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ご好評いただいておりますマンションレポート

「榊淳司×如月正雄の首都圏マンション立地

エリア別総合評価集004「武蔵野市」編」は、

ただ今【販売休止】となっております。

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榊淳司×如月正雄

首都圏マンション立地エリア別総合評価集004

「武蔵野市」編




はじめまして、榊淳司です。




私のマンションレポートライブラリーの強力な助っ人である

如月正雄氏が、早くも「エリア別総合評価集」の第4弾を書いてくれました。

彼の名前はちょっと難しいのですがきさらぎ まさおと読みます。




もちろんペンネームです。

ですから、写真は出せません。


すっかりお馴染みになったこのイラスト。

実物と違う!・・・という声も

轟々と寄せられているのですが

今のところ本人から苦情は出ていませんし、

途中で変えるのもヘンです。

したがって、当面はこのイラストを使います。




いつもの通り、ここで彼のプロフィールを紹介しておきましょう。


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如月正雄 プロフィール


早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。

その後、市場調査業務を行なう会社を設立。



マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、

都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。




会社員時代を含め、20年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位20社を中心にお仕事させていただいております。

首都圏で降りたことない駅は殆どありません

(自慢することかどうかは、微妙なところですが。。)



不動産というのはどうしても、

「土地神話」というような言葉もあるように、

「売り手市場」になってしまいがち
で、

日頃からどうもその辺の特殊な市場に対し

もやもやのような感じを持っておりました。



不動産契約というと本来対等なものであるはずなのに、

妙な威圧感のようなものを感じませんか?

不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、

そんな不信感がどうしてもぬぐえませんね。



しかし、今や、どんな商品・サービスも

ユーザーファーストでなければ成立しない世の中になっています。



榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。

「マンション値引き・価格・情報」というブログを

立ち上げられたことをお伺いしたのが昨年夏ごろのことでしょうか。

金町駅前の寿司屋だったような(笑)。



数ヶ月前に、レポートのご依頼を受け、

「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」

という点で意見が一致し、

合同でレポートを書かせていただくことになりました。



不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。

これはかなり不健全なことだと思います。



そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。



お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動
をしております。





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以上、如月氏のプロフィールでした。


彼の出した「品川区編」「豊島区編」「新宿区編」の3つのレポートは

かなり好調に販売が進んでいます。

それだけに、業界内の注目度も鰻上り。

「如月って誰なの?」

という問い合わせが、榊のところに殺到しています。




これは、絶対に秘密です。




彼は、マンション市場を分析する腕のいい現役マーケッターです。

普段は、

マンションデベのために「市場調査レポート」を書いています。




この、マンションの売主企業の為に書く「市場調査レポート」というのが、

我々の常識感覚で計ると、何ともおかしなものなのです。




結論は、最初から決まっているのです。




どんなヘボな場所であろうと

どんな遠くであろうと

どんなくだらない設計であろうと、




そして・・・どれほど市場を無視した高い価格であろうと、




結論はひとつ・・・・「売れます」。




マンションを開発分譲する不動産会社の連中は、

耳障りのよくない話は聞きたがらないのです。




「この価格では、売れるわけがない

「この事業は、どう考えても成立しませんよ

「なんで、こんな場所でこの価格なのでしょう

「これは、エンドユーザーを裏切る行為です

「この価格は、市場に反しています




という「本当」のことを書くとどうなるか?



「ふざけんなお前!

