＜＜＜売却の手引き＞＞＞

1.売却の第一歩は、価格査定から	２．質問や相談はご遠慮なく	３．販売価格の決定
４．媒介契約の締結	５．いよいよ販売活動	６．販売上のアドバイス
７．契約条件調整	８．ご契約	９．残金決済と引渡し

１．売却の第一歩は、価格査定から(無料です） 不動産売却の第一歩は価格査定から始まります。当社では、お客様のご要望に応じて、下記の二種類の査定方法をご提供しています。 A 簡易査定（机上査定） 簡易査定とは、周辺の売出事例や成約事例、公示地価等の「基礎データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。現地訪問がないため、スピーディな返答が期待できます。一方、眺望や隣地との距離、内装の程度等は考慮されないため、価格の誤差が生じる可能性があります。 簡易レポート形式で査定報告を行うことが一般的です。また、お電話で担当者とやりとりしながら、詳細なご質問を行うことも可能です。 こんな方に向いています！ 住みかえを検討し始めたばかりで、とりあえず価格を知りたい方 忙しいため、担当者の訪問は困る、という方 B 訪問査定 訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「基礎データ」と「現地の状況」の二つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。 訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、担当者にその場で質問できるので、より具体的に売却の流れを知ることもできます。 こんな方に向いています！ 住みかえを決意したので、より具体的な話を聞いてみたい方 相続などの理由により、正確な売却価格を知りたい方 リフォーム等、建物に手を加えている方 C 買取査定 　買取査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪問した上で、買取価格を算出する方法です。買取価格を知ることができます。 　こんな方に向いています！ 　 住みかえで、早急に資金が必要な方 　 他社で売出していたがなかなか売れない方 　　 その他の理由で、確実に資金が必要な方 D 売却にお役立ちのサービス 公示地価を知りたい！ → 土地情報総合ライブラリーをご利用下さい 路線価格を知りたい！ → 財産評価基準書をご覧下さい ２．質問や相談はご遠慮なく 不動産の売却は、一生のうちに何度もあることではありません。「はじめての不動産売却」の方が多いと思います。分からない点は、当社に遠慮なく質問してください。 また、不動産はひとつとして同じものはありません。そのため、売却にかかる諸費用や、手続き、売出方法などはそれぞれ異なります。当社を上手に活用して、納得のいく売却を実現しましょう。 よくある質問の一例 Ｑ． 住みながら売却はできますか？ Ａ． もちろん可能です。中古物件の場合、居住中のものもあります。 Ｑ． 折込広告など、広告の実費は誰が負担するの？ Ａ． 当社が負担します。 Ｑ． 売却代金はいつもらえますか？ Ａ． 売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時5〜10％位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、不動産会社が、売主さんと買主さんの間に入り、調整します。 Ｑ． 近所に知られたくない。広告なしで売却可能ですか？ Ａ． インターネットは興味のある人が見る媒体ですので、インターネットを活用した販売方法が最適です。当社では、買いたい方へのアピールも万全です。また他のホームページでもアピールできます。さらに当社の独自ネットワークを利用して、売却する方法もあります。いずれにしても当社の担当者と十分相談することが重要です。 Ｑ． 内装に手を入れていません。リフォームは必要ですか？ Ａ． 一般的には、リフォームは必要ありません。ただし、印象を良くすることで、早期の売却が実現することもありますので、当社と十分に相談してみて下さい。 リフォームの見積りは当社からでも可能です。 Ｑ． カギは預けなくてはならないの？ Ａ． 居住中の場合は必要ありません。空家の場合は、当社に預けてもらう方が、煩わしくありません。 Ｑ． 買主さんは、いつ見に来るの？ Ａ． 事前にお約束した時間に、当社の担当者と一緒に見にきます。 ３・販売価格の決定 査定価格を参考にして、販売価格（＝広告で表示する価格）を決定します。売却にかかる諸費用や税金などを担当者に確認した上で、売却後の「手取額」を事前に把握して、間違いのない売却をしましょう。 １． 