今回もレポートの改定作業をしていて、つくづく実感しました。

どういうわけか・・・

千葉エリアには「問題物件」が多いのです。

デベロッパー各社が、千葉エリアの方々を

「舐めている」わけではないのでしょうが、

「オイオイ、そんなマンション作ってどうするよ？」

といいたくなる物件がたくさんあります。

これは・・・困ったものです。

そもそも千葉でも東京の近郊エリアなら、

まだしもマンションにふさわしい立地だと思います。

しかし、東京駅まで電車に乗り続けて

１時間近くもかかるようなところは

だいたいがマンションを作るにはふさわしくない、

というのが私の考えです。

であるにもかかわらず、そういう場所に「ドカン、ドカン」と

まるで音を立てるように大きなマンションが作られます。

特に最近の千葉エリアの大きな特徴は、

特定地域に偏った供給過剰です。

今、千葉市から東京都心にかけての

JR総武線、京葉線、京成電鉄本線エリアは

歴史的な大供給ラッシュを迎えています。

今回のレポートから本格登場した

「プラウド船橋」は、その代表選手。

何といっても「1500戸」という規模は異常です。

そうでなくても、もう何年も販売を続けている

「ユトリシア」（1453戸）みたいな物件もあります。

比較的条件が良い「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」も

物件の規模は721戸と、かなりのボリューム。

さらに、場所も中身も地味ながら

「ザ・パークハウス 新検見川 」という物件は

431戸という、それなりの大規模物件。

液状化にもめげずに販売好調な

「プラウドシティ稲毛海岸」は全555戸です。

ここに上げただけで、全4660戸。

まさに「異常事態」と呼ぶべきでしょう。

こんな供給バブルは、いつかきっと弾けます。

このエリアでマンション購入をお考えの方は、

しっかりとこの市場の動向を把握すべきでしょう。

間違っても、浮ついた気持ちで物件を選ばないでください。

また、「コレは・・・」と思う物件を見つけたら

価格交渉をしてみるのもいいでしょう。

販売サイドも量を捌くのに必死です。

特に、完成在庫を定価で買う必要はありません。

私は「マンション値引き交渉術」という

ロングセラーのノウハウ集を3年前から販売しています。

お買い上げいただいた方には、

3か月間のメールによる無料相談を実施しています。

よく相談を持ちかけられるパターンに

「買っていい条件さがし」というのがあります。

そういう方は、

あるマンションが欲しくて仕方がないのです。

だから、周りの人々やネットから「買っていい」という

自分の考えに肯定的な情報ばかりを集めようとなさいます。

当然、私のところにも

榊さんも知らないこんな情報や

あんなケースも考えられ

近くではこんなウワサもあるので

「買っていいんじゃないでしょうか？」

という聞き方をなさってくるのです。

私は日々、マンション市場を眺めています。

エンドユーザーさんがご存じなのに

私が知らない情報も確かに多くあります。

しかし、

細かな断片情報で、全体の判断が揺らぐものではありません。



｢買ってはいけない｣マンションは、｢買ってはいけない｣のです。

これから、

千葉エリアでマンションをお探しのあなたも、

マイナス情報を受け止める勇気を持ってください。

そして、根拠のあるマイナス情報は、

中々ネット上では流れにくいものです。

みな、企業の力を恐れているからです。

でも、私はもう、3年以上も「買ってはいけない」物件を

はっきりと指摘し続けてきました。

根拠のない誹謗中傷ではありません。

明解に視点を定めた批評・批判です。

肯定・否定の双方からご検討物件を精査し、

しっかりとした選択を行うために

ぜひこのレポートを活用してください。

マンションを買ってしまってから後悔しないために

多角的かつ客観的な「判断材料」を！

管理費や修繕積立金の総額が大きい分、出費も膨大です。

共用部分の管理や修繕費もそれだけかさみます。

駐車場の使用料は、修繕積立金の予算に組み込まれるケースがほとんど。

車離れが進む中、利用者がいなくなれば予算に影響します。

それに、機械式駐車場は１５，６年で更新する必要があります。

５年後、１０年後には修繕積立金が２倍３倍に

値上がりしなければならないケースもたくさんあります。

多くのマンションデベロッパーはそういった購入者の

将来的な負担など一向に気にしている様子がありません。

彼らは大体の場合、純粋に「お金儲け」のために

マンションを開発し、販売しているのです。

大規模マンションにはたいてい、

多額の広告予算が確保されています。

それは、それだけお金を掛けなければ

人が集まらないだろうと

予め予想をしているから予算を取るのです。

私がかつてテレビで紹介した、世田谷のあるマンションは、

通常のマンションの1割くらいの広告予算で

あっという間に完売してしまいました。

大規模マンションでは、本来の商品と関係ない

ビジュアルで広告している例が多く見られます。

それでも、本当に美しい方は美しいもの。

外見だけではありません。

人間の本当の魅力が内面からあふれ出すように、

お化粧をしていなくても、普段着のままでも、

目鼻立ちが整っていなくても、美しい方は美しい。

いくら外見を着飾っても、

アレコレとデコレーションを整えても、

シンプルで愛想がないファサードであったとしても

中身をしっかり作ってあるものは、

凛とした表情があります。

みなさんが、厚化粧の大規模マンションが

繰り出す様々な広告に騙されないために。

また、一見便利で住みやすそうな大規模マンションの

イメージに惑わされないために、

このレポートを世に送り出すことにしました。

ここには、財閥系、専業大手、長谷工型ＪＶなど、

様々な事業主が千葉エリアで現在販売している19物件の

大規模マンション(200戸以上)を取り上げ、それぞれについて

榊淳司の冷静な視点でのコメントが記されています。

今回の改訂作業で特に感じたことは

3年前には価格が高すぎて

「買ってはいけない」マンションばっかりだったのが、

今では価格は大幅に低落している、ということ。

但し、それでも「買ってはいけない」物件が

かなり多く含まれています。

それだけみなさんにとっては

「落とし穴」が多くなったということ。

不動産の資産価値を左右する最大の要素は「立地」。

マンションは、便利な場所にあってこそ価値があるもの。

その基本を忘れた開発が多すぎるのが、

この千葉エリアの特性です。

本レポートでは、その基本を外した物件について

容赦のない指摘を行っています。

なぜなら、そういうマンションの広告に目がくらんで

35年ローンを組んでしまうと、

取り返しの付かない事態を招きます。

そのような間違いを犯さないために、このレポートはあります。

「安いから」「カッコイイから」と、契約に走る前に

冷静なアタマでぜひこのレポートをご一読ください。