| ■不動産に関するいろいろな税金 |
| 不動産を「買うとき」「売るとき」には、様々な税金がかかってきます。 それは、税の額も大きく、税金の種類も多く、そして、税制が複雑になっており、 なかなか分かりにくいものです。 そこで、直接関係する思われる税金について掲載してみました。 何かのお役に立てて頂ければ幸いです。 |
| ■■ 税 金 ■■ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （1）印紙税 | （2）登録免許税 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （3）不動産取得税 | （4）贈与税 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （5）譲渡所得税 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■■ マイホームを「買ったとき」「売ったとき」の特例 ■■ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （1）住宅借入金等特別控除 | （2）住宅取得等資金の贈与の特例 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （3）配偶者控除の特例 | （４）売ったときの特例 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■■ 税 金 ■■ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （1）印紙税 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 印紙税は、土地や建物の売買契約書、建築請負契約書などを作成するときに収入印紙を貼り、納付する税金です。印紙の金額は契約額によって異なります。 ※ 平成９年４月１日～平成１７年３月３１日までに作成されるものに適用 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▲戻る |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （２）登録免許税 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 登録免許税は、土地や建物の登記をするときに納付する税金です。税額は取得した不動産の価格（固定資産税評価額）に、平成１５年４月１日から平成１８年３月３１日まで下図の税率をかけた額で登記申請の際に納付します。なお、一定要件を満たせば住宅用家屋の特例を受けることができます。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅用家屋の特例を受けるための要件 ＜新築の場合＞ ① 自分が居住するための家屋であること ② 家屋の床面積（登記面積）が５０㎡以上であること ③ 家屋の新築後（取得後）１年以内の登記であること ＜中古住宅の場合＞ 上記①～③の用件にあてはまるほか、家屋の取得の日以前２０年以内（マンション等の耐火建築物については２５年以内）に建築されたものであること |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （３）不動産取得税 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 不動産取得税は、不動産（土地・建物）を取得した人に対し、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）により課税される税金です。
不動産取得税額 ＝ 固定資産税評価額 × ３％ ＊税率３％は平成１５年４月１日～平成１８年３月３１日までに取得した不動産に限る ＊控除額は新築年月日によって異なる（平成９年４月１日以後新築なら１２００万円） 減額される額 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （４）贈与税 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 贈与税は、個人から贈与で財産をもらったときに課税される税金です。 贈与税の課税方法は、「暦年課税」と「相続時精算課税」の２つがあります。 ①暦年課税 その年の１月１日から１２月３１日までの１年間に個人から贈与を受けた財産価格の合計（課税価格）から基礎控除（１１０万円）を引いたものに課税される。 ＊ 贈与税額＝（課税価格－１１０万円（基礎控除））×税率－控除額 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ②相続時精算課税 贈与を受けたときに贈与財産に対する贈与税を支払い、贈与者が亡くなったときに贈与財産（贈与時の時価）と相続財産の合計額を基に相続税を計算し、そこから既に支払った贈与税額が控除されるもの。 ＊一度この制度を選択するとその後、同じ贈与者からの贈与について「暦年課税」の適用を受けることはできません。 ＊贈与税額＝（課税価格－２５００万円（特別控除））×２０％ ２５００万円の特別控除額まで何回でも多年にわたって非課税で贈与を行える。 ＜制度利用要件＞ ・贈与者が贈与をした年の１月１日において６５歳以上である親。 ・受贈者が贈与を受けた年の１月１日において２０歳以上であり、贈与者の推定相続人である子。 （子が亡くなっているときは２０歳以上である孫） 住宅取得等資金の贈与の特例 平成１７年１２月３１日までに父母や祖父母から住宅の新築又は新築住宅若しくは中古住宅を取得するためなどに贈与を受けた場合、一定要件を満たせば相続時精算課税を選択することにより２５００万円の特別控除のほかに１０００万円の住宅資金特別控除受けることができます。 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （５）譲渡所得税 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 譲渡所得税は、土地や建物を売ったときに所得税及び住民税として課税される税金です。 譲渡所得税は、給与所得など他の所得と分離（分離課税）して計算し、また売った土地や建物の所有期間によって計算方法も異なります。 ■長期譲渡と短期譲渡 不動産を売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡、５年以下ならば短期譲渡となります。 ①長期譲渡の場合 譲渡所得の税額＝課税譲渡所得×２０％（所得税１５％＋住民税５％） ②短期譲渡の場合 譲渡所得の税額＝課税譲渡所得×３９％（所得税３０％＋住民税９％） ＊上記税率は、平成１６年１月１日以降の譲渡に係る所得税の申告により適用 ＊課税譲渡所得とは、土地や建物の売却代金（譲渡価格）から売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（取得費）、土地や建物を売却するために要した費用（譲渡費用）及び特別控除を差し引いたもの。 ■取得費 売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、土地造成費用、登録免許税、 不動産取得税などが含まれます ＊建物の取得費は、買い入れたときの購入代金又は建築代金の合計額から減価償却費相当額を 差し引 いた金額となります ＊土地・建物の取得費が先祖伝来のものでわからない場合や実際の取得費が譲渡価格の５％に 満たない場合は、譲渡価格の５％相当額を取得費として計算することができます。 ■譲渡費用 譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、仲介手数料、印紙税、立退料、 取壊し費用などが含まれます ■特別控除 特別控除受ける譲渡の種類には・・・ ①公共事業などのため土地・建物を売った場合、 ②マイホームを売った場合、 ③特定土地区画整理事業などのため土地を売った場合、 ④特定住宅地造成事業などのため土地を売った場合、 ⑤農地保有の合理化などのために土地を売った場合。 となります。 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■■ マイホームを「買ったとき」「売ったとき」の特例 ■■ | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （1）住宅借入金等特別控除 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅ローン等を利用して家を新築、購入、増改築等をした場合、控除を受けるための要件を満たせば、 借入金の金額に応じて一定期間、所得税が軽減される。 ＊ただし、入居した年及びその年の前後２年以内に譲渡所得の課税の特例（３０００万円の特別控除、 買換え・交換の特例など）の適用があるときは、この控除の適用を受けることはできません。 ＊控除期間及び控除額の計算方法は住居の用に供した日によって異なります。 控除額の計算（平成１６年中に居住用に供した場合 居住した年を含め控除期間６年） イ． 住宅ローン等年末残高合計額が２０００万円以下の場合 控除額 ＝ 住宅ローン等の年末残高 × １％ ロ． 住宅ローン等年末残高合計額が２０００万円を超える場合 控除額 ＝ 住宅ローン等の年末残高 ×０.５％ +１０万円 （１００円未満切捨て） （最高３０００万円） |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
■控除を受けるための要件
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （２）住宅取得等資金の贈与の特例 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 平成１７年１２月３１日までに家を新築、購入、増改築等をするための贈与を父母や祖父母から受けた場合、一定要件を満たせば、相続時精算課税を選択することにより、贈与を受けた額から合計３５００万円の特別控除を受けることができる。 ■相続時精算課税 贈与を受けたときに贈与財産に対する贈与税を支払い、贈与者が亡くなったときに贈与財産（贈与時の時価）と相続財産の合計額を基に相続税を計算し、そこから既に支払った贈与税額が控除されるもの。 ・相続時精算課税選択の特例 平成１７年１２月３１日までに住宅取得等資金の贈与を受けた場合、相続時精算課税を選択するための要件の１つである贈与をした年の１月１日において６５歳以上である親という要件が免除される。 ・住宅資金特別控除の特例 平成１７年１２月３１日までに住宅取得等資金の贈与を受けた場合、（相続時精算課税の適用を受けたものに限る）２５００万円の特別控除のほかに１０００万円の住宅資金特別控除額が控除される。 贈与税額 ＝ ｛課税価格 － （ ２５００万円 + １０００万円 ）｝ × ２０％ ↓ ↓ （相続時精算課税の特別控除額） （住宅資金特別控除額） ＜控除を受けるための要件＞ ①住宅の新築又は新築住宅若しくは建築後２０年以内（マンション等の耐火構造の場合は２５年以内）の 既存住宅の取得に充てる金銭贈与 ②居住の用に供している住宅の増改築等（増改築等の工事費用が１００万円を超えるもの）の費用に 充てる金銭贈与 ③上記①②の住宅は日本国内にあり、床面積（増改築等の場合は増改築等後の床面積）が５０㎡以上 ④受贈者が贈与を受けた年の１月１日において２０歳以上であり、贈与者の推定相続人である子 （子が亡くなっているときは２０歳以上である孫） ⑤贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、その資金全部を居住用の住宅新築若しくは取得又は 増改築等の費用に充てること ⑥贈与を受けた翌年３月１５日までに、その住居に居住しているか、又は居住することが確実であると 見込まれること ＊ 一度この制度を選択すると、その後、同じ贈与者からの贈与について「暦年課税」の適用を受ける ことはできません |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （３）配偶者控除の特例 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 婚姻２０年以上の夫婦間で居住用不動産等の贈与があった場合には、一定要件にあてはまれば、 贈与税の申告をすることにより基礎控除１１０万円のほかに最高２０００万円までの配偶者控除が 受けられます。 ＊この配偶者控除は同じ配偶者間において一生に一度しか受けられません。 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| （４）マイホームを売ったときの特例 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 自分が住んでいる家や敷地を売った場合や住居の用に使わなくなった家や敷地を使わなくなった日から ３年経過する年の１２月３１日までに売った場合など、一定要件を満たせば、譲渡所得の税金が安くなる特例があります。 ＊この特例を受けた場合、この特例を受けた年及び前後２年以内は住宅借入金等特別控除を受けることができません。 （１）３０００万円の特別控除特例 売主と買主が親子や夫婦など特別の間柄でない場合は、譲渡所得から最高３０００万円が控除されます。 （譲渡所得が３０００万円以下なら非課税） （２）軽減税率の特例 譲渡した年の１月１日現在で、家屋と敷地の所有期間がともに１０年を超えるマイホームを譲渡した場合、 買換え（交換）の特例を受けないときは、（１）３０００万円の特別控除適用後の譲渡所得に対して軽減された税率で課税を受けることができます。 ①税譲渡所得６０００万円以下の部分 譲渡所得の税額＝課税譲渡所得×１４％（所得税１０％＋住民税４％） ②税譲渡所得６０００万円超の部分 譲渡所得の税額＝｛６００万円＋（課税譲渡所得－６０００万円）×１５％（所得税）｝＋ ｛２４０万円＋（課税譲渡所得－６０００万円）×５％（住民税）｝ （３）買換え（交換）の特例 ①特定買換え（交換）の特例 譲渡した年の１月１日現在で、家屋と敷地の所有期間がともに１０年を超えるマイホームのうち、居住期間が１０年以上であるものを譲渡し、その年の翌年１２月３１日までの間に代わりのマイホームを取得し、一定の期間内に自己の居住のように供する場合には、課税を繰り延べる買換え（交換）の特例が受けられます。 ＊代わりに取得したマイホームの床面積等は一定要件に該当する必要がある ②相続買換え（交換）の特例 ①のほか父母又は祖父母から相続又は遺贈により取得したマイホームで、居住期間が３０年以上である こと等一定の要件を満たすものを譲渡した場合に買換え（交換）の特例が受けられます。 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ▲戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地家屋調査士佐原事務所 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||