出入り禁止だ!!」




全員が全員ではありませんが、

不動産業界には眩暈がするほど

「お馬鹿」な連中がウヨウヨしています。

そして「お馬鹿」な奴ほど、昇進したりします。



まともに物事を考え、正当な主張をしていると

組織から、つまはじきにされるようなところがあります。



それは、当然外部の業者にも及びます。



広告代理店もそんな業者のひとつです。

業者というのは、いってみれば、不動産業者の奴隷のようなもの。

だから、その広告代理店から依頼を受けてレポートを作成する場合、

如月氏の立場として、「本音」は決して書けないのです。



ひたすら、

「ターゲットは・・・にいるので、価格は・・・にすれば、

市場を捉えることができます」




いってみればウソばかり。




その結果、

ロクでもないマンションが市場にワンサカとあふれ出します。


当然、売れるわけがありません。

典型的な例が、都心や近郊人気エリアの新築マンション市場です。

竣工半年、1年経っても売れ残っているマンションがゴロゴロあるでしょ。

ああいう物件は、ほぼ「買ってはいけない」のです。




でも・・・時々間違って買ってしまう人もいるのです。

マヤカシの広告と巧みな営業トークで、

騙されてしまうエンドユーザーさんです。




残念ながら、

買ってしまった方は

早くて数ヶ月、

遅くとも数年後には

「失敗した」と頭を抱え込む

ことになります。




本来、そういうロクでもないマンションは

買ってはいけないもの。


買っていいマンション、買っていい価格、というものを

エンドユーザーがキチンと判断できれば、

市場からロクでも無いマンションは駆逐されます。




ならば、

我々がエンドユーザーに対して、

キチンと判断できるための

材料を提供しよう!




如月氏は、この考えに大いに賛同してくれました。

そして、彼の得意とする「エリア毎のマンション市場研究」のレポートを

エンドユーザーの皆さん向けに執筆してくれることになったのです。



今回はその第4作目ということになります。


対象エリアは
人気の(?)中央線・・「武蔵野市」 です。




以下、如月氏のレターに引き継ぎます。




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はじめまして、如月正雄です。






今回は、23区以外のエリアをはじめて取り上げました。

都下の第一弾は「武蔵野市」です。




榊氏のブログにも相談が多いようで、

ご要望もあったものですから、都心エリアを少し離れてみました。




武蔵野市では現在、吉祥寺で

吉祥寺レジデンシアが新規販売されています。




吉祥寺駅徒歩圏でなおかつ、

200戸規模の大型物件ですから

かなり注目されているようです。

吉祥寺というのは、

各種「住みたい街アンケート」で

毎回上位に来るエリアです。





 【賑わいのある吉祥寺サンロード】




それだけ人気が高いということでしょうが、

マンション供給が少ない、ということも 要因の一つに

なっているのだと思います。




ただ・・・問題なのは、

「住みたい」という「人気の街」は、

大半が今は「住んでいない」方が選んでいます。

いってみれば、かなり曖昧なイメージで成り立っているのです。




井の頭公園があって、伊勢丹(撤退予定のようですが)をはじめ

大手デパートやショッピング施設があって、

利便性とともに、

マスコミ受けする飲食店やショップも多い
ですから。




供給が少ないこと、

イメージに引っ張られやすいこと、

このことを十分意識して冷静に見極める必要があります。




正直、吉祥寺で「適正価格」に近いものでしたら

買いにいっていいとは思います。




ただ、その場合も、

果たして、山手線内側の都心エリアと同等か

それ以上のお金を出していいのか、


という問題が出てきます。




さらに、三鷹や武蔵境で、

この武蔵野市ブランド、吉祥寺価格

引っ張られ過ぎているのではないか、

という物件がいくつかあります。




明らかに高すぎるタワー物件もありますし、

その他の新規物件も概ね「適正価格」を逸脱してしまっています。




何が言いたいかというと、

このエリアは前回のレポートで扱った

「新宿区」とは全く逆で、

相当気をつけないと高掴みしてしまう危険性のある市場だ、

ということです。




不動産会社側も

中央線エリアを買いかぶりすぎな傾向が否めません。




これまでの経験から言って、

中央線沿線の評価が、わりと曖昧な会社が多いです。

不動産会社にプレゼンしていても、

こちらと認識がずれている場合が

他のエリアと比較して多いのがこのエリア。




中央線というのは

一部住宅地を除いて、

世田谷区や目黒区などと比べて

明らかに市場ポテンシャルは低いです。




これは「都市のバックヤード」を発展の条件とする

榊氏の理論で説明できます。




中央線→山梨→長野→木曽(或いは日本海方面・・有力都市がない)

東横線→横浜→東海道→名古屋(日本の有力都市へつながる)