希望価格はハッキリと伝えましょう 査定価格と希望価格に開きがある場合でも、希望価格ははっきりと伝えましょう。希望価格に沿ったアドバイスや不動産市場の今後の見通しなどの説明を受けた上で、販売価格を決定することが重要です。 ２． 気になる税金について 不動産の売却には、所得税・住民税などが課税されるケースが多いものです。売却後の手取額を正確に把握するためには、専門家に確認することが一番の近道です。当社は顧問税理士と提携していますので、税金に関する相談も可能です。 ４．媒介契約の締結 媒介契約とは？ 売却を不動産会社に依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。この媒介契約によって、不動産会社はお客様のご依頼を正式にお受けしたことになります。媒介契約には、専属専任、専任、−般の3タイプがあり、それぞれ次のような特徴があります。 A. 専属専任媒介 不動産会社の立場 媒介契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録しなければなりません。 お客様に対して、1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。 お客様の立場 依頼できるのは一社のみです。 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。 B. 専任媒介 不動産会社の立場 媒介契約後 7日以内に指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録しなければなりません。 お客様に対して、2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。 お客様の立場 依頼できるのは一社のみです。 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。ただし、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。 C. 一般媒介 不動産会社の立場 法律上定められた義務は特にありません。一般的には指定流通機構「レインズ」へお客様の物件情報の登録を行います。 お客様の立場 複数会社に依頼することができます。 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。ただし、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。 依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択することができます。 オンラインネットワーク「REINS」 http://www.chubu-reins.or.jp/ レインズとは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社がパソコンやFAXを利用して、機構内に設置してあるホストコンピューターから不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。 ５．いよいよ販売活動 信頼できる当社だから、販売活動も充実しています。多彩な活動でお客様をしっかりサポートします。 A. オンラインで販促チャネルを多面化 指定流通機構制度「レインズ」へ売却物件情報をオンライン登録。不動産会社のネットワークにより販促チャネルを多面化し、よりスピーディな売却を可能にしています。 B. スピーディ＆パワフルな販売活動 スムーズな売却を進めるには、購入を希望される多くの方に、物件のメリットをアピールしていくことが重要です。お客様とともに、ケースに応じた適切な販売活動計画を作成。スピーディな地域限定のチラシ配布や新聞への広告掲載をはじめ、購入希望者に直接目で見て物件の魅力を理解していただくオープンハウスなど、きめ細かく広範な販促展開で早期売却をサポートしています。 C. 大手ポータルサイトへも登録！充実のインターネットサービス インターネットへの登録も充実しています。現在ご覧いただいているホームページの他、yahooヤフー・athomeアットホーム・exciteエキサイト・infoseekインフォシーク gooグー・ niftyニフティ・biglobeビッグローブ・fudousan不動産ジャパンやarecあれっくなどのサイトやプロバイダ全２４の提携・公開サイトにも物件情報を掲載。ＩＴ時代にふさわしい不動産売却を実現しています。また、依頼した会社以外のホームページにも掲載されます。 ６．販売上のアドバイス 生活しているそのままの状態を買主様に見ていただき、売ることになるわけですから、売主様として、ご心配なことが多いと思います。