榊淳司×三田弥生の近畿マンションレポート01

神戸市垂水区

この混迷の市場を見極める

【2010年5月31日改定版】






はじめまして、榊淳司です。




私のマンションレポートライブラリーにまたもや強力な助っ人が加わりました。

その名も「三田弥生」(みた やよい)。

もちろんペンネームです。

彼も不動産業界の仕事をしているので

このようにあまりにもエンドユーザー寄りのレポートを書いてしまうと

業者にニラまれてしまい、本業に差し支える
ので、

写真は出せません。



うーん・・・ちょっと実物よりもイケメン過ぎますね(笑)。

でも、そんなに大きくは離れていません。

この顔を20歳ほど老けさせば、実態に近づくでしょうか。





彼のプロフィールを紹介しておきましょう。


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三田弥生 プロフィール


関西学院大学社会学部卒業後、出版社勤務

その後フリーランスの企画者・ライターとして独立。



商用コピーを始め、エディトリアルコピーなど

多岐にわたってコピーライティングを展開。

賃貸住宅情報冊子やマンション広告などにも携わる。

個人的な市場観測歴20年を超えるマンション大好きフリーライター



以上、三田氏のプロフィールでした。



では、ここから榊が補足いたします。



三田氏はプロフィールを読んでいただければ分かるとおり

如月さんのように、マンション市場を分析する

プロのマーケッターではありません。

しかし、マンションに興味を持って、この20年ずっと研究をされてきました。

いわば、マニアックなアマチュアというところでしょうか。



それだけに、マンションを見る視点がみなさんエンドユーザーに近いはずです。

私や如月さんのように、業界にどっぷり漬かっていないのです。

だから、今回のレポートを読ませていただいて、非常に「新鮮さ」を感じました。

エンドユーザーさんの視点にたって、

各マンションのメリットとデメリットが丁寧に解説されています。



しかも、三田さんは垂水には非常に縁が深い人生を歩んでおられます。



実は・・・この榊も垂水には1年ほど住んだことがあります。

もう、四半世紀も前のことですが・・・・

その時から、三田さんとは仕事の上での盟友関係にありました。

飄々とした物言いながら、実に鋭く世の中のアレコレを観察なさる方です。

その鋭い視点が如何なく発揮されたのが、今回のレポートです。



そして・・・三田さんの垂水を見る暖かい眼差しも、

このレポートにはふんだんに盛り込まれています。



彼は、垂水のことが結構気に入っておられます。

それは・・・私も同じです。



正直に言って、垂水は神戸の端っこで、明石の隣です。

灘あたりの方は「明石市垂水区」くらいに思っているかもしれませんね。

でも、垂水っていいところです。

食べ物はおいしいし、人情はほんわり。

物価も家賃も安いので、暮らしやすいですね。

それでいて、結構便利です。

神戸はもちろん、大阪への通勤もかなりラク。



ただ、残念なのは駅の周りに土地が少ないこと。

したがって、マンションは山側のバス便立地に

できることが多いですね。

そういったマンションは往々にして、

モノの割には価格が高くなりがち。


特にここ数年の土地価格の乱高下の後では、

みなさんの感覚も麻痺してしまったのではないでしょうか?



その点、三田さんの「眼」は冷静です。

ですから、

どうぞこのレポートを、垂水でのマンション購入にお役立てください。

きっと、いろいろと新しい「発見」があると思いますよ。





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以下、三田氏のレターに引き継ぎます。


はじめまして、三田弥生です。




榊氏とはどういう経緯か、25年来のつきあい。

私の師匠でもあります。(それはちょっと言いすぎ! 榊ツッコミ)

榊氏は、同志社大学卒業後、しばらく関西で働いていたんですよね。



そのうち関西から消えたと思ったら、

東京でエライ先生になってはりました。(敬語です?!)



それは、ともかく、

榊氏には、ひとつの信念がありました。

それは、「不動産屋はバカだ」という……(そこまでは・・・榊弁解)

って、いうのは信念じゃないですね。



実は、榊氏、東京に出たての若いころ、不動産屋にだまされて、

痛い(ひどい)不動産をつかまされたことがあったんです。

若きころゆえに、なけなしのお金をはたいて手に入れた

貯金づもりの不動産は、実は、ほぼ価値がなかったんです。

(そんなこと、話しましたっけ・・・榊反省)