中央線の先には、あまり魅力的な都市が存在しない分、

横浜から名古屋、京都・大阪につながる東海道軸より落ちます。




こういったエリアの特性を踏まえ、

武蔵野市エリア、中央線エリアでマンション購入を

考えている方はよくよく相場を検証し、

「適正価格」水準を把握しておく必要があります。




今回、いつものように、エリア別の「適正価格」と、

現在販売中の物件の個別検証
に力を入れて

レポートを作成してみました。




私だったらこの物件、この住戸は買わないな、

というものが正直かなり多かった
です。

残念ながら。




適正価格より500万円、1,000万円高い物件が

ざらにありますので、

このエリアを購入候補地としている方は

ぜひお読みになってください。




榊氏が、

不動産業者というのは、

マーケット情報について少しでも本当のこと言うと、

「お前は出入り禁止だ!」

と、いうことになってしまう。


そういうお話をされていますが、

まあ、これは驚くことに「事実」なんです。


どうして、断言できるかというと、

私自身が当事者として、

過去に経験したことがあるからです(笑)。


さすがに出入り禁止にはなりませんでしたが、

訳の分からない怒り方をされたことを覚えています。




こちらとしては、

「売れる価格」「買っていただける価格」

を具体的に明示しただけなのですが。。。




なんで怒られるのか分かりません。




ま、そういうことで、こういうことは何度も言いますが、




5,000万円、6,000万円の借金を背負ってしまってから

後悔するのだけはぜひとも避けてください。




借金額面の上にさらに金利を払って、その上、

かりに、ローンを払い続けられなくなったら

その途端に自分のものじゃなくなってしまうんですよ。




売却して資産価値が高けりゃいいですが、

借金だけが残る、

家はない、

なんてことになったら、

それこそ冗談にもなりません。




不動産会社だけが儲けて、あなたが損する、

そんなことだけは、ぜひとも避けて下さいね。




私の説明は以上です。 お読みいただき、ありがとうございます。






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榊淳司です。

少し、補足させてください。



いやあ・・・今回の「武蔵野市編」には驚きました。

レポートも4作目に入り、如月さんも肩の力が抜けてきたのでしょうか?

それとも、このエリアには

「買ってはいけない」マンションが多すぎるのでしょうか?


かなり伸び伸び、溌剌と如月さんの「本音」が出てきています。




三鷹、吉祥寺を含む武蔵野市は

都下エリア随一の人気
を誇ります。

それだけに、不動産業者が「図に乗りやすい」エリア。

ちょっと前には「桜堤庭園フェイシア」などという、

トンデモナイ勘違い価格で売り出していたマンション

ありました。

逆に、エンドユーザーのみなさんにとっては

「惑わされやすい」沿線。

このエリアでマンション購入をお考えなら、

ぜひこのレポートをお読みになるべきだと思います。




私も一読して「ウウーン」と唸ってしまいました。

本当によくご存知・・・そしてよく研究されています。

もっとも、彼にとって大変馴染みのあるエリアでもあるのですが・・




そして、毎回同じことを書かせていただいて恐縮なのですが

これと同程度の精緻なレポートを

マンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は

20万円から100万円のレベルです。

それでいて、結論には虚妄や阿りだらけ・・・



しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている

主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、

一切の予見を廃し、

市場観測に基づく明解な判断を下しています。

つまりは、マンション分譲企業に提出されるレポートよりも

如月氏にとっては、はるかに「真実」に近いものなのです。




彼がそういった忌憚のない「物件評価」のコメントを付したのは

次の4つのマンションです。



■吉祥寺レジデンシア






■武蔵野タワーズ






■クラッシィハウス三鷹






■グランドメゾン武蔵野






これらのマンション評価に達するまでのエリア分析や

マーケット情報資料(武蔵野市、都下坪単価推移など)も

盛り込まれた詳細な内容
です。




みなさんに、よりご理解いただけるように「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

はじめに

マンション立地についての考え方 

如月の言う「適正価格」について

武蔵野市の立地評価

武蔵野市のマンション市場

武蔵野市エリア別立地特性・販売物件データ 

1.「吉祥寺」南口エリア

2.「吉祥寺」北口エリア

3.「三鷹」北口エリア

4.「武蔵境」南口エリア 

5.「武蔵境」北口エリア

6.「吉祥寺」「三鷹」バス便エリア

まとめ



 