媒介契約の種類によって異なりますが、一定期間ごとに当社から「定期報告」があります。不安な点などは、その時に担当者と打ち合わせしましょう。 いよいよ不動産会社が購入検討者をご案内して来るときは、以下のようなことを心がけておくと、買主様に良い印象を与えることができます。 □ ご案内の前に、整理整頓をしておく。 □ 簡単にお掃除をしておく。（清潔感があればそれでいいのです） □ キッチン、お風呂場、洗面所、トイレ、ベランダなどは一番ポイントになる箇所です。入念に片付けておいたほうが良いでしょう。 □ 意外と気になるキッチンや浴室の臭い。パイプ洗浄剤などで清掃すると効果的です。 □ ペットはお散歩に。動物が嫌いな買主さんもいらっしゃいます。 □ 曇りの日はお部屋の電気など点けて明るく見せるように工夫しましょう。 ７．契約条件調整 値引き交渉はされるのかな？」売主様にとっては、気にかかるところですが、一概に言えません。買主様との条件調整には次のようなケースがあります。 □ 価格交渉（値引き交渉のことです） □ 引渡しの日程の調整（買主様に物件の引渡しを行う日を決めます） □ 付帯設備（エアコンや照明器具などの付帯設備を置いていくのか、撤去するか？） いずれの場合も、当社が間に入って交渉となりますので、安心です。なお、価格交渉と他の条件は、下記のように関連してくるケースもあります。 □ 引渡し日を買主様の条件に合わせる 値引きのかわりに、お買い換えなどの場合、仮住まいをして買主様の要望に合わせることもあります。 □ 不具合箇所の補修費用分を価格で調整する 不具合が見つかった場合、売主として補修することに替えて、価格で調整することがあります。 ８。ご契約 買主様が見つかって、契約条件が整いますと、いよいよご契約ということになります。 売主として事前に準備しておかなければならないことがあります。 □ 不動産の登記済権利証の準備（当日、内容提示します） □ 引渡しの日程の調整（買主様に物件の引渡しを行う日を決めます） □ 実印の確認 □ ３ヶ月以内の印鑑証明書の準備（必要な場合） □ 住宅ローンの借入残高なども調べておきましょう □ 附帯設備表および物件状況等報告書（不動産会社から事前に渡されるもの）の確認記入 □ 共有者がある場合は、その出欠と委任状（共有者の印鑑証明書添付）の手配 □ 契約場所、日時の確認、印紙代金の準備 当日は、当社立会いのもと、契約書の内容を確認します。内容に問題がなければ、売主・買主双方が記名・押印し、契約の完了となります。 ９.残金決済と引渡し ご契約後、買主様は銀行などに住宅ローンを申し込みします。その後、約１ヶ月程度で融資内定ということになります。これで、ローン解約（※）の心配も解消します。買主様の住宅ローンの資金実行日が確定すると、営業担当者から決済と引渡しの案内が送られてきます。その後の手続きとしては以下のようなものがあります。 (※) ローン解約とは、買主様が住宅ローンの申し込みをしたにもかかわらず、期日内に融資の承認を得られなかった場合、また融資が否認された場合に、白紙解除できる、という特約です。売主は、受領済の手付金等をすべて買主様に返還しなければなりません。 □ 物件の下見 売主様の引越しが終わり、空家になった状態を売主様・買主様・当社の3者が立ち会って確認します。この時、附帯設備表および物件状況等報告書などをもとに点検します。設備器具などの使用説明書を準備しておくと喜ばれます。 □ 売主の住宅ローンの完済手続き 売主が物件を購入した時に借りた住宅ローンを一括返済するという手続きです。段取りはすべて、当社が行うので安心です。 □ 残代金の受け取り・登記手続と鍵の引渡し 買主様から残代金や諸費用を受け取り、買主様名義に登記を移転する手続きです。残代金は高額なため、銀行振込や預金小切手で受け取ることが一般的です。そのため、手続きは銀行などの金融機関で行われます。 <<当日の流れ>> １． 必要書類の確認 司法書士の立会のもと、登記移転に必要な書類を確認します。必要な書類はケースに応じて異なります。担当者から連絡がありますので、事前に準備をしましょう。 ２． 登記手続 司法書士が用意した登記の移転の書面に、売主様・買主様双方が署名します。また、上記の必要書類を司法書士に渡します。司法書士は取引完了を確認した上で、移転登記の手続きを行います。 ３． 残代金・各種清算金の受け取り ご契約書に記載された残代金と、日割計算された固定資産税や管理費等（マンションの場合）を受け取ります。 ４． 鍵の引渡し 玄関や勝手口、物置、郵便受けなどの鍵をすべて買主様に引き渡します。 ５． 仲介手数料の支払い 取引の完了をご確認いただき、当社に仲介手数料の残金を支払います。