フランチャイズチェーンを始めとしてローコスト住宅が増えています。
私の知り合いでも、ローコスト住宅に取組んでいる工務店社長や、ＦＣ本部に在籍している人達がたくさんいます。

直接そのノウハウやマニュアルを見たわけではないので断言は出来ませんが、同じ仕様であれば、地場の中小工務店でほとんど同じコストの住宅は可能のようです。

坪25万円で家を建てるには条件や制約があって、ほとんどはそれに当てはまらず、追加をしていくと坪40万円を超えるのが実態です。また数字のマジックで計算上坪単価を低くしているものもあります。でも、全くウソでもないので価格に敏感なお客様への訴求としては一番利きます。

結論からいうと、設計力があればローコスト住宅は可能です。
作品づくりをしようとするデザイナー気取りの建築家では無理です。このことは、「設計依頼編」で詳しく述べます。
コスト意識が高く施工を良く知っている設計士がベターです。

そして工事全体のマネジメントが重要です。
アメリカの住宅が日本に比べて安く建設できるのも、このマネジメント教育がしっかりしているからです。
これがコンストラクションマネジメントといわれるもので、日本語訳は「建設業経営管理」です。

中小建設業はこのマネジメントという発想が少ないため、見積も利益管理も工程もドンブリ勘定になっています。下請け業者からドンブリ勘定で、その原価を積み上げたものが見積書になるので、欧米に比べて安くなろうはずはありません。

日本の住宅のコストを上げている原因は大きく以下の５つです。

よく、日本の流通は欧米に比べて多段階なので、中抜き（卸を通さず、メーカーから直接購入するなど）でコストダウンが可能という話があります。日本のコンストラクションマネジメントも、この中抜きをしたり、元請けを外し専門工事業者に分離発注することを指しているようです。

私がフランチャイズチェーンの本部にいた頃、全国で300店舗を超える工務店がリフォーム事業に取組んでいました。本部推奨のシステムキッチンなど設備・建材も、カタログ価格に比べてかなり魅力的な仕入金額の設定がありました。
水回りの工事は結構多かったので、新築では年間10棟程度しかできない工務店でも、リフォーム専業であれば、浴室の改装は月間3物件くらいの発注量はあります。

つまり、全国のチェーンでいうとかなりの発注量になり、建前としては大手並みの仕入金額が可能ということになります。恐らく最盛時にはチェーン全体の売上は1000億円規模になっていたと思います。しかし、実際には現金で一括して大量に仕入れるわけではなく、資材だけを梱包のまま現場に送って納品終了！というわけにはいかないので、机上で考えるような金額にはなりません。

また、そのフランチャイズチェーンへの転職前は、年間売上200億円を超える店舗の設計施工の会社に在籍していました。その会社で分離発注も、積算も、職人の手配も実行予算組みも経験しましたが、カタログに価格の載っている商品では、工事金額を劇的に下げることはほとんど出来ません。建築業界の元請け・流通・専門工事業の関係はそんなに単純な構造ではないからです。

私たちは長年の住宅業界をウォッチしてきて、真にコストダウン出来る方法を見つけました。
材料や品質を犠牲にすること無しにです。
本気でコストダウンに取り組みたい人には、こちらもごまかしなく本気で対応いたします。

１．大手メーカーとの契約は慎重に!!

コストダウンの前提は、固定費の高い企業で家を建てないことです。年間500棟やっているから仕入れが安いと納得させられないことです。大して安くは仕入れられていません。むしろ、その棟数を維持するために、莫大な販売促進経費や人件費、間接スタッフを抱えており、
その費用は、住宅を購入する人だけが負担するわけです。

材料の仕入原価が10％安くてもその金額が消費者に還元されることはありません。表向き安く表示され、競合企業がいなくなった時点で、きちんと利幅が設定されます。
だって、10億円を売り上げる展示場では40人のお客様（平均単価2,500万円換算）だけが、その展示場の運営コスト、広告宣伝費、人件費、償却費、本社費用など全ての費用と利益を払ってあげているわけです。
払う側はそれで全く収益をあげるわけではありません。

アパート経営やテナントビルのオーナーであれば、建設コストがかかっても、賃料収入で回収できますし、モデルハウスなどの維持管理費を負担する必要もありません。相手もプロだから、展示場や豪華なカタログで騙されないことを住宅メーカー側も知っています。

結局は、初めての経験で知識もなく、強引に何度も訪問する営業マンの情熱にほだされて、逃げ切れなかった素直なお客様だけが、莫大な販売経費を負担しているというのがわが国の住宅販売の現状です。「夜討ち朝駆け」といわれる人の嫌がることをしてまで、ノルマ達成に駆り出される住宅メーカーの営業マンも犠牲者です。
出来上がるまで、比較検討も出来ないし、モデルハウスそのままの仕様で建てるお客様もまずいないので、支払った費用と建物の価値が合致しているか判断材料もないわけです。

お客様の支払ったコストの一部しか、材料の仕入れや現場で汗水たらして働く技術者に充当されません。厳密に査定すると、引き渡した途端にその建物を建てるために投入される材料と労力とはかけ離れた工事金額ということが分かります。だから、建物を担保に住宅ローンを組めないといったことが起こっているわけです。購入した金額で取引する価値が建物自体にはないのです。

