榊淳司×三田弥生の近畿マンションレポート02

西宮市

この人気エリアの

マンション市場を見定める









はじめまして、榊淳司です。




私のマンションレポートライブラリーの強力な助っ人をご紹介しましょう。

その名も「三田弥生」(みた やよい)。

榊マンション市場研究所・近畿支部の専任アナリストです。



もちろんペンネームです。

彼も不動産業界の仕事をしているので

このようにあまりにもエンドユーザー寄りのレポートを書いてしまうと

業者にニラまれてしまい、本業に差し支える
ので、

写真は出せません。



うーん・・・ちょっと実物よりもイケメン過ぎますね(笑)。

でも、そんなに大きくは離れていません。

この顔を20歳ほど老けさせれば、実態に近づくでしょうか。





彼のプロフィールを紹介しておきましょう。


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三田弥生 プロフィール


関西学院大学社会学部卒業後、出版社勤務

その後フリーランスの企画者・ライターとして独立。



商用コピーを始め、エディトリアルコピーなど

多岐にわたってコピーライティングを展開。

賃貸住宅情報冊子やマンション広告などにも携わる。

個人的な市場観測歴20年を超えるマンション大好きフリーライター



以上、三田氏のプロフィールでした。



では、ここから榊が補足いたします。



三田氏はプロフィールを読んでいただければ分かるとおり

関東地区で「マンション立地評価集」を担当する

如月さんのように、マンション市場を分析する、

プロのマーケッター出身ではありません。

しかし、マンションに興味を持って、

この20年ずっと研究をされてきました。

いわば、マニアックなアマチュアというところでしょうか。



それだけに、マンションを見る視点がみなさんに近いはずです。

彼が前回リリースした当シリーズの第一号レポート

「神戸市垂水区 この混迷の市場を見極める」は、

近畿エリア初の詳細レポートとして好評を博しております。

なぜなら、今まで近畿エリアには、新築分譲マンションについて、

エンドユーザーの視点で

客観的な評価を下したレポートが存在しなかったからです。



今回、三田弥生氏が取り上げたのは、西宮市。

他府県の人は「大阪府西宮市」と誤解する人も多いほど、

大阪の都心へ交通の便が良いところです。

それでいて、自然にも身近です。

また、日本でもっとも私立美術館が集まっているという、

文化レベルの高さでも知られています。

もちろん、三田さんの出身校である関西学院をはじめとする

私立の有名伝統校もたくさんあります。



ということは・・・

すなわち優れた住宅地としての条件を、

十分に満たしているのです。

いってみれば、

ある種の「ブランド性」を帯びた住エリアといえます。

そして、それは阪神間に住まう方なら、誰もが認めることです。

つまり「西宮はいいところ、便利なところ」

というイメージが定着しています。



そういうイメージをうまく利用して、

適正以上の利益を得ようとする方々もいます。

いわずと知れた、マンション分譲業者です。

「西宮」アドレスというだけで、

???な立地であるにもかかわらず、

適正な市場価格以上で

マンションを販売している例がたくさんあるようです。

このレポートでは、三田さんが独自のある「指標」をもちいて、

そういう「アブクゼニ型」のマンションを

明解に炙り出しています。



彼はいったい、どういう「指標」を用いたのでしょう?





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では、これより三田氏のレターに引き継ぎます。


はじめまして、三田弥生です。




榊氏とは25年来のつきあい。

私の師匠でもあります。

(それはちょっと言いすぎ! 榊ツッコミ)



榊氏は同志社大学卒業後、しばらく関西で働いていたんですよね。



そのうち関西から消えたと思ったら、

東京でエライ先生になってはりました。

(敬語です?!)



