場にも多大な影響を与えています。


なかでも、湾岸エリアを域内に置く品川区の「市場観」はやや複雑。

ほぼ一概に人気を取り戻した山の手エリアや、

全体的に凋落傾向がある埋立地エリアとは違い、

「まだら模様」に影響が出始めています。


こういった難解なエリアで、

一般の方がマンションの相場観を得るには

やはり如月さんのようなマクロ視点を持った方の

市場分析が実に有効だと思います。


しかもこの「品川区」については、

如月さんが記念すべきこのシリーズの

「第1弾」としてリリースしたもの。


今回の「震災後」バージョンで、

さらにみなさんのお役に立てそうです。



すっかりお馴染みになったこのイラスト。

実物と違う!・・・という声も轟々と寄せられているのですが

今のところ本人から苦情は出ていませんし、途中で変えるのもヘンです。

したがって、当面はこのイラストを使います。


いつもの通り、ここで彼のプロフィールを紹介しておきましょう。

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早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。

その後、市場調査業務を行なう会社を設立。


マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、

都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。


会社員時代を含め、20年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位20社を中心にお仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

(自慢することかどうかは、微妙なところですが。。)





裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか?


売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、妙な威圧感のようなものを感じませんか?

不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、

そんな不信感がどうしてもぬぐえません。


分譲マンションというのは、

他の商品・サービスのように、リピート購入することを

ほぼ想定していません。


また、直接販売の現場にいる営業マンにとっては、

とにかく「契約をとること」「買わせること」

が仕事上の最大のテーマになっている
わけです。


自分で仕入れたり、商品企画したものではないものを

とにかく売らなきゃいけないわけです。


さらに、車などと違って、

マンションというのは、統一価格がありません。


つまり、

そもそも価格の決定メカニズムが分かりにくく、

比較検討すること自体が難しい
のに、

さらに、


1回こっきりの付き合いで、

方や「売りたいだけ!」、一方は「騙されないぞ!!」

と思っている、という状況なわけです。


一般ユーザーが悩むのも無理ありません。

悩まない方がどうかしてます。


榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。


榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」

という点で意見が一致し、

合同でレポートを書かせていただくことになりました。


不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。


これはかなり不健全なことだと思います。


また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な(目に見える)事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する「全体像」といったものが見られません。


マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。


マンション価格というのは本来、

「全体を見渡した相場観」

が必要であるのにかかわらず、

そういう視点が欠けているから、

「設備・仕様の細部」だとか、

「立地についてのバランスに欠けた

(特定価値観のバイアスがかかりすぎた)評価」


につながってくる
のだと思います。



とにかく、マンションというのは物件ごとの個別性が強いです。

強すぎると言っていいかもしれません。


ほんの2、3年ですぐそばにある物件の価格が

1,000万円違ってくる、

なんてのはごく普通の現象としてあります。


ただ、マンション市場全体を時系列で、

かつエリア網羅的に見ていくと、

だんだん市場の動きが読めてくる
ようになります。


文字通り見えてくるようになるんです。


ただ、マンション購入を考え始めて2、3年といった方に

こういう視点を持て、というのはかなり難しいことでしょう。


入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしているネット・雑誌系媒体

からしかない
からです。


こういう状況は、

数千万の借金をして、20年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。


「数千万の借金と20年以上の金利・・・」


大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。


そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。


マンション相場の動きを「全体像」を通して

極力科学的に検証し、 ご自身で納得のいく判断をする。


そういう場面で少しでもお手伝いができれば、と思っております。



お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動をしております。

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的な「判断材料」を!






以上、如月氏のプロフィールでした。

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榊淳司です。

如月さんの「マンション立地評価レポート」は、

これまでに

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「武蔵野市編」(休止中)

「北区編」 「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」


など、全部で13種類のレポートはかなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは他の誰一人としてやっていないことを行っています。


彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。


「家族のために、マンション購入に成功したい!」



実のところ、

今までそういったことを行っているプロは一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。


もしエンドユーザーのほとんどが、この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか?

それは・・・マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、市場よりも割高なマンションが100%売れなくなるのです。


「今月のノルマが達成できない・・・」


彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。


そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。


一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、その一例です。


マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては困るのです。



法律違反スレスレの広告表現やかなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしているデメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、正確に分析してお伝えします。


もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションはそれぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとはかなり異なります。