それ以来、学と経験と知識をつけた末、それを

「マンション購入で不憫な目にあっている人のために役立てよう」

と考えたんです。

半分は、不動産屋への仕返しかもしれません? が。



東京方面では、

榊氏は、だいぶ知られる存在になってきました。

マンションレポートも人々からホントウ、高い評価を得られているようです。



そこで今回、

関西方面にも力を注いでいきたいということで、

私、三田にもお声がかかってきたという次第です。



私も以前から、

この業界には、不信を抱いてきました。



榊氏の意向を受け,

持てる力を使い、レポートしていきたいと思っています。



さて、垂水という地域、

あらためて調査してみて、やっぱりいいところだと再認識しました。


大阪までの通勤にも駅からだと乗り換え入れて40〜50分。

神戸にある会社だとこのあたりに居を構えるのが、

ベストに近い
のではないでしょうか。



それだけに、今回、新築のマンションを改めて調べてみて、

ちょっと残念という気になりました。



相対的に「高い」ということを実感してしまいました。

中古マンション価格なども視野に入れ、

実際、デベロッパーが強気にでていたなと感じましたね。



そんな折に、

調査している先から、大幅値引きの打ち出し。

「やっぱり」とため息をついた次第です。



いくら垂水は好きでも、

この時代にそんな価格では、誰も納得できない。

実勢価格と開きがありすぎるのです。

むろん、師匠である榊氏も、如月氏も、私に同感してくれるでしょう。



みなさん、垂水はいいところです。

どうぞ住んでください!

でも、無知のまま、ムダに高い買物はしないでください。

マンション販売ミニバブルのはじけた今、

よ〜く情勢を見極めて、ご判断ください。





私の説明は以上です。 お読みいただき、ありがとうございます。


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榊淳司です。

若干、補足させていただきます。




三田さんに、私の「忘れたい過去」をバラされてしまいました。

私も、過去には研究不足と「エイヤー」という甘い判断で

不動産投資に失敗した
ことがあります。

生半可な知識は、かえって判断を誤らせることがあります。

みなさん、どうぞ契約書に判子を押す前に

もう一度冷静な眼でそのマンションを見直してください。



そして、垂水のマンションについてお悩みなら

このレポートをお読みになってください。

お値段も2,960円と、かなりリーズナブルです。


大阪まで行って、大きな書店で本を1冊買ったくらいのコストです。

このレポートは全29Pと、本1冊に比べれば

ボリュームは少ないかもしれません。



でも、どんな本にも雑誌にも書いていない

垂水で発売中のマンションについての、

具体的な評価
をお知りになれます。



今回は、関西シリーズ第1号ということで、

三田氏の原稿に、私もかなり書き加えたところがあります。

何といっても、元住民ですから土地勘があります。

ジモティーほどではないにしろ、

それなりの立地評価はできたと思います。



ですから、どうぞ私たち二人の「視点」を、

あなたのマンション購入の判断にお役立てください。





彼が忌憚のない「物件評価」の

コメントを付したのは、次の7つのマンションです。



リブコート オリジン




ブランズ名谷




垂水アーバンコンフォート リアヒルズ




リブコート垂水駅前プライムブルー




ディアエスタ ミオ 舞子公園 松風館




ワコーレ垂水狩口台エヴァージュ




ワコーレ垂水プロジェクト







みなさんに、よりご理解いただけるように「目次」をご紹介しておきます。


CONTENTS

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はじめに

マンション調査と分析の考え方

1.「リブコート オリジン」

2.「ブランズ名谷」

3.「垂水アーバンコンフォート リアヒルズ」

4.「リブコート垂水駅前プライムブルー」 

5.「ディアエスタ ミオ 舞子公園 松風館」

6.「ワコーレ垂水狩口台エヴァージュ」

7.「ワコーレ垂水プロジェクト」

おわりに



 