そんな榊氏がこの間「年収200万円からのマイホーム戦略」

という本を出版しました。

「目からウロコがぼろぼろ落ちる衝撃の体験をあなたにも」って

そこまで言うかと思ったんですが、

読み終わった後に机の上を見てみると

ウロコが100枚ほど落ちていました。

って、冗談ですが、本当に流石、榊氏だと思える内容でした。

ぜひみなさんも読んでみてください。

きっと

「へ〜ぇ。そうなんだ。そんな手もあるんだ」ってことが山盛り。

マイホームを手に入れようと考えている人にとっては、

感動の逸品です。



この本を読んでいると

あえて新築のマンションを購入しなくても

いいっていう気にもなりますが、

新築マンションは、新築マンションでひとつの選択肢。

一生に1度、2度までの買物なのですから、

いろんな選択肢を探っていただきたいと思います。



今回の三田のレポートは西宮。

今、関西の中では1、2位を競う人気のスポットです。



西宮という地域、

あらためて調査してみて、

やっぱり素敵なところだと再認識しました。

大阪・神戸までの通勤には駅から15〜20分というイメージ。

商業施設や役所、娯楽施設も多く、

さらには海・山も近く、自然も豊富です。

京阪神に住みたいというのなら、

このあたりに居を構えるのが、ベストに近い

のではないでしょうか。



それだけに、今回、新築のマンションを改めて調べてみて、

ちょっと残念という気になりました。



相対的に「高い」ということです。

さらに路線価からみたマンション価格を比較してみると

物件によっては実質上500万円、1000万円も、

高い買物を強いられていることが分かりました。



いくら西宮がハイカラで住み良いところでも、

この時代にそんな価格では、誰も納得できない。

実勢価格と開きがありすぎるのです。

さらにマンション価格を比較しないで買ってしまうと、

とてつもないムダが生まれてしまいます。

むろん、師匠である榊氏や、

同僚の如月氏も私に同感してくれるでしょう。



西宮はいいところです。

人気があるのも納得できます。

でも、無知のまま、ムダに高い買物はしないでください。

出来る限りの情報を集めて、

よ〜く情勢を見極めて、ご判断ください。





私の説明は以上です。 お読みいただき、ありがとうございます。


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榊淳司です。

若干、補足させていただきます。




三田さんが書かれているように、

現在の西宮のマンション市場はちょっと「残念」な状態です。

でも「希望」はあります。

ただ、選択を誤ると「残念」な結果に終わりそうです。

より賢明な判断を行うためには、

多くの情報と、確かな分析眼が必要だと思います。

そういった意味で、

三田さんはとてもよい「仕事」をしてくれたと思います。



彼が忌憚のない「物件評価」の

コメントを付したのは、次の20のマンションです。



ライオンズ甲東園グランフォート




西宮北口昭和園アーバンライフ




ワコーレヒルズ苦楽園MIRAI




エアフォレスト一番町




エスリード苦楽園老松町


ブランズ西宮仁川

BELISTA(ベリスタ)西宮北口

パークホームズ西宮北口

ラフィネス甲子園口

セーリオ西宮ルシード

ロジュマン上甲子園

ウェリス上甲子園

プラウド西宮 浜松原

ネバーランド夙川香櫨園セルサス

ヴィークコート夙川香櫨園

ステイツグラン夙川

アビターレ夙川

グランスイート西宮北口II(完売)

イニシア西宮北口(完売)

BELISTA(ベリスタ)西宮今津(完売)






みなさんに、よりご理解いただけるように「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

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はじめに〜西宮とは〜


西宮新築マンション比較一覧


1.ライオンズ甲東園グランフォート

2.ブランズ西宮仁川

3.グランスイート西宮北口II(完売)

4.イニシア西宮北口(完売)

5.西宮北口昭和園アーバンライフ

6.BELISTA(ベリスタ)西宮北口

7.パークホームズ西宮北口

8.ラフィネス甲子園口

9.セーリオ西宮ルシード

10.ロジュマン上甲子園

11.BELISTA(ベリスタ)西宮今津(完売)

12.ウェリス上甲子園

13.プラウド西宮 浜松原

14.ネバーランド夙川香櫨園セルサス

15.ヴィークコート夙川香櫨園

16.ワコーレヒルズ苦楽園MIRAI

17.エアフォレスト一番町

18.エスリード苦楽園老松町

19.ステイツグラン夙川

20.アビターレ夙川


 

おわりに



 