アメリカでは、プロジェクトファイナンスといって、資材費と労務費を足したものと工事費が同じ価値であるため、建築中の建物を担保に建設費を借り入れることが可能です。

まずは大手で住宅を建てることをやめましょう！大手でしか建てられない住宅ってありますか？
企業秘密で最終組み立ては熟練された正社員しかやっていない住宅メーカーは皆無でしょう。
どんな小さな田舎の工務店でも、建築基準法に合致した住宅を完成させる力があります。

私の指導していた工務店でも、例えば断熱・気密住宅を施工して、大手メーカーよりはるかに気密精度の高いQ値0.5以下を出せるところは数十社あります。一棟ずつ気密測定をし、次世代省エネ基準に合致した高性能住宅をつくっています。

２．中小工務店に足りないもの

中小の工務店は、施工能力はあっても不足しているのは、
設計力とマネジメント力です。
それを外部から提供することで、
大手メーカーを凌ぐ心地よさと性能、デザインの住宅を造ることが可能です。

好みは別として、優れた建築家が設計した建物は名もない小さな工務店が仕上げています。
大手メーカーに依頼する建築家は皆無です。

このマネジメント提供を専門サービスとしたのが弊社の住宅ＣＭサービスであり、そのパートナーは名もない地域の工務店や個人のデザイナー・専門家です。
適切なマネジメントをすることで、質の高い空間を驚くほど安く造ることも可能となります。
当然競争原理を導入することも忘れませんし、労働生産性を上げること、中間マージンを最小化することなど、複合的な手段を用いていきます。

その他の業界では

違う角度からもう一度整理します。
住宅以外の一般消費者向けの小売業やサービス業は、購入者一人当たりに負担していただく販売管理費をいかに下げるかが競争力の源泉となっています。

トイザラスやヤマダ電機のように全国に大型店舗を出店しているところはまさにそうです。
地価の安い郊外に巨大な店舗をつくり、大量の集客をすることで、
来店客一人当たりの販売管理費を下げています。
そして接客も多くはパートやアルバイトとして、大量仕入れと相まって安く販売することが可能となっています。それを怠った百貨店や中心商店街の小規模店舗が苦境に陥り、淘汰されているのは皮肉です。

住宅業界はこれと全く反対のことをした企業が全国ブランドとして成長しています。
モデルハウスをなるべく豪華にして、大量に営業マンを投入し、コミッションでさらに購入者あたりのコストを上げています。売れなくなると、さらに豪華なプレゼントで顧客名簿を集めます。
実際の工事は、地元の建設業者や職人さんが手掛けるので、設計図書と資材を支給すれば、彼らは同じ性能の住宅をはるかに安価に造ることが可能です。

大手住宅メーカーの存在価値は何でしょうか？車や家電などの製造業であれば、欠陥商品と分かれば、リコールを届け出て新聞等で告知し、それと気づかずに利用している人に対しても無償で交換を申し出ます。それを隠した三菱自動車やフォードなどは、消費者から大変なバッシングを受けたのは記憶に新しいところです。

広島の経済を担っているマツダも、世界で唯一ロータリーエンジンを量産している企業として、莫大な研究開発費を投資しています。燃料電池車などの環境対策にも社会的使命を果たす役割を求められています。

住宅メーカーはそのような世界でしのぎを削るような技術開発も、消費者への責任も果たさず、顧客名簿を取得することに最大のコストとエネルギーを割いているのが実態です。

あなたが建築以外の業界で働いた経験があればきっと気づくはずです。

どうしたら住宅の品質を下げずにコストダウンする方法を私たちは知っています。
それを実践出来る体制も整っています。
よく広告にあるように規格品のパッケージで安くなるというものではありません。
坪単価という数字のマジックでごまかすのでもなく、建築本体工事だけが安くてその他の費用（設計料やコンサルティング料など）が多くかかるようなものでもありません。
自由設計で、お客様の個別のニーズを引き出して、しかも安くする知恵と努力をお客様に提供するのが私たちの業務です。

住宅関連のビジネスをしているほとんど全ての企業が、客単価を上げることに腐心しています。
坪40万円のお客様と商談するのも、坪70万円のお客様と商談するのも、手間は大きく変わりません。

だから、トップクラスの住宅メーカーでは、住宅着工戸数の漸減を見込んで、中高級客に絞り込み、一物件あたりの単価を上げるように本社から檄が飛ばされています。

設計事務所も、工事費と連動する設計料だから、特注で高くなるようなデザインをして、工事費を高め誘導します。本人たちにあまり自覚がないからやっかいです。

設計料の相場が落ちてきて、物件数も減ってくると、少し知恵のある設計事務所は「分離発注で建設費のコストダウンをしましょう」と施主に提案します。
分離発注をする指導料としてコンサルティング料（CMフィー）を設計料とは別に計上します。
こうすれば、工事費が下がっても設計事務所の取り分は倍近くに増え、お客様は得をした気になります。

私たちの業務報酬は、工事金額とは連動しない価格体系です。
客単価を上げずに数をこなすことで収益を伸ばすというビジネスモデルです。

だから本気でコストダウンに取り組むことができます。業務の効率化も図ります。工事費の料率で設計料を計算している設計事務所が、入札をしてコストコントロールを本当にできるのでしょうか・・・。
私たちのサービスは、お一人当たりの負担はわずかです。
本気で住宅のコストダウンを検討してみたい方はこちらにご相談ください。