＜＜＜購入の手引き＞＞＞

１．現在のお住まいに対するお悩み これから「住まいを購入したい」という方には、今のお住まいに関するご不満や次のお住まいへの夢・希望が数多くあるはずです。 例えば、 ☆ 家賃を支払うのがもったいない。 ☆ 通勤時間が長い。 ☆ 親を引き取って同居したいが建物が小さく間取り変更ができない。 ☆ 子供の成長に伴って、現在の住まいが手狭になった。 ☆ 子供の教育を考えると、どうしても学区にこだわりたい。 ☆ 子供が独立したので、夫婦だけでは広すぎる。 ☆ ペットが飼える一戸建てが欲しい。 ☆ 自分の庭でガーデニングを楽しみたい。 ……………など 私たちの仕事は皆様のこのようなお話を伺うことからはじまります。不動産は個性も、価格もいろいろです。経験の豊富な当社では、お客様の満足のいくお住まい探しのお手伝いができるものと確信いたしております。一番大切なのは、お客様のお住まいへの具体的な要望をお教えていただくことです。担当者がお客様の立場で考え、ご購入からお引渡し（ご入居）迄の適切なアドバイスをさせていただきます。まずはご相談下さい。 ２．資金計画を立てましょう 新居への夢は限りなくふくらみがちです。不動産は大変高額な商品ですから、「自己資金はどのくらい必要か」「住宅ローンはいくら借りられるか」そして最終的に「いくら位のものが購入できるか」をしっかり把んでいないと次のステップには進めませんので、ある程度のご希望条件の整理が終わりましたら資金計画をたててみましょう。 以下に簡単な例示をいたしますが、当社にご相談いただくのが一番の近道です。 その１．自己資金（頭金）のご用意 一般的に住宅ローンで借りられる金額は、購入価格の８０〜９５％です。したがって５〜２０％の自己資金が必要となります。もちろん、自己資金は多ければ多いほど、購入後のローン返済額が少なくてすみます。ご両親様から住宅取得資金贈与等の援助が受けられるかどうか、ご相談してみてはいかがでしょうか。 また、ついつい忘れがちになりますが物件価格の他に諸費用が必要となります。諸費用は物件によって異なりますが新築の場合物件価格の３〜７％、中古で５〜10％程度かかります。案外大きな金額ですので資金計画の際はご注意下さい。 【ご参考】 主な諸費用には次のものがあります。 ・ 印紙税 ・ 登録免許税 ・ 不動産取得税 ・ 司法書士報酬 ・ 仲介手数料 ・ ローン事務手数料 ・ ローン保証料（お借入れ金額・返済年数によって変わります） ・ 団体信用生命保険料（民間融資の場合は、ほとんどが金利に含まれる） ・ 火災保険料（建物面積・築年数・加入年数などによって変わります） ・ 地震保険料 ・ 修繕積立基金（新築マンションの場合） ・ 固定資産税等各種清算金 ・ その他（引越し代、照明器具代、リフォーム代、ハウスクリーニング代　　etc） その２．住宅ローンはいくら返せるか 大切なのは「いくら借りられるか」より、「いくら返せるか」です。次の表で計算してみましょう。金融機関のローン審査では年間返済率を３５％位迄認めているケースもありますが税込年収に対する比率ですので、現実には後々の家計のことを考えて２５％程度にとどめるのが理想です。 ● 概算計算式 あなたの年間返済可能額は 前年度年収（税込） 年間返済率 年間返済可能額 円× ％ ＝ 円……A ※年間返済率 前年度年収 年間返済率 ３００万円未満 ２５％以内 ３００万円以上４００万円未満 ３０％以内 ４００万円以上 ３５％以内 注意：金融機関により異なります。 あなたの毎月の返済可能額は 毎月返済額 A ÷ １２ヶ月 ＝ 円……B あなたの借入可能額は 毎月返済額（100万円当たり） B ÷ 円 × 100万円 ＝ 円 → 円です ↑ 毎月返済額（100万円当たり）元利均等の場合 返済期間 10年 15年 20年 25年 30年 35年 金利 2.5% 9,426 6,667 5,299 4,486 3,951 3,575 3.0% 9,656 6,905 5,545 4,742 4,216 3,849 3.5% 9,888 7,148 5,799 5,006 4,490 4,133 注意：金融機関により異なります。 ●いくらの物件が購入できるか 概算計算式 借入限度額 自己資金 予算総額 万円 ＋ 万円 ＝ 万円 ※購入価格の80〜95% と上の借入可能額の どちらか低い金額です。 ※買換資金も 含まれます 予算総額 諸費用 その他 購入可能額 万円 − 万円 − 万円 ＝ 万円 ※購入価格の7〜10% ※引越し代、照明機具代etc ＜事例＞ 『2,500万円くらいの中古住宅を買いたいのですが？』 ●自己資金350万円 ●前年度年収（税込）400万円 ●住宅ローンは2.5％、30年返済（95％を借入れる場合） 借入限度額 自己資金 予算総額 2,370 万円 ＋ 350 万円 ＝ 2,725 万円 ※購入価格（2,500万円）×95%＝2,370万円と借入可能額（2,475万円…上表より）のどちらか低い額 予算総額 諸費用 その他 購入可能額 2,725 万円 − 170〜200 万円 − 50〜100 万円 ＝ 2,425〜2,505 万円 ※購入価格の7〜10% ※例）引越し代と 照明機具代の場合（概算） 借入限度額 2,370 万円の毎月返済額はいくらでしょうか？ 毎月 ボーナス月 プラス分 74,910 円 112,368 円 注意：返済分を毎月・ボーナス時に80：20とした場合です。 上記はあくまで参考シミュレーションです。融資条件や金利は金融機関や時期により異なります。 詳細は担当者にご相談下さい。 ☆ご自分で返済例を考えたい方 住宅ローンシュミレーション その３．一番有利な住宅ローンを選びましょう。 ひとくちに住宅ローンといってもいろいろな種類があります。 利用可能なローンの中から、なるべく低い金利で長期返済ができるものを選びましょう。ローンによりそれぞれメリット、デメリットがありますので以下をご参照ください。 ■住宅金融公庫 【メリット】 ● 低金利で毎月の返済額が少なくてすむ。 ● 長期の固定金利で返済計画をたてやすい。 ● 抵当権設定登記の登録免許税が免除される。 【デメリット】 ● 利用できる物件の条件が厳しい。 ● 段階式固定金利のため、11年目以降返済額が増える。 ● 抵当権設定後に融資実行されるため、中古物件の場合は別途「つなぎ融資」を利用しなければならないケースが多い。 ■財形住宅融資 【メリット】 ● 低金利で長期返済が可能なので毎月の返済額が少なくてすむ。 【デメリット】 ● 基本的には５年毎の見直しを伴う変動金利。 ● 利用できる物件の条件が厳しい。 ● 勤務先で財形貯蓄制度を導入していないと利用できない。 ■年金住宅融資 【メリット】 ● 低金利で長期返済が可能なので毎月の返済額が少なくてすむ。 ● 固定金利で返済計画をたてやすい。 【デメリット】 ● 利用できる物件の条件が厳しい。 ■民間融資 【メリット】 ● 一般に公的融資より条件が緩やかなため利用しやすい。 ● 銀行・生保・損保etcと金融機関やローンの種類が多く、選択の幅が広い。 ● 中古物件でも長期返済(35年）が可能。 【デメリット】 ● 変動金利が多いので、返済の変動がある。 ■勤務先の社内融資等 【メリット】 ● 一定の勤務年数があれば、審査に時間がかからない。 ● 退職金を担保とするものが多く、物件に抵当権設定を必要としない場合がある。 【デメリット】 ● 転職・退職の場合に一括返済しなくてはならない場合が多い。 他に自治体融資や公団融資等もあります。 ３.物件のご紹介 １．物件のご紹介 お客様のご希望条件がある程度絞り込めた段階で担当者から「物件資料」のご紹介をさせていただきます。「物件資料」には販売価格、土地の形状や建物の間取り、交通手段や築年・構造、引渡日等が記載されていますのである程度の内容が分かります。 ２．物件のご案内（近隣） ご紹介した「物件資料」の中にご覧になりたい物件がございましたら、担当者までご連絡下さい。実際に現地をご案内いたします。現地周辺では商業施設、学校、病院、金融機関などの近隣施設の状況もご確認下さい。また、最寄駅から現地まではご自分の足で実際に歩いてみることをおすすめします。車に乗っていた時と違う「何か」が見えてきます。 ３．物件のご案内（現地、室内） 物件（室内）の見学は担当者立会いの上でご案内、ご説明いたします。 現地はなるべくご家族全員でご覧になられる事をおすすめします。ご主人、奥様、お子様、ご両親等全て見るポイントが違っているはずです。最終的にはご資金を出される方の判断なのでしょうが、お一方のみで判断された後で家族の反対に遭うことがあります。 また、室内の確認は１回に留めず、曜日や時間帯を変えて数回ご覧になることも必要です。日照の状態や平日のみ聞こえる騒音（工場等）などが確認できます。 ４．現地でのご質問 物件資料との食い違いや隣地の利用状況等、疑問に思われたことはその場でご質問下さい。高いお買物ですので遠慮は必要ありません。只、売主様に対してその場で価格交渉をする方が稀におられますが、以後の交渉がかえってうまく行かなくなりますので、価格等の条件は場所を変えて担当者にご相談下さい。学校やスーパー等の生活関連施設については売主の奥様等に直接お聞きになるのがベストです。不動産に関する法令上の制限等に関しては担当者がお答えします。 ４．ご購入の申込 ご覧になられた物件の中で「これは！」というものがありましたら担当者を介して、売主様に購入したい意思を伝えます。通常は「不動産購入申込書」をご記入いただきます。 「不動産購入申込書」は不動産売買契約書と異なり売主・買主に対する拘束力はありませんが交渉の元となる取引条件を明確にするために買主様の署名捺印をいただいております。「不動産購入申込書」には次の項目が記載されています。 ・購入希望価格 ・購入代金の支払期日、支払方法 ・契約締結希望日 ・引渡し希望日 ・その他条件etc 本書をもとに、担当者が売主様と条件の調整を行います。☆購入申込書と同時に申込証拠金をお預かりしています。 ５．媒介契約 不動産のご購入の際には不動産会社との媒介契約が必要となります。これは、お客様が不動産会社に仲介（ご購入）の依頼をされたことを書面にしたものです。 媒介契約の種類は「一般」「専任」「専属専任」と３種類ありますが、買主様については一般媒介契約の締結をお願いしているケースが最も多いようです。 媒介契約締結の時期は不動産会社により異なりますが、お客様が購入申し込みをされた時期から売買契約の間での締結が一般的です。 ６．重要事項説明と売買契約 重要事項説明が終了しお客様の署名、捺印がなされますと、ようやく売買契約を締結することができます。民法においては一般に売買当事者の意思表示のみで契約が成立しますが、こと不動産に関しては判例や慣習により当事者が契約書に署名・捺印したときに成立するとされています。 「不動産売買契約書」は売主様・買主様の合意内容を盛り込んで不動産会社が予め作成します。一旦、契約書に署名・押印がなされますと以後の内容変更が簡単にできなくなりますので、よく内容を確認された上で押印してください。 「ローン特約」や「手付解除」、「瑕疵担保責任」等の取決めは普段耳にしない言葉ですので、重要事項説明書と同様に予め担当者から入手し熟読されることをおすすめします。 ３．手付金 売買契約書に買主様、売主様の署名、捺印がされましたら、手付金のお支払いです。手付金の額は不動産取引においては物件価格の１０％位が相場です。 仲介物件の場合は価格交渉後１週間程度で契約日が設定されることが多いようです。社内預金、財形貯蓄、株券等を手付金に充当される場合は換金に時間がかかりますので、余裕を持って手配されておくことが必要です。 ４．仲介手数料のお支払い 売買契約が成立しますと不動産会社に仲介手数料をお支払いただきます。 一般的に仲介手数料のお支払いは、売買契約締結時と残金決済時の２回にわけてお支払いいただきます。仲介手数料の金額は事前に担当者よりお伝えします。 ７．ローンの申込 １．必要書類の準備 買主様が住宅ローンをご利用される場合は売買契約終了後に住宅金融公庫や住宅ローンの申込み手続きをおこないます。 必要書類は買主様にご用意いただきます。申し込み金融機関により必要書類の種類や部数が異なりますが、担当者から必要書類一覧を書面にしてお渡します。 ２．お申し込み 必要書類が整いましたら、金融機関窓口にお持ち込みをします。 お申し込みから融資実行までの期間は金融機関により異なりますが１〜３ヶ月くらいかかります。担当者が売買契約の流れに沿った日程の調整を行いますのでご安心下さい。 ８．内金のお支払い お取り引きによっては、売主様の買換え資金や抵当権の先行抹消等に充当するため、内金の差入れが必要となる場合があります。この場合は事前に担当者から説明させていただきます。（通常は契約前にご説明します） ９．物件の最終チェック 残金・引渡しが近くなり売主様が引越しをされた後に物件の最終チェックをおこないます。売買契約締結時に売主様が買主様に告知された内容が引渡時の状況と一致しているかどうかをチェックするものです。通常は売買契約時に作成した「付帯設備表等」をもとに確認してゆきます。土地や一戸建の場合は隣地との境界もあわせて確認します。少しでも疑問点がある場合はうやむやにせず、担当者を通じて問題を解決してから残代金の支払に臨みましょう。 １０．残金のお支払いと物件の引渡し 不動産の売買は買主様の「売買代金全額の支払」と売主様の「物件の引渡」が同時におこなわれることが原則です。したがって残代金の支払があった日にはじめて物件が買主様のものになります。 残金のお支払いの際には、ご印鑑（実印）、印鑑証明書、住民票など買主様にご用意いただくものがいくつかありますが、事前に不動産会社の担当者より書面でお知らせいたします。 １．残金のお支払い 売買代金から手付金・内金を差し引いた残額を売主様にお支払いいただきます。当然ながら同時に売主様から売買代金の領収証を発行してもらいます。 ２．公租公課等の清算 固定資産税、都市計画税、マンションの管理費、修繕積立金などは引渡日に日割り清算をおこないます。買主様のご負担分については残代金支払日が確定した段階で計算します。 ３．登記手続き 所有権は残代金支払と同時に当然に買主様へ移転しますがそのまま放置すると売主様以外の第３者に所有権を対抗できません。このため残代金支払と同時に「所有権移転登記」の手続きを行ないます。 通常登記手続は残代金決済に立ち会った司法書士が代理人となって行ないます。この際、登記に必要な税金（登録免許税）と司法書士の報酬が必要です。 後日、買主様名義の登記済権利証がお手元に届きます。紛失されますと次回売買される時に面倒な手続きが必要になりますので大切に保管して下さい。（権利証は再発行ができません） ４．鍵の引渡し 売主様から鍵を受け取り物件の引渡しを受けます。ドア鍵等は一部紛失されている場合がありますので、早い内に交換されることをおすすめします。 最後に「不動産引渡確認書」に買主様・売主様、連名で署名、捺印していただき売買契約が完結します。 ５．仲介手数料のお支払い t当社の業務も物件の引渡により一旦終了します。契約時に頂いた残金分の仲介手数料をお支払ください。 １１．仲介業務の終了 物件の引渡により不動産会社の業務は一旦終了します。しかしこれでお客様との関係が切れてしまう訳ではありません。その後何かありましたらお気軽にご連絡下さい。 不動産会社の真価は何かあった場合にいかに素早く対応できるかにかかっていると言えます。「お客様にご満足いただくこと」それが当社のモットーです。