最後に「三田弥生」から一言


実は私もマンション暮らしのひとりです。

結婚したてで購入したのですが、

本物バブル崩壊の最中、

「これ以上さがることは絶対ありませんよ」

という営業マンの言葉を鵜呑みにして、

やっぱり賃貸よりは持ち家だ、と購入。

しかしマンション価格はさがる一方。

今では、購入価格の3分の1以下の価値に

なってしまっています。



「若い時には何も知らなかったから・・」

では、済まない失態です。



この業界のことをもっと早くから

榊氏に教えてもらっていれば良かったと思う始末。

販売会社の営業マンの言葉なんて信じる方が

どうかしている
んですね。

でも、当時は、まったく無知。

金利等も含めると実質2,000万円〜3,000万円は

ムダになっています。



そんな「不幸な人間を増やさないため」にも、

マンションリポートを充実させたいと頑張っています。



情報を持つかどうかで

今でも500万円〜1000万円、

金利等も計算にいれると物件にもよりますが、

1000万円や2000万円はすぐに差が出てしまいます。



デベロッパーは、少しでも高く売れればいいのです。



高い価格で落札した土地に、

質は悪いけれど、価格の高い資材を使って建てれば

自ずと高い価格を付けなければならなくなります。

そんな、デベの自分勝手を許してはいけません。



しっかりと情報を収集して、

適正な価格で、いい物件を安く買って頂きたいものです。

まずは、

三田渾身のレポートを参考にしていただければ幸いです。





「榊」からも一言


私は自分のオフィシャルページ上で、

マンション購入に関する無料相談を行っています。

首都圏のマンションについての相談が多いのですが、

近畿圏も少なくありません。

首都圏と比べると、

近畿圏は全体にマンション市場が「停滞」している印象

があります。

それは、この前のミニバブル(2004年〜2008年)の時に、

首都圏から、はみ出たマンション業者が

勢いだけでデタラメな開発をしすぎたせいもあると思います。

首都圏では、そういったデタラメ開発物件の整理は、

ほぼ峠を越した感がありますが、

近畿圏はまだまだのように見えます。



今回の「西宮市」のマンション市場でも、

そういった現象が色濃く残っている印象を持ちました。

こういった市場状況の中で、

みなさんがどういう購買行動をとればいいのか?



それは、

まず「冷静」かつ「慎重」になるべき、ということです。

不動産価格は今後もなだらかに下落するでしょう。

今、買うとすれば、それはよほどの「お買い得」物件か、

もしくは「お買い得」価格に絞るべきです。

そういった物件選びの判断材料として、

このレポートが少しでもお役に立てばと思います。





パパ、

タイガースの

応援に行きたい!!


 

これだけの内容を盛り込んだ

レポートの価格は

3,960円

です。



「スゴイ! 

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本体レポートはダウンロード版37ページ

PDFファイルになります。






榊マンション市場研究所のレポートに、読者の声が寄せられています。


冷静な分析レポートをありがとう!
大阪府 K・Iさん

「私は榊さんのレポートで,あるマンションの購入を断念しました。

レポートを読む前は、かなり買う気が高かったのですが、読んだ

後では『なんで気付かなかったのか』と思うことばかり。自分で自

分が半分情けなくなりました。専門的な視点から、冷静な分析レ

ポートを書いてくださった榊さんに心からお礼を申し上げます。」



ズバリと指摘された専門家の見識。
兵庫県 D・Cさん

「夫は『金融系のN社だから大丈夫』と思っていたマンションの弱

点を榊さんの『買ってはいけない』で、ズバリと指摘されたので愕

然としました。業界に詳しい知人に聞くと、なぜか榊さんと同じ事

をいわれました。私達が普段聞けない専門家の見方を惜しげも

なく披露して、判断材料を提供して下さる榊さんは、私達の頼も

しい味方で す。これからも期待してますのでがんばって下さい。」



現実を直視させてくれた判断材料に感謝!!
京都府 O・Jさん

「妻と一緒に盛り上がっていたのは、大手H社系JVの大規模マ

ンション。いろいろな共用施設に惹かれていました。でも、榊さん

のレポートが一刀両断。よく考えて見れば、費用はずっと払い続

けなければいけない・・そんな現実を直視せず、広告ですっかり

騙されていました。榊さんのおかげで冷静な判断ができるように

なってよかった!いろいろなところから圧力がかかるでしょうが

負けないでこれからも私達のためにレポートを書いてください。」



榊からお礼の一言

「みなさん、ひとつ読んだら、また次を読みたくなるようで、お一人の方

が3つも4つもご購読頂くケースも多々あります。リピーター率の高さは

皆様の「高い評価」であると感謝しています。より多くのみなさんに読ん

で頂けるよう価格もなるべく安くできるようにこれからも努力します。ご購読頂いた皆様

全員に厚く御礼申しあげます。ありがとうございました。これからもよろしくお願いします」



もう一度ご案内しますと、

価格は、3,960円です。

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(写真は、PDFデータプリントの見本イメージです)

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(写真は、冊子版の見本イメージです)







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