ですから、我々のレポートは、業界のインサイダー視点なのです。













企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

1つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に50%を超えています。

中には、5つも6つも読んでくださる方さえいます。




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以下、如月氏のレターに引き継ぎます。






今、この街はとてもホットです。

天王洲アイルは、湾岸エリアの南端として注目を集めました。



その他にも、大崎・五反田の再開発エリアでは、

かつての面影もないほどに街並みが変容しています。

逆に、城南の旧来の住宅地エリアでは

発展が停滞しているようにも思えます。

ゼームス坂、仙台坂、くらやみ坂などは

通り1本隔てるだけで、

不動産の資産価値が何割も違ったりします。





それぞれのエリアには固有の事情があり、

それが不動産価格に反映されます。

もちろん、マンションの価格にも影響を与えるのですが・・・・



しかし、 困ったことに新築マンションの販売価格には、

マイナス情報はあまり考慮されず、

プラス情報ばかりが反映されます。



つまり・・・高くなりがちなのです。



例えば、品川区の特徴として

「○○山」というブランド立地があります。

御殿山や島津山、諏訪山、池田山などです。

マンション名にこれらの名称が冠せられることは多いのですが、

実際にその名にふさわしい場所なのかどうか・・・

疑問に思えるネーミングもかなりあります。


「○○山だと思って高いお金を出したのに、

中古になったら誰もそんなことを認めてくれなかった」



こういう話は、よく聞きます。



地元の方ならいざ知らず、他のエリアから移り住んでくる場合

その土地土地の「地位(ぢぐらい)」をしっかり確認しておかないと

思わぬ落とし穴にはまる事になります。



今回、如月氏が詳しいレポートを書いてくれた品川区には

実にこういう「落とし穴」的な立地が多いのです。



彼は、自分で住んだ経験や、このエリアについて過去に書いた

数百に及ぶレポートで蓄積された豊富な知識と分析力を、

今回の「品川編」で余すことなく発揮してくれました。


同じくらい精緻なレポートを

マンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は20万円から100万円のレベルです。



しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている

主な新築分譲マンションについて

その価格にどの程度市場性があるのか、

明解なコメントが付せられています。



その如月氏が

今回「物件評価」のコメントを付したのは

次の15のマンションです。



パークタワーグランスカイ




大崎ウエストシティタワーズ




ル・サンク大崎ウィズタワー




ライオンズタワー目黒川




シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン




オークプレイス目黒リバーテラス




クリオ西小山




シティハウス西小山




ルネ戸越




クレストフォルム戸越




イニシア品川中延ディアスタ




レジデンシャル品川中延




ブリリア大井町ラヴィアンタワー




シティハウス南品川




ロワール大井町


これらのマンション評価に達するまでのエリア分析や

過去10年の品川区及び23区市場推移など、

マーケット情報資料等も盛り込まれた詳細な内容
です。






みなさんに、よりご理解いただけるように

「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

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はじめに

マンション立地について

マンションの値づけについて

如月の言う「適正価格」について


品川区の立地評価

品川区のマンション市場推移


品川区エリア別立地特性・販売物件データ

1.山手線高級住宅地エリア

2.大崎再開発エリア

3.高台傾斜地立地

4.城南住宅地

5.京急線及び埋立地

まとめ



「如月正雄」から一言

「品川区」編を改訂しました。


品川区は大崎エリアを除いて

供給量が多いわけではないのですが、

再開発がらみの大井町エリアが

スポット的に熱いですね。


比較的条件の良い物件が販売開始されています。


五反田や京急線沿線のオリックス物件なども出てきており、

ただ、条件の良い物件は

高値に振れてしまう傾向が見えますので、

一体どのくらいまで見ればいいのか、

その相場観を事前に把握していくことは大切だと思います。

利便性のわりに比較的購入しやすいものも出てきています。


いずれにしろ、

品川区は利便性が高くて住環境の良い物件があります。


まだまだ高いですが、目黒区、港区と比べると

もともとの相場水準が低いですから、

今後の相場下落とともに

「買いやすい」「一回り広い」新築マンションが

入手可能な地域になってきます。


ひろく城南エリア希望の方にお読みいただければ幸いです。




最後に「榊」から一言

普段、エンドユーザーが見ることのできない

マンション売主企業の「手の内」から、

一般の方が読んでためになる情報を抜き出して

再構成しているといっていいのが、

今回の「品川編」です。


現在、品川エリアで新築・中古を問わず、

マンション購入を検討されている方にとっては、

エリア選定で失敗しないための

必読のレポート
だと思います。




パパ、品川に住みたいな!!







これだけの内容を盛り込んだレポートが

4,690円


本体レポートはダウンロード版60ページ(A4版)

PDFファイルになります。

冊子をご希望の方は、別途1,500円を

ご負担いただくことになります。



スゴイ!ここまで書いて、大丈夫なの?!

読者の方々からも


「あぁ・・・間違うところだった。」
東京都文京区 I・Kさん

「ちょっと高いかなー」と思っていたのですが、営業マンのトー

クにうまく乗せられて「それでは今週土曜に契約を」というとこ

ろまで話が進んでいました。そんな時、妻が「ねえ、こんなレ

ポートが出ているわよ。3,960円ってちょっと高いかしら?」と

教えてくれたのが「豊島区編」。でも、1億円近くのマンション

を買うのだからと考え、ダウンロードして読んでみると・・愕

然。如月レポートの一言一句に納得。営業トークは一言半句

も信用できなくなりました。すぐに契約を中止。相当割高な物

件を買うところでした。読ませて頂いて本当に良かった・・・

如月さんに心から感謝しています」



如月さんの「専門的」な分析にビビッときました。
東京都品川区 S・Hさん

「品川に住んで40年。「地元のことなら何でも知ってるぞ」と思って

いましたが・・半分「騙されたと思って」と買った「如月×榊」のエリ

ア別評価集を読んで驚き。灯台下暗しで、自分が不動産的な視

点をまったく持たず、ただの「思い出」や「思い込み」で周りの土地

を判断していた事を知りました。やっぱり餅は餅屋。専門家の見

解がいかに大切かが身に染みました。「あぁ間違わずに済んだ・・

買ってしまってから後悔しないで済んだ!」安堵感で一杯です」


榊からお礼の一言



もう一度ご案内しますと、

価格は、4,690円です。






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