最後に「三田弥生」から一言


すこし前、マンション広告のコピーを依頼された時、開発の裏側を見る

機会がありました。でも、そこはいい加減のオンパレード。まともに買う

側の立場で考えると腹が立ってしまいますよ。価格なんて、もちろんと言えるほど適当。

マーケッターの言う事など聞かないで、「もっと、いけるんじゃない」の一言だったり。最多

販売価格を低くするために、条件の善し悪しも関係なしで、住戸の1つ2つを、上げたり、

下げたり。「儲かれば、いいんだょ」の世界なんですね。「資本主義経済だからしかたな

いよぉ」って感じですね。流石に、シャブコン(水増しコンクリ)や骨抜き(鉄骨減らし)なんて

施工手抜きは、このところ、やってなかったようですけれど。どうも開発業者や不動産屋

は信じられな〜い。隣に座って話を聞いてるコピーライターやデザイナーのことなんてお

かまいなし。ゲッこんなマンション買ってやるか、と思いつつ、私には買うお金もなければ

悲しいことかライターをやっている限り、どんなマンションも持ち上げて相手のいうなりに

書き切らねばならないのです。そうすると私もウソツキ。きっと偽善者かも知れないです。

でもどうせなら多くの人に喜んでもらえるほうがありがたいので、ここでは、購入される

みなさんの立場に立って、調査・分析をしていきたいと思います。「すこしでもお役に立て

れば」というのは素直なところです。半分はモラルの低い業界への反抗という感情もありそ

うですけれど。それでみなさんが助かるのなら言う事なしです。とにかくマンションはほぼ一

生に一度の高い買物。同じ物件・住戸でも買い時期や売買交渉を間違うとこの時勢500

万円、1000万円の隔たりはすぐです。ローンの金利も考えるとそれ以上の大損ということ

にもなりかねません。しっかりと情勢や内容を知った上でお選び頂きたいと願います。



「榊」からも一言


今回のレポートを読んでいて、最初に思ったのは「ああ、懐かしい」とい

うこと。学校を出て、最初に仕事をした場所が垂水にあったのです。も

う25年も昔の話。あれから阪神・淡路大震災があったり、明石海峡大橋ができたり・・・

垂水も随分変わりました・・といいたいところですが、あまり変わっていないところもありま

す。そういった意味でも、また懐かしい場所。そしてマンション市場としてみると、いささか混

乱気味、というのが私の見方です。そもそもマンション立地としては限界に近いエリア。

土地は少ないけれど、本来は駅から徒歩10分圏でないと資産としてかなり問題です。そ

んなエリア特性にも関わらずバス便物件の何と多いこと。徒歩圏でも、価格や極立地に

問題ありな物件が・・・はっきりいって、今はエンドユーザーにとってあまりよい時期では

なさそうです。そのあたりもレポートの中で明確に述べていますからぜひお読み下さい。



パパ、

ときどき

海に行こうね!!


 

これだけの内容を盛り込んだ

レポートの価格は

2,960円

です。



「スゴイ! 

ここまで書いて

大丈夫なの?」




情報盛りだくさんで、この価格!

本体レポートはダウンロード版31ページ

PDFファイルになります。






榊マンション市場研究所のレポートに、読者の声が寄せられています。



「あぁ・・・間違うところだった。」

東京都文京区 I・Kさん


「ちょっと高いかなー」と思っていたのですが、営業マンのトークに

うまく乗せられて「それでは今週土曜に契約を」というところまで

話が進んでいました。そんな時、妻が「ねえ、こんなレポートが出

ているわよ。3,960円ってちょっと高いかしら?」と教えてくれたの

が「豊島区編」。でも、1億円近くのマンションを買うのだからと考

え、ダウンロードして読んでみると・・愕然。如月レポートの一言一

句に納得。営業トークは一言半句も信用できなくなりました。すぐ

に契約を中止。相当割高な物件を買うところでした。読ませて頂

いて本当に良かった・・如月さんに感謝です。今後もエンドユーザー側にたった情報を期待します」




如月さんの「専門的」な分析にビビッときました。 

  東京都品川区  S・Hさん


「品川に住んで40年。「地元のことなら何でも知ってるぞ」と思っ

ていましたが・・・・半分「騙されたと思って」と買った「如月×榊」

のエリア別評価集を読んで驚き。灯台下暗しで、自分が不動産的

な視点をまったく持たず、ただの「思い出」や「思い込み」で、まわ

りの土地を判断していたことを知りました。やっぱり餅は餅屋。専

門家の見解が、いかに大切かが身に染みました。「あぁ、間違わ

ずに済んだ、後悔せずに済んだ!」という安堵感で一杯です」




榊からお礼の一言


「皆さん、一つ読んだらまた次を読みたくなるようで、お一人の方が3つも4つもご購

読頂くケースも多々あります。リピーター率の高さは、皆様の「高い評価」であると

感謝しています。より多くの皆さんに読んで頂けるよう価格もなるべく安くできるように、今後も努力

します。ご購読頂いた皆様全員に厚く御礼申しあげます。どうぞ、これからもよろしくお願いします」





もう一度ご案内しますと、

価格は、2,960円です。

情報盛りだくさんで、この価格!






本体レポートは

ダウンロード版31ページPDFファイルになります。


※写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。

レポート自体はPDFデータをダウンロードしていただくことになります。








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クレジットカード・銀行振込・BitCash・コンビニ決済でお支払いいただけます。





*このホームページに掲載の人物写真はすべてイメージ画像です。

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