会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位２０社を中心にお仕事させていただいております。

首都圏で降りたことない駅は殆どありません

（自慢することかどうかは、微妙なところですが。。）

売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、妙な威圧感のようなものを感じませんか？

不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、

そんな不信感がどうしてもぬぐえません。

分譲マンションというのは、

他の商品・サービスのように、リピート購入することを

ほぼ想定していません。

また、直接販売の現場にいる営業マンにとっては、

とにかく「契約をとること」「買わせること」

が仕事上の最大のテーマになっているわけです。

自分で仕入れたり、商品企画したものではないものを

とにかく売らなきゃいけないわけです。

さらに、車などと違って、

マンションというのは、統一価格がありません。

つまり、

そもそも価格の決定メカニズム、

比較検討すること自体が難しいのに、

さらに、

１回こっきりの付き合いで、

方や「売りたいだけ！」、一方は「騙されないぞ！！」

と思っている、という状況なわけです。

一般ユーザーが悩むのも無理ありません。

悩まない方がどうかしてます。

榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。

榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」

という点で意見が一致し、

合同でレポートを書かせていただくことになりました。

不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。

これはかなり不健全なことだと思います。

また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な（目に見える）事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する「全体像」といったものが見られません。

マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。。

マンション価格というのは本来、「全体を見渡した相場観」

が必要であるのにかかわらず、

そういう視点が欠けているから、

「設備・仕様の細部」だとか、「立地についてのバランスに欠けた

（特定価値観のバイアスがかかりすぎた）評価」 に

つながってくるのだと思います。

とにかく、マンションというのは物件ごとの個別性が強いです。

強すぎると言っていいかもしれません。

ほんの２、３年ですぐそばにある物件の価格が

１，０００万円違ってくる、

なんてのはごく普通の現象としてあります。

ただ、マンション市場全体を時系列で、

かつエリア網羅的に見ていくと、

だんだん市場の動きが読めてくるようになります。

文字通り見えてくるようになるんです。

ただ、マンション購入を考え始めて２、３年といった方に

こういう視点を持て、というのはかなり難しいことでしょう。

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしているネット・雑誌系媒体

からしかないからです。

こういう状況は、

数千万の借金をして、２０年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。

大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。

そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。

マンション相場の動きを「全体像」を通して極力科学的に検証し、

ご自身で納得のいく判断をする。

そういう場面で少しでもお手伝いができれば、と思っております。

彼の出した

彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。

実のところ、

今までそういったことを行っているプロは一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。

もしエンドユーザーのほとんどが、この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか？

それは・・・マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、市場よりも割高なマンションが１００％売れなくなるのです。

彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。

そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。

一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、その一例です。

マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては困るのです。

法律違反スレスレの広告表現やかなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしているデメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、正確に分析してお伝えします。

もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションはそれぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとはかなり異なります。