「如月正雄」から一言


今回は都下エリアはじめての、武蔵野市です。吉祥寺は「あこがれの

住宅地」として、三鷹は中央線の核となる駅として知名度も高いです。

また、不動産市場では「中央線」は一般に「人気の中央線」などと表現される場合も多い

です。ただ、その「人気」ってどうなの?本当なの?という視点を忘れてはいけません。

個人的には「人気の東横線」「人気の田園都市線」といった場合に感じる違和感を思い

出します。「人気の東横線・田園都市線」って駅からバス便の取り柄のない物件の広告

でよく見ます。本当に人気があるんだったら「人気の」などという形容は必要でしょうか。

とにもかくにも、如月が指摘する「適正価格」から逸脱している物件が多いエリアです。

「売れなくて失敗→価格改定」という物件が昔からちらほらあって、何度失敗しても同じ

ような物件を出してくる、という傾向があります。適正価格を知るため値下げ目安として、

希望物件の条件を整理するため、本レポートをぜひ有効にご利用ください。



最後に「榊」から一言


如月さんは博学多識にして、思慮分別の深い方です。しかも生き方が

誠実です。でも、これは広告業界という虚妄を糧とする世界ではあまり

歓迎される資質ではありません。あの業界では、どれだけウソをうまく表現し、相手を言

いくるめるか、という軽薄な表現技術が何よりも重視されます。「真実」や「本音」はどー

でもいいこと。だから、小知恵の回る、小ずるい輩ばかりがのさばります。しかし、その虚

妄によって「買ってはいけない」マンションを買ってしまい、とんだ損害を蒙るのは他なら

ぬ皆さん、エンドユーザーです。今回、如月さんは見事に武蔵野市のマンション市場を

「斬って」くれました。その歯切れのよさには感嘆するばかりです。このレポートをお読み

になったエンドユーザーの皆さんが賢明な選択に導かれることを、私は疑いません。そし

て、より多くの方が賢明な判断をされることで、市場全体が健全な方向へと導かれるの

です。 みなさん、ぜひこのレポートを読んでください!



パパ、

やっぱり

チューオーセンよね!


 

これだけの内容を盛り込んだ

レポートの価格は

3,960円

です。



「スゴイ! 

ここまで書いて

大丈夫なの?」




情報盛りだくさんで、この価格!

本体レポートはダウンロード版44ページ

PDFファイルになります。


【販売休止中】




如月氏のレポートの読者の声が寄せられています。



「あぁ・・・間違うところだった。」

東京都文京区 I・Kさん


「ちょっと高いかなー」と思っていたのですが、営業マンのトークに

うまく乗せられて「それでは今週土曜に契約を」というところまで

話が進んでいました。そんな時、妻が「ねえ、こんなレポートが出

ているわよ。3,960円ってちょっと高いかしら?」と教えてくれたの

が「豊島区編」。でも、1億円近くのマンションを買うのだからと考

え、ダウンロードして読んでみると・・愕然。如月レポートの一言一

句に納得。営業トークは一言半句も信用できなくなりました。すぐ

に契約を中止。相当割高な物件を買うところでした。読ませてい

ただいて本当に良かった・・・如月さんに感謝です。」




如月さんの「専門的」な分析にビビッときました。 

  東京都品川区  S・Hさん


「品川に住んで40年。「地元のことなら何でも知ってるぞ」と思っ

ていましたが・・・・半分「騙されたと思って」と買った「如月×榊」

のエリア別評価集を読んで驚き。灯台下暗しで、自分が不動産的

な視点をまったく持たず、ただの「思い出」や「思い込み」で、まわ

りの土地を判断していたことを知りました。やっぱり餅は餅屋。専

門家の見解が、いかに大切かが身に染みました。「ああ、間違わ

ずに済んだ」という安堵感で一杯です」




榊からお礼の一言


「みなさん、ひとつ読んだら、また次を読みたくなるようで、お一人の方が3つも4つ

もご購読頂くケースも多々あります。リピーター率の高さは、皆 様の「高い評価」で

あると感謝しています。より多くのみなさんに読んで頂けるよう 価格もなる べく安くできるように、

これからも努力します。ご購読いただいた皆様全員に厚く御礼 もうしあげます。ありがとうございま

した。どうぞ、これからもよろしくお願いします」





もう一度ご案内しますと、

価格は、3,960円です。

情報盛りだくさんで、この価格!




本体レポートはダウンロード版44ページ

PDFファイルになります。

※写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
レポート自体はPDFデータをダウンロードしていただくことになります。





【販売休止中】




【お支払方法のご案内】

クレジットカード・銀行振込・BitCash・コンビニ決済でお支払いいただけます。





*このホームページに掲載の人物写真はすべてイメージ画像です。

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特定商取引法に基づく表記榊淳司×如月正雄の 首都圏マンション立地エリア別総合評価集004「武蔵野市」編

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