12 分譲マンシヨン価格モデル

　コンピユータ関係専門誌「コンピユータ･レポート」に連載したのは、昭和50年8月〜51年7月の12ヶ月で、この中の11月号に｢分譲マンシヨン価格モデル｣があります。　30年前の分譲マンシヨン業者の分譲物件の計算例を紹介します。

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　列島改造ブームで土地の投機が始まり、不動産部門に進出する企業が多くなったが、昨今の急激な景気の後退で、建てれば売れるという時代ではなくなってきている。　分譲マンシヨン価格の計算には、適正利益要件の判定算式が法令で定められているためプログラム機の対象業務としてはパターン化しやすく、ビジネスアプリケーシヨンとしては、汎用性があるプログラムになる。　分譲マンシヨン価格の計算を行うときのインプットデータを具体的な数字を入れて、ステップごとに説明したい。

　

（A）売上原価計算

素地の総坪数1,000坪、�A素地坪単価 500千円、�B仲介料３％、

�C素地素地代その他10,000千円、�D 区画数４、�E造成工事費坪当たり20千円

�F付帯工事費坪当たり20 千円、�G工事負担金区画当たり1,000　千円

�H造成工事設計管理料2％、�Iその他の造成費1,500　千円、�J課税対象土地評価40％

�K建物種別2種、�L建物総面積5,000坪、�M販売建物総面積4,500坪、

�N販売戸数 200戸、�O建築本体工事費坪当たり300千円、�P建物付帯工事費一戸当たり

10千円、�Q建物工事負担金一戸当たり100千円、�Rその他の建設費3,000千円

�S公共負担金１戸当たり200千円,　(21)　補償金1戸当たり250千円、

(22)その他公共負担補償金総額　4,000千円、(23)その他直接工事費　3,000千円・・・

以上がインプット数値である。

プログラム計算機に常数として組み込むものは、(24)土地取得税3％

(25)土地登録免許税5％、(26)保有税１．４％、(27)建築設計監理料率として次の方程式。

住宅第２種、R�A＝13.5　A -0.125 、住宅第4種、R�C＝1.3R�A。ただし、R�A、R�Cは

料率が%単位。Aは工事費1000　千円を単位とする。

アウトプットとして、�@素地代　�A造成費　�B建築費　�C公共負担金、補償金等

�Dその他の直接工事費および　�E売上原価である。

（Ｂ）金利利益計算

　　土地代金支払（28）1回75年11月30%、（29）第2回76年1月20%、

（30）第3回76年3月15％、

（31）最終回76年5月35％、（32）販売開始時期77年１月、（33）取得75年11月、

（34）物件完成77年4月、（35）土地造成着工75年12月、（36）土地造成完了76年6月、

（37）建築着工76年5月、（38）建築完成前に販売できる戸数の率50％、
(39）入金の率20％ （40）金利半年5%、但し月単位の福利計算、・・・・・・

以上がインプット数値とする。

　プログラム計算機に常数として組み込むものとして、販売戸数別の販売年数、開発部、

　営業部、一般管理費比率等。

　　アウトプットとして、�F金利、（a）素地代支払いユーザンス、（ｂ）素地代、

（ｃ）建築費、（ｄ）販売費、（e) 販売戻り金利、（ｆ）金利合計　�G売上原価＋金利、

　�H売上高、�I粗利益限界、�J純利益限界、�K開発部経費、�L営業部経費、�M物件利益、

　�N一般管理費、�O物件純利益、但し、�K〜�Oは標準原価計算、また実行原価計算として、

　�K’開発部経費、�L’営業部経費、�M’物件利益、�N’一般管理費、�O’物件純利益、

　�P’物件純利益率、�Q’物件利益率、�R投下資本回転期間、�S一戸当りの販売価格、

　（21）販売建坪当り価格、（22）販売建坪当り価格（損益分岐点）である。

　 第１表は分譲マンシヨン価格計算例で、１戸あたり22.5坪（３LDK）で、1戸の販売価格が1,600万円程度の分譲マンシヨンのモデルである。

第１表　分譲マンシヨン価格計算（単位：千円）

　

�@　素地代　合計 543,800　　　　　　　　　

土地購入費　 500,000　仲介手数料 15,000　公租公課　18,800　その他 10,000　

�A　造成費　合計 36,100 　

　　 造成工事費 20,000 付帯工事費 10,000　工事負担金 4,000　

設計監理料　 　 　600 その他　 　1,500

�B　建築費 合計 1,657,478

　　 建築本体費 　1,500,000 付帯工事費 50,000　工事負担金20,000

　　 設計監理料　 　84,478　その他　　　3,000　　　　　　

�C 公共負担金

　　 等　　　合計 94,000

　　 公共負担金　　 　40,000　補償金　 50,000　その他 3,000

�D その他直接工事費 3,000

�E　売上原価 　 2,334,378

�F　金利　　合計 222,7789　　

　　 支払繰延べ 　△13,882　素地代　 80,618　造成費　 　4,028 建築費 80,249

　 　販売費　　　 　　74,930 販売戻り △3,161

�G　売上原価X金利 2,557,157

�H　売上高　 　3,196,446

�I　粗利益限界　　　862,968

�J 純利益限界　 639,289

　　「標準原価」

�K　開発部経費 　78,952

�L　営業部経費 　225,669

�M　物件利益　　 　334,668

�N　一般管理費　 248,044

�O　物件純利益　 86,624

　　「実行原価」

�K’開発部経費 　92,111

�L’営業部経費 　225,669

�M’物件利益　　 　321,509

�N’一般管理費　 438,211

�O’物件純利益　 △ 116,702

�P’利益率 �M'/�H　　10.06%

�Q’利益率 �O'/�H　 △3.65%　

�R’投下資本回転期間　1.683

�S　１戸当り販売価格 15,982

（21）販売建坪当り価格 710

（22）販売建坪当り価格 　744（損益分岐点）

　インプット条件を変えると、いろいろのタイプの分譲マンシヨンの価格が手軽にできるため、この分野にプログラム電算機（マイクロ・コンピユータ）を使って効果をあげているところもあり、電算機室以外の部門で使われている適用例である。

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