ですから、我々のレポートは、業界のインサイダー視点なのです。

企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

１つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に５０％を超えています。

中には、５つも６つも読んでくださる方さえいます。

今回は、

「都心マンションエリアの真打」のひとつである、

「中央区」です。

中央区といえば、佃・月島、勝どき、晴海エリアで

大型タワーマンションの供給が相次いでいます。

これらの物件はとにかく派手なので、

どうしても上記エリアを注目してしまうものですが、

それら以外にも、マンション立地として良好な条件の

地域があります。

具体的には、

裏銀座的な、八丁堀、築地、新富町エリア。

日本橋に隣接する生粋の下町である、人形町、浜町エリア

などです。

それぞれのエリアは、実はかなり地域性が違います。

江戸時代に陸地だったか、海だったか、くらい違います。

自然と生活関連施設や利便施設、飲食店や商店の傾向なども

かなり異なりますので、

十分な注意が必要です。

この、「微妙なようでいて、決定的な地域性の違い」

を見落とすと

後で後悔することにもなりかねません。

今は、八丁堀や築地周辺でのマンション供給が収束し、

かわりに人形町周辺でにわかに供給ラッシュの様相を呈していますが、

この2つのエリア特性の違いは意識しておいた方がいいです。

都心型マンション立地に何を求めるのか、

という価値観の問題にも関わってきます。

あとは、例の、

月島、勝どき、晴海エリアになりますが、

ここは本当に十分研究して購入検討しなくてはいけません。

研究して、

判断材料を全部出しておいてからです。

を冷静に判断するのは。

今回のレポートでは、この

月島、勝どき、晴海エリアの地歴や、将来について、

極力詳しく分析してみました。

大規模再開発が繰り返されるエリアとは

どんな場所なのか？

ということです。

現在行なわれている勝どき駅前再開発に加え、

晴海三丁目西地区でも、今後さらなるマンション供給が

続きます。

ただ、正直、このエリアに都心希望の富裕層が

移り住んでくるか、というとかなり疑問です。

佃エリアは別として、

勝どき、晴海エリアのポテンシャルが今後上がっていくのかは

不透明感が強いです。

エリアの地位が上がっていくには、

富裕層が移り住んでくるかどうか、定住するかどうか、

というのがポイントの一つになります。

富裕層というのは、

年収3,000万円とか5,000万円以上、資産1億円以上の方

をイメージしています。

こういう方にとって、

今の、そして今後の勝どき、晴海エリアが魅力的に写るのかどうか、

というのは一度十分考えた方がいいと思います。

今回の改訂版のレポートでは、

月島、勝どき、晴海エリア

八丁堀、築地エリア

人形町、浜町エリア

それぞれのエリア特性の違いと、

適正価格水準について、

今回も明確に数値をお出ししています。

各エリアで現在販売中、販売予定物件についても

詳細に分析しております。

私の説明は以上です。　お読みいただき、ありがとうございます。

実は、私も最近

「嵐の前の静寂？｢晴海｣｢勝どき｣｢月島｣のマンション市場を分析」

というタイトルで、晴海と勝どきに絞ったレポートをリリースしています。

如月さんのこのレポートと、私のものの内容が異なると困るな・・・

と思いながら、こちらを読んでみたのですが、

場所や価格についての見解は大同小異。

つまり、基本の考え方はほぼ同じでした。

この如月さんのレポートは、「中央区」という大きなくくりの中での

各エリアの位置づけを明解に浮かび上がらせているのが

大きな特徴です。

中央区というと銀座や日本橋のイメージが強いのですが

八丁堀や築地も、浜町あたりも含まれます。

そういったところは、江戸時代からの「下町」。

中央区は、大まかに分ければこの伝統的な繁華街の銀座・日本橋と

昔からの「純正下町」ともいえるその裏側エリア（築地・新川・茅場町）。

そして新興エリアである晴海・勝どき、そして月島・佃に分かれています。

如月さんのこのレポートは、それらのエリア別の特徴を

実に分かりやすく解説してくれた上で、

マンションの価格がどれくらいであるべきか、という具体的な数字、

そしてその根拠を明解に示してくれます。

こんなレポートは、今までになかったものです。

ネット上はもちろんのこと、

書籍でもこれに類する情報は得られません。

ですので、広く「中央区」エリアでマンション購入をお考えの場合は

このレポートをご一読ください。

また、

晴海・勝どきエリアに絞ってお考えの方は、

榊のレポートをお読みください。

もちろん、両方をお読みくださるのが理想です。

そして、毎回同じことを書かせていただいて恐縮なのですが

これと同程度の精緻なレポートを

マンションの売り主企業に提出する場合、

広告代理店の報酬は２０万円から１００万円のレベルです。

それでいて、結論には虚妄や阿りだらけ・・・

しかし、このレポートではエリアで販売されている

主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、

一切の予見を廃し、

市場観測に基づく明解な判断を下しています。

つまりは、マンション分譲企業に提出されるレポートよりも

如月氏にとってははるかに「真実」に近いものなのです。

その如月氏が今回「物件評価」のコメントを付